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1、房源充足 市場(chǎng)透明

對(duì)于海外買主來(lái)說(shuō)，沒有房源不足問(wèn)題，只有是否可以找到熟知當(dāng)?shù)厍闆r經(jīng)紀(jì)人的問(wèn)題。

美國(guó)有一個(gè)屬于經(jīng)紀(jì)人共享的房源系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱MLS，每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人都把自己代理的房子都上傳到這個(gè)系統(tǒng)。所有的上市屋都在這個(gè)系統(tǒng)中完全透明。一般，大的都會(huì)區(qū)都會(huì)有一個(gè)的MLS網(wǎng)站, 以大洛杉磯區(qū)為例, 每天都有約8萬(wàn)至10萬(wàn)個(gè)房源在市, 所以房源十分充足。

任何有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人都可以上MLS網(wǎng)站搜尋房源，只是不同的經(jīng)紀(jì)人因?qū)Φ貐^(qū)的了解熟悉的程度不同，可能搜尋選擇出來(lái)的房源也不同。

2、買房前明確買房目的

買房基本分為投資和自住兩種。買房目的不同，考慮的角度就不同。“純投資”更加注重投資回報(bào)；“自住”則優(yōu)先考慮自己喜歡的地方以及住宅的需求。通常，來(lái)美國(guó)購(gòu)房的原因多種多樣，有的為了孩子留學(xué)，有的純粹投資，有的準(zhǔn)備移民。所以各自考慮的角度不同。以下為我個(gè)人的建議：

• 短期內(nèi)自�。航ㄗh按自住的要求來(lái)選房

• 超過(guò)5年以上出租時(shí)間：建議就以“純投資”的角度來(lái)考慮

• “計(jì)劃純投資：建議比較投資回報(bào)（所選房屋價(jià)格不要太高。通常高價(jià)房屋，租金的回報(bào)反而降低）

3、買哪里，哪個(gè)城市最好?

美國(guó)有50個(gè)州，地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是：

• 從大到小開始考慮

大方向：東海岸或西海岸

小方向：州

城市：每個(gè)州有幾百個(gè)城市

• 從生活環(huán)境考慮

天氣、環(huán)境、天災(zāi)、人文、生活習(xí)慣等條件是否符合自己

當(dāng)?shù)厝A人比例,密度高低,是否會(huì)讓生活更便利

• 考慮預(yù)算

預(yù)算通常會(huì)影響買屋地點(diǎn)的方向

例如，東岸或者西岸都是比較貴的，通常在這些地方?jīng)]有五六十萬(wàn)美元以上是很難買到適合自己居住的房屋。當(dāng)然，如果選擇買一套聯(lián)排屋的話，還是可以買到便宜的住宅。

華人最普遍的購(gòu)屋價(jià)格范圍在六七十萬(wàn)至百萬(wàn)美元。

4、看上的房子該怎么出價(jià)?

美國(guó)是一個(gè)資訊很透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀(jì)人大多都會(huì)幫助客人做房屋的價(jià)格評(píng)估，估算這個(gè)房子在最近的市場(chǎng)交易中的現(xiàn)在價(jià)值。

如果賣主的要價(jià)高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買家殺價(jià)。如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫買主趕快搶下。有的時(shí)候有多位買主都看上同一個(gè)住宅，為了得到住宅，可能要出比要價(jià)高幾倍的價(jià)格才能行。因此，并不是每一個(gè)房屋都要?dú)�價(jià), 而是要看要價(jià)的高低。重點(diǎn)是，買家要能正確評(píng)估房屋的價(jià)值，當(dāng)然這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。

5、在美國(guó)購(gòu)房對(duì)赴美簽證或者申請(qǐng)美國(guó)移民有幫助嗎?

這是一個(gè)很常見的問(wèn)題，但買房與移民或簽證之間是沒有任何關(guān)系。在美國(guó)買房、移民或美國(guó)簽證都是由不同的部門及人員來(lái)處理。移民局管不著申請(qǐng)人在美國(guó)有沒有房產(chǎn)，當(dāng)然，更不會(huì)因?yàn)橛袥]有房產(chǎn)而區(qū)別對(duì)待。所以，千萬(wàn)別把移民或簽證與買房混為一談。

6、永久產(chǎn)權(quán)不表示要擁有一輩子

眾所周知，美國(guó)產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛來(lái)的中國(guó)買家都會(huì)有“在美國(guó)買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實(shí)這與美國(guó)的實(shí)際情況不太相符。

根據(jù)歷年平均統(tǒng)計(jì), 美國(guó)人大約7年左右就會(huì)換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點(diǎn)改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠(yuǎn)安靜的地方等。美國(guó)換房頻繁的原因主要是因?yàn)闆]有戶口的限制, 同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。實(shí)際上，住了幾年之后也都膩了。

7、外國(guó)人購(gòu)房貸款

海外買家可以在美國(guó)貸款購(gòu)房,并且很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國(guó)人貸款與美國(guó)人貸款之間是存有差異的：

• 美國(guó)人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；

• 外國(guó)人貸款條件：需有較多自備款，通常要求35%~40%左右。一般大約能貸到6成。

由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同，對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。比如，一些銀行只貸給外國(guó)人3~7年，但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡(jiǎn)單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個(gè)人都能符合。

建議申請(qǐng)貸款之前多家咨詢，多比較。選擇適合自己，對(duì)自己最有利的一家。

8、需親自實(shí)地考察

從網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買海外房產(chǎn)固然方便：房屋簡(jiǎn)介、代理經(jīng)紀(jì)聯(lián)絡(luò)方式、每間房屋細(xì)節(jié)照片等內(nèi)容只需輕松一點(diǎn)擊就一覽無(wú)遺。但這并不代表，買家本人就無(wú)需來(lái)一個(gè)實(shí)地考察。

雖然，照片讓買家近距離參觀房屋的每一個(gè)角落，但卻看不到房屋部分細(xì)節(jié)和鄰居素質(zhì)。所以，網(wǎng)絡(luò)并不容易讓買家完全了解房屋的狀況，環(huán)境，價(jià)值和升值潛力等等。尤其是對(duì)于買自住屋的人來(lái)說(shuō)。我建議親自來(lái)實(shí)地考察，了解該地區(qū)的環(huán)境和所購(gòu)房屋之后再作決定。

NAREIG 知名投資顧問(wèn) Daz 馬女士也提示有意在美國(guó)購(gòu)房的客戶，海外購(gòu)房切不可盲目，需要有一定的了解，或者找到合適的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，以防在購(gòu)房的過(guò)程中產(chǎn)生不必要的損失。

當(dāng)然，如果曾經(jīng)來(lái)過(guò)美國(guó),也去過(guò)這個(gè)地方,對(duì)這個(gè)地方比較熟悉,對(duì)你要買的這個(gè)房子的區(qū)域和社區(qū)都比較了解，同時(shí)你也有信得過(guò)的經(jīng)紀(jì)人可以幫助你。這樣的話從技術(shù)上來(lái)說(shuō)，你人不過(guò)來(lái)美國(guó)是可以直接在中國(guó)購(gòu)買的。（未完待續(xù)）