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     紐約一直是許多留美居住人心中買房的首選地，但是買房之前還是要分析一下紐約房價形勢的。小編今天帶大家看一下紐約房價的形勢吧

     2月底，住在紐約的Jerry Schmitt通知記者更改他的聯(lián)絡地址，因為他準備搬離紐約去西雅圖發(fā)展。這位29歲的IT工作者低落地告訴《國際金融報》記者，他之所以忍痛結束自己的紐約夢，選擇離開，是因為在紐約，高房價讓他買不起住房，每月支付的高額租金更是讓他身心疲憊。

 

　　“紐約的房價讓我只能仰望，所以我決定去另一個城市，過更為輕松的生活。”Jerry說。

 

　　Jerry的情況不是個案。去年開始，紐約高房價一直成為輿論的焦點，新加坡《聯(lián)合早報》曾報道，紐約作為世界金融中心，被評為美國最住不起的城市。大量剛從大學或研究院畢業(yè)的年輕人，放棄紐約豐富的機會和更高的收入，因為房子問題遠走德克薩斯。

 

　　由此可見，紐約作為先進城市的優(yōu)勢開始轉為劣勢。在外界看來，高房價將成為紐約長遠發(fā)展的障礙，但紐約的房價并未因此停止上升趨勢。

 

　　根據(jù)最新的美國房產(chǎn)初步估值，紐約全市的1060814個物業(yè)的市值，已上升到9883億美元，增幅為9%，高于去年的6.6%。

 

　　那么，究竟是什么在推動紐約的房價？面對高房價，紐約又將如何應對？

 

　　寸土寸金曼哈頓

 

　　紐約的高房價，以曼哈頓的表現(xiàn)最為突出。

 

　　“彈丸之地，卻寸土寸金。”在紐約一家律師事務所工作５年的金靜云對《國際金融報》記者評價她對曼哈頓房地產(chǎn)市場的感受，“永遠在上升的房價，永遠在上漲的租金。在這里，你可以明顯地感受到紐約核心區(qū)域的繁華與冷漠。”

 

　　在金靜云的回憶中，2012年底，是曼哈頓房地產(chǎn)市場最為火爆的一年，當時她代理的一個客戶，把在曼哈頓的一套房產(chǎn)以每平方米人民幣29萬元的價格轉手出售。

 

　　“這樣的價格對于曼哈頓黃金地段的房產(chǎn)來說，并不算特別高昂。”金靜云說。

 

　　值得一提的是，據(jù)《每日郵報》報道，一名男子在42年前以10.2萬美元買下曼哈頓一個6層公寓，如今推向房市竟開價5000萬美元，40年翻了500倍。“完全是搶銀行的節(jié)奏。”當?shù)叵嚓P媒體對此評論道。

 

　　據(jù)悉，報道中的這套6層公寓藏身于曼哈頓一棟老樓內(nèi)，別看樓外面的墻角上全是涂鴉，這并不是一棟廢棄的舊樓。它曾經(jīng)是一棟華麗的銀行，42年前被攝影師杰·梅賽爾以10.2萬美元買下，并將其改造成自己的家和工作室。公寓有3.5萬平方英尺，72間房子，是真正的豪宅。杰和妻子女兒住在其中，將1層和3層用作畫廊，并把4層出租給波普藝術家李奇登斯坦。

 

　　與此同時，《國際金融報》記者也從曼哈頓的中介商Hanson那兒了解到，曼哈頓下城東靠近紐約大學的普通住宅，如今的售價均在200萬美元以上。

 

　　為何曼哈頓的房價如此驚人？

 

　　Hanson告訴記者，曼哈頓的房價之所以有不斷上升的底氣，那是因為，過去10年，這里房子的空置率極低。“曼哈頓很繁華，但是面積不大，所以房子的庫存有限。另外，房子租賃的需求在不斷上升，這代表居住人口也在不斷上漲。”Hanson說。

 

　　只是，隨著需求的上升，曼哈頓的房屋供給也在不斷上升，在當?shù)孛襟w看來，甚至到了一種“畸形”的狀態(tài)。

 

