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買房是件大事，尤其是在海外買房，事前做好功課必不可少！下面就讓我們總結(jié)一下赴美投資買房的幾個(gè)常識(shí)。

1.美國的房子出租不難

眾所周知，美國產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛到美國的中國買家都會(huì)有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實(shí)這與美國的實(shí)際情況不太相符。根據(jù)歷年平均統(tǒng)計(jì)，美國人大約7年左右就會(huì)換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點(diǎn)改變，子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠(yuǎn)安靜的地方等。此外，美國換房頻繁的原因還在于沒有戶口的限制，同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。

那么投資房產(chǎn)的主要收益體現(xiàn)在哪里呢？事實(shí)上，在美國投資房產(chǎn)的收益體現(xiàn)在較高的租金回報(bào)率和房產(chǎn)的升值空間。因此，投資房產(chǎn)有兩個(gè)方面需要考慮：一個(gè)是租金回報(bào)率；一個(gè)是升值的潛力空間。

在美國房子出租并不難。以西雅圖為例，這里經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，外來人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多買家擔(dān)心房屋無法出租的問題，其實(shí)是過慮了，沒有房子是租不出去的。房子能否出租取決于業(yè)主希望的租金是否符合租賃市場(chǎng)的價(jià)格，關(guān)鍵在于賣價(jià)是否符合市場(chǎng)。

通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的。比如東兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價(jià)比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房價(jià)常常攀升，而對(duì)應(yīng)的租金上漲水平跟不上房價(jià)上漲的幅度，因而其租金回報(bào)率相對(duì)比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大,因?yàn)橄胍�購買此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房價(jià)就越高，這就是供需平衡。所以在投資時(shí)，并不是購買低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。

2.經(jīng)紀(jì)人很關(guān)鍵

美國是一個(gè)資訊透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀(jì)人大多都會(huì)幫助客人做房屋的價(jià)格評(píng)估，估算這個(gè)房子在最近的市場(chǎng)交易中的價(jià)值。如果賣主的要價(jià)高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買家殺價(jià)。如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫買主趕快搶下。

有的時(shí)候有多位買主都看上同一個(gè)住宅，為了得到住宅，可能要出比要價(jià)高的價(jià)格才能行。因此，并不是每一個(gè)房屋都要?dú)�價(jià), 而是要看要價(jià)的高低。重點(diǎn)是，買家要能正確評(píng)估房屋的價(jià)值，這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。

一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人可以幫助您實(shí)現(xiàn)投資的高收益，往往是事半功倍的效果。比方說，經(jīng)紀(jì)人可以從MLS得到各種準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。買家要買房的時(shí)候,要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價(jià)外，不妨也要求做一個(gè)租價(jià)評(píng)估；這對(duì)于專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來說沒有問題。

3.外國人辦理房貸有差異

貸款投資，以房養(yǎng)房，是比較劃算的房產(chǎn)投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同，對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續(xù)簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個(gè)人都能符合。建議申請(qǐng)貸款之前多家咨詢，多比較。選擇適合自己，對(duì)自己最有利的一家。

4.了解美國文化很重要

在美國買房，不要為了砍價(jià)而挑毛病，許多買家為了砍價(jià)而故意雞蛋里挑骨頭。這個(gè)做法是有別于美國文化。在美國習(xí)慣中，因?yàn)橄矚g這個(gè)房屋而出價(jià)。選擇出價(jià)的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價(jià)比最高的。

每個(gè)房屋都不是完美的。挑毛病只會(huì)讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會(huì)直接不考慮買家的出價(jià)而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買賣房屋的時(shí)候，房價(jià)包含了不可移動(dòng)的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動(dòng)的配件。而可以移動(dòng)的配件都是屬于個(gè)人的物品, 比如沙發(fā)、桌椅等家具，不包含在屋價(jià)內(nèi)。

另外，院子里的盆栽可以移動(dòng)，便不含在房價(jià)內(nèi)，院子里的樹是種在地上不可以移動(dòng)的就包含在屋價(jià)內(nèi)。賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。

美國貸款購房步驟

很多中國買家對(duì)于美國買房的關(guān)注點(diǎn)之一就是美國當(dāng)?shù)氐馁J款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業(yè)者并不是因?yàn)槟貌怀鲞@筆資金，而是被美國超低的貸款利率所吸引，希望能借助資本優(yōu)勢(shì)，最大化發(fā)揮投資優(yōu)勢(shì)。

一般來講，美國房貸利率會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人的綜合情況和市場(chǎng)進(jìn)行浮動(dòng)，外國人在美國申請(qǐng)房貸利率會(huì)有所上浮，但比較國內(nèi)的利率仍然低出不少。

那么，如果要在美國貸款購房，流程是怎樣的？需要做什么準(zhǔn)備工作，才能順利獲得貸款呢？首先來了解一下在美國申請(qǐng)房貸的流程，過程與國內(nèi)的房貸申請(qǐng)流程有相似之處，大致分為選擇貸款機(jī)構(gòu)，獲取貸款機(jī)構(gòu)預(yù)先資格，貸款機(jī)構(gòu)審核申請(qǐng)人資質(zhì)，房產(chǎn)評(píng)估和貸款機(jī)構(gòu)放貸。

具體分為以下7步：

（1）選擇能為您提供貸款的放貸機(jī)構(gòu)

（2）比較利率和期限后確定能為您提供最適于您承受力的放貸機(jī)構(gòu)

（3）獲得接受您的財(cái)務(wù)和身份證明資料的放貸機(jī)構(gòu)的預(yù)先資格

（4）按放貸機(jī)構(gòu)指示提供所有有關(guān)收入、身份等信息進(jìn)行審核

（5）抵押貸款公司進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估以確定價(jià)值

（6）與抵押貸款職員成交貸款

（7）結(jié)算貸款成交一攬子費(fèi)用