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一. 什么是零現(xiàn)金流？

“零現(xiàn)金流”指的是地產(chǎn)的凈收入與貸款完全打平，且所有租金收入直接流入貸款機(jī)構(gòu)。雖然這類(lèi)沒(méi)有任何凈收益的地產(chǎn)看似不具備任何吸引力，實(shí)際上卻是高凈值人士資產(chǎn)配置中的一匹不為人知的“黑馬” 。

二. 符合條件的地產(chǎn)類(lèi)型

真正的零現(xiàn)金流地產(chǎn)需要同時(shí)滿足: 1) 租客信用級(jí)別達(dá)到BBB;  2) 租期不少于20年�？v觀美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型，符合上述條件的也只有能夠不斷提供現(xiàn)金流的Absolute NNN (絕對(duì)房東免責(zé)) 地產(chǎn)了。絕對(duì)房東免責(zé)租約也被稱(chēng)為Bond, 租戶負(fù)責(zé)繳納租金、房產(chǎn)稅、及產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，房東無(wú)需管理或支付任何費(fèi)用。

三. 主要優(yōu)勢(shì)

1）租戶信用高。租戶信用等級(jí)至少達(dá)到BBB。“BBB-”是一個(gè)較好的投資信用分?jǐn)?shù)，一般來(lái)講，公司越大其信用等級(jí)越高。

2）租期長(zhǎng)，房東無(wú)需管理。租期最低20年, 且需長(zhǎng)于貸款年限。由于是 “絕對(duì)房東免責(zé)”租約，投資者無(wú)需參與任何地產(chǎn)管理和繳費(fèi)。

3）高貸款、低首付。零現(xiàn)金流地產(chǎn)的首付比例一般為10-18%，為完全分期付款 (Fully Amortizing Loans)。這樣的貸款政策使得只有$100萬(wàn)的投資者有機(jī)會(huì)買(mǎi)到$1000萬(wàn)的項(xiàng)目。租約結(jié)束時(shí)，投資者將擁有一個(gè)完全屬于自己、高市價(jià)且可以用于延稅的地產(chǎn)(詳見(jiàn