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什么是“上空使用權(quán)”？

“上空使用權(quán)”(Air Rights) 最早被記載在中世紀的羅馬法中，后因在英美兩國遵循的普通法(Common Law)中出現(xiàn)而被大眾所熟知，指 “地產(chǎn)的所有者不僅擁有土地，還擁有上方的天空” 。由于飛機在20世紀初的誕生，原本“無限”的私有上空所有權(quán)與商用航空運輸產(chǎn)生了沖突。1926年，美國國會頒布了第一部航空法典《航空商務法》(Air Commerce Act)，明確規(guī)定只有地面以上500英尺屬于地產(chǎn)所有者，以上皆為通航區(qū)域(Navigable Airspace)。

上空使用權(quán)的使用條件

當然，擁有500英尺的上空所有權(quán)并不意味著您就可以隨心所欲的大興土木。由于美國對城市規(guī)劃和土地使用有著嚴格控管，所有建筑都要遵循當?shù)卣�府的土地�?guī)劃要求，也就是我們常說的Zoning。

取決于地產(chǎn)類型(住宅/商業(yè)地產(chǎn))，建筑的高度、面積、設計、環(huán)境等要求也會有所不同。以華盛頓州的西雅圖(置業(yè))(別墅)(別墅)市為例，如果地塊寬度超過30英尺(約9米)，那么獨立屋(Single Family Homes)的高度不能超過30英尺；如果地塊寬度小于30英尺，那么樓高則不能超過25英尺(約7.6米)。有些時候，某些小區(qū)物業(yè)(HOA)甚至還會對該區(qū)房屋限高有特殊要求。由于這些要求會凌駕于上空使用權(quán)之上，真正可出售的上空使用權(quán)為理論值(500英尺)與當?shù)卣��?amp;小區(qū)要求之差(見下圖)。

住宅中的上空使用權(quán)

作為全美發(fā)展最快的城市之一，以自然風光著稱的西雅圖正流行著一種只有大都會才會出現(xiàn)的地產(chǎn)趨勢－上空使用權(quán)買賣。由于科技公司的不斷涌入，西雅圖的人口密度逐年上漲，房地產(chǎn)市場供不應求。越來越多的居民由于擔心鄰居即將改造/新建的房屋會擋住自家的遠景而選擇購買對方住宅的上空使用權(quán)來保護個人利益。

Nina 和丈夫Georg住在西雅圖的Magnolia 區(qū)，這里三面環(huán)水，北鄰華盛頓湖運河(Lake Washington Ship Canal) 、南近伊利特灣(Elliott Bay) 、西眺普吉灣(Puget Sound)。平日，夫婦兩人不僅能夠目睹西雅圖的日新月異，還能欣賞到周圍秀麗的景色，生活恬靜而美好。然而最近，Nina 和丈夫卻發(fā)現(xiàn)鄰居正在擴建的房屋會擋住自家的來之不易的景觀，使他們再也無法看到遠處的雷尼爾雪山(Mount Rainier)和西雅圖的天際線。

70年代就在西雅圖從事房地產(chǎn)行業(yè)的Richard Hagar表示，上空使用權(quán)與一般的房屋買賣不同，購買者只擁有對方地產(chǎn)上空可出售領(lǐng)空的權(quán)益，是種單獨的契約(Deed)。

與上空使用權(quán)早已十分普及的紐約和洛杉磯不同，西雅圖正是由于近年經(jīng)濟的迅速騰飛，才使美景房市場變得炙手可熱，讓Air Rights成為人們關(guān)注的話題。取決于地產(chǎn)所在位置，住宅的Air Rights從1萬美元到數(shù)十萬美元不等，均價一般在1-2萬美元。

Air Rights 的定價依據(jù)

目前，市面上有許多為上空使用權(quán)定價的方法。Richard 所使用的配對分析法(Matched Pair Analysis) 是將一塊沒有景觀的空地與有景觀的地塊對比，用地產(chǎn)差價來決定美景的價值。有時候，上空使用權(quán)的價格甚至可以細分至每個角度或客制化(如: 只夠買對方房屋左側(cè)的上空使用權(quán))。

當然，鄰里之間就價格及可行性協(xié)商的階段絕對是最耗時和艱難的，然而一旦達成共識，律師很快就能起草好契約。實際上，這種合法保護個人地產(chǎn)的方式是買賣雙方的共贏，買家獲得永久的美景保障，賣家獲得不小的額外收入。即便買家日后將房屋出售，地產(chǎn)額外獲得的上空使用權(quán)也能增加房屋的價值，何樂而不為呢？

商業(yè)地產(chǎn)中的上空使用權(quán)

上空使用權(quán)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的地位至關(guān)重要。1900年初期，精明的紐約地產(chǎn)商人率先將上空所有權(quán)與土地所有權(quán)分離，單獨進行交易。

對于寸土寸金的大城市來講，地產(chǎn)上空的價值實在不容小覷。一般來講，上空使用權(quán)的價格是地產(chǎn)總價的50-60%。從20年前的每平方英尺$45到如今的$450，紐約的上空使用權(quán)售價翻了10倍，實在讓人乍舌。雖然“上空使用權(quán)的價值將超過地產(chǎn)本身”的預測實在有些夸張，但開發(fā)商們收購周邊地產(chǎn)的上空使用權(quán)，用以打造超高城市地標絕對是大勢所趨。

上空使用權(quán)通�？梢酝ㄟ^以下兩種方式轉(zhuǎn)移或出售: 1) 合并多塊相鄰開發(fā)用地: 將一塊地上未使用的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移至另一塊地上(見下圖)。

2) 開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓(TDR): A地所有者將剩余的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移或出售給B地所有者(兩地位置不一定相鄰)，以增加B地的項目高度或大小，使原本受限的B項目獲得更大的開發(fā)潛力(見下圖)。即便不做任何開發(fā)，投資者也可通過購買上空使用權(quán)(尤其是無法利用的上空使用權(quán)的歷史性建筑)，再向需要這些面積的開發(fā)商們出售來獲利。

近日，由Tishman Speyer (鐵獅門) 開發(fā)的A級辦公樓 “The Spiral” 成功購得開工前需要的最后一部分上空使用權(quán)，使項目離現(xiàn)實又近了一步。開發(fā)商斥資$1.57億從哈德遜園區(qū)基礎設施公司手中獲得669,000平方英尺上空開發(fā)權(quán)，合$235/英尺。迄今為止，鐵獅門共豪擲$2.65億購買周邊地產(chǎn)123萬平方英尺的上空使用權(quán)，使其樓高能夠達到計劃中的1005英尺(306米)。建成后，The Spiral的總造價將達到$32億，成為紐約哈德遜廣場(Hudson Yards)上第二高建筑。目前，著名跨國制藥企業(yè)Pfizer(輝瑞)已提前簽約，租用該樓80萬平方英尺的面積。

寫在最后

無論您持有住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，無論該地產(chǎn)位于哪里，了解上空使用權(quán)都能更好的保護您的個人權(quán)益，在需要時提供一條解決問題的途徑。在進行上空使用權(quán)買賣時，投資者務必弄清名下產(chǎn)權(quán)已有的權(quán)益，是否包含上空使用權(quán)。此外，由于美國各州、市對上空使用權(quán)交易的法律條款不一，加之各地城市規(guī)劃要求不同，您需要咨詢當?shù)赜邢嚓P(guān)經(jīng)驗的房地產(chǎn)經(jīng)紀人及律師，在了解的基礎上作出決策。