　　據(jù)房地產(chǎn)公司柯克蘭集團的最新數(shù)據(jù)顯示，每平方英尺（約合0.09平方米）單價超過2300美元的豪華住宅在2014年有2386套上市，是有記錄以來最多的一年。

 

　　與此同時，記者獲悉，2015年規(guī)劃在曼哈頓掛牌上市的新增共管公寓單元，將至少達到2014年的兩倍，創(chuàng)下了自2007年以來的新高。這意味著，購房者將有更多選擇，而開發(fā)商之間也會出現(xiàn)一些令人喜聞樂見的競爭。

 

　　只是，在此輪新房源大量涌現(xiàn)之前，樓市已經(jīng)歷了持續(xù)5年的供應緊缺。一些地產(chǎn)界觀察人士預測，2015年即將到來的新開發(fā)熱潮，房價的增速和銷售步伐可能會放緩，但是曼哈頓房地產(chǎn)市場依舊會非常強勁。

 

　　“總而言之，2015年和2016年，低端的豪華房源將更加容易被市場消化，而高端超豪華新房則需要等待更久才能找到買家。”Hanson說。

 

　　租金全美最高

 

　　如果說曼哈頓的高昂房價已經(jīng)讓所有人見怪不怪，那么布朗克斯區(qū)的房地產(chǎn)市場在新一年的表現(xiàn)則讓人出乎意料。

 

　　布朗克斯區(qū)，之前在美國人的心中就是洋基隊（美國職業(yè)棒球隊）的代名詞，不過最近它被冠上了新的稱號，就是全美最昂貴的租屋地點。

 

　　“今年，北區(qū)的租客們都過得很不好，因為一年的房租開銷，竟占了收入的68%。”在紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀人Frank看來，2015年的布朗克斯讓很多租客們都動了搬家的心思。

 

　　根據(jù)最新統(tǒng)計，當?shù)仄骄�月租高達1904美元（約合人民幣11895元），很多居民半數(shù)以上的年收入都被拿去繳房租。與此同時，佛州布勞沃郡、維州諾�？耸�、加州的舊金山、漢保德及洛杉磯的房租也占到總收入四成以上。

 

　　Frank告訴《國際金融報》記者，如今，布朗克斯區(qū)一室戶的住房價格約在50萬美元（約合人民幣312萬元）左右，這對于當?shù)氐木用駚碚f，是個非常高昂的價格。所以很多居民在無奈之下，只能選擇租房。

 

　　“但是隨著房價的攀升，布朗克斯區(qū)的租金也在不斷上升，甚至已經(jīng)超過了曼哈頓地區(qū)，成為紐約甚至全美國租金最貴的地方。”在Frank看來，這樣的租金對于居民來說，壓力很大，“很多家庭已經(jīng)開始考慮搬到別的區(qū)，比如紐約郊區(qū)”。

 

　　不只是布朗克斯區(qū)，租金高昂已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)市場新年的重要事件，與布朗克斯區(qū)相同，如今美國多數(shù)地區(qū)租房不如買房。據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司RealtyTrac分析，全美473個郡中，高達68%的地區(qū)，買中價位房比租三臥宅還要便宜，平均而言，租客一年需繳交27%的收入給房東，而屋主所支付房貸則占年收入的25%。

 

　　然而，有些地方更慘，無論租屋還是買房都一樣昂貴。美國前25大昂貴租屋市場的平均月租為1686美元，高出全國均值462美元。數(shù)據(jù)顯示，在這幾個租金最嚇人的市場中，居民平均需花費42%的收入才能租到房，而買房也好不到哪里去，開銷約占收入的44%。

 

　　過去６年來，不斷涌入這些地區(qū)尋求未來發(fā)展的青壯年人群無疑是受這波租金海嘯沖擊最大的群體。這些年輕人們現(xiàn)在不管買房或租房，心都在淌血，因為居住花費而帶來巨大壓力讓他們在逃離還是堅持夢想之間痛苦掙扎。

 

　　投資集中紐約

 

　　或許正如Jerry對記者抱怨的那樣，紐約的房價已經(jīng)到了讓人仰望的地步，而紐約房價過高引發(fā)的人才流失、居民生活壓力過重等負面報道也沒有停止過。在這樣的背景下，又是什么讓紐約的房價繼續(xù)上升，絲毫沒有回落的趨勢呢？

 

　　不可否認，紐約幾乎是全球財富之都。有機構預測，全球個人資產(chǎn)超過3000萬美元的高資產(chǎn)人士在未來十年中將增長50%。紐約市對高資產(chǎn)人士的吸引力是其他城市所無法比肩的。目前，紐約的高資產(chǎn)人數(shù)為7580人，到2022年預計將達到1萬人。 

 

　　投資者們更是對紐約念念不忘。據(jù)德國之聲中文網(wǎng)報道，在海外房地產(chǎn)投資者協(xié)會進行的這次調(diào)查中，超過90%的受訪者表示，他們計劃在2015年繼續(xù)持有或增加在美國的不動產(chǎn)資產(chǎn)，這些不動產(chǎn)大部分集中在紐約。

 

　　美國也一直被評為最穩(wěn)定和安全的不動產(chǎn)投資地點，德國和英國分列第二、三位。此外，在資本升值方面，外國投資者也把美國視為首選，排在第二和第三的分別是西班牙和英國。

 

　　在談到未來前景時，２/３的投資人認為中國會在2016年之后成為進入美國資本的最大來源。而在美國國內(nèi)，除了紐約成為最受歡迎的不動產(chǎn)投資城市之外，緊隨其后的分別是舊金山、休斯敦、洛杉磯和華盛頓。

 

　　不僅如此，如今，國際買家似乎也正回撤至成熟經(jīng)濟體的核心城市——紐約，以獲取長期穩(wěn)定的投資回報。比如，中國綠地集團50億美元開發(fā)紐約布魯克林大西洋廣場，復星集團7.25億美元抄底紐約地標建筑——摩根大通總部大樓。這樣的紐約，自然有房價堅挺的資本。

 

　　只是，這么多企業(yè)為什么如此熱衷于紐約的房地產(chǎn)市場？

 

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴《國際金融報》記者，從投資的角度來看，紐約房地產(chǎn)市場顯然具有投資的價值。“雖然房價居高，但是地段好、環(huán)境好、配套設施齊全的地區(qū)，仍然具有升值空間。據(jù)我所知，目前美國租賃狀況良好的寫字樓通常會帶來每年4%—5%的固定收益，新開發(fā)項目則有望達到7%—8%的水平。”

 

　　韓長吉認為，紐約的房價不斷高漲，證明不斷有新的投資者進入，也說明投資者對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場未來發(fā)展看好，也是對美國經(jīng)濟未來增長的看好，這是一個良性循環(huán)。

 

　　“紐約房價近期會一直保持上漲的趨勢，并因此促進當?shù)胤康禺a(chǎn)、金融行業(yè)的發(fā)展。”韓長吉說。

 

　　紐約舍得樂房地產(chǎn)經(jīng)濟公司的陳莉告訴《國際金融報》記者，如今紐約的房價整體上一直保持上漲的趨勢。

 

　　“雖然從數(shù)據(jù)上來看，1000萬美元以上的特豪宅銷量增速稍微有點減慢，那是因為市場上特豪宅近期上市數(shù)目較多。但是，仔細研究紐約的平均房價，我這里的數(shù)據(jù)顯示，過去一年，紐約的房價漲幅在10%左右，這足以證明紐約的投資價值。”陳莉說。

 

　　對于是否因為投資過熱而導致紐約房價高溫不降的情況，陳莉則認為這樣的說法“過度夸大”了外資的作用。

 

　　“當然，紐約是有很多的海外投資者，但是，在紐約的房地產(chǎn)市場上，當?shù)厝说膬?nèi)需還是主力軍，外投者只占20%不到。”陳莉表示。

 

　　與此同時，有專家表示，美國樓市雖然供給總體有所增加，但還是整體短缺。2014年全美房價漲幅超過工資6%，租金漲幅超過工資漲幅4%，這就說明在房子供給依舊不足，供需不平衡的狀態(tài)下，房價上漲就是必然。

 

　　復雜的住房現(xiàn)實

 

　　由于過高的房價，紐約每年都被評為美國最住不起的城市。在CNN美國最住不起的城市的排名榜上，紐約總是名列前茅。

 

　　至于上榜理由，CNN認為，中等房價45.5萬美元，中等家庭收入6.83萬美元，因此能夠住得起的房子，僅占住房的28.5%。而這里所謂“住得起”，美國通行的標準是住房費用在住戶的稅前收入的１/３以內(nèi)。

 

　　但是在一些專家看來，紐約并不是那么的糟糕，因為這些數(shù)據(jù)，主要描述的是房子如何買不起，并非住不起。房子可以買，也可以租。所以帶入這些因素后，紐約住房情況也并非如上文中描述的那么消極。

 

　　《城市雜志》曾于2014年發(fā)表了一篇曼哈頓研究所社會企業(yè)家項目主管霍華德·霍薩克的文章，主旨是批評紐約新市長白思豪的住房政策。其中揭示的一系列數(shù)據(jù)也讓我們對紐約的住房現(xiàn)實大開眼界。

 

　　該文指出，紐約擁有住房330萬套：大致100萬套是房主自住，200萬套是出租，另外有30萬套政府經(jīng)營的公共住宅（包括廉租房和住戶擁有的經(jīng)適房）。在那200萬套出租房中，有100萬套是受到“租金穩(wěn)定”的法規(guī)的保護，即租金并非市場價，屬于接受補貼的低租。

 

　　“我們知道，房價高、租金高是紐約房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實。但是，在世界市場經(jīng)濟的心臟，我們也有將近40%的住房是某種程度的福利房。”金靜云告訴記者，這些福利房，是幾屆政府將近一個世紀的博弈結果，也在一定程度上保證了紐約樓市的平穩(wěn)。

 

　　據(jù)悉，紐約過去兩任市長，朱利安尼是共和黨人，布隆伯格則是共和黨出身的獨立人士、大企業(yè)家，非常尊重市場規(guī)則。而剛剛上臺的市長白思豪，則是地道的左翼政治家。因此他在住房上的動作，力度自然要大得多，上任之后，便加大了城市經(jīng)濟適用房的投入。

 

　　不過，對于白思豪在紐約房地產(chǎn)市場上的動作，有批評者指出，一旦開發(fā)商不得不賠本建那么多經(jīng)適房，那么為了盈利，就只能抬高市場房的價格。

 

　　“這不僅使許多開發(fā)商卻步，降低了住房供應，而且使商品房價格飆高，最終導致越來越多的階層淪入住不起商品房的階層，進入政府的福利房體系。這將造成福利房的進一步膨脹，加大市政負擔。”當?shù)孛襟w報道的批評觀點指出。

 

　　在紐約資深房地產(chǎn)專家David Chen看來，這些批評觀點也不是沒有道理。

 

　　“紐約確實做了很多不錯的嘗試，比如經(jīng)濟適用房的政策，又比如之前州長提出的房產(chǎn)稅減免計劃。只是，這些無法讓房價冷靜下來。而發(fā)達城市房地產(chǎn)發(fā)展也有自己特別的規(guī)律，在紐約，你會發(fā)現(xiàn)這樣的情況：經(jīng)濟越繁榮房價越高，普通住戶未必從經(jīng)濟繁榮中獲益，有時甚至成為受害者。”David指出。在他看來，政府努力讓紐約的生活壓力變得不是那么大，但是因為房價的飆升，政府的力量很微薄，因此紐約作為先進城市的優(yōu)勢確實開始轉為劣勢。

 

　　不過，在David看來，無論紐約的房價走向何方，它都必須遵循大多數(shù)發(fā)達社會行之多年的常例：政府要肩負起讓老百姓住得起房子的責任。畢竟，老百姓沒了房子，手里還有選票。這才是至關重要的。

         看了這些，大家會不會對紐約房價的形勢有了一定的了解呢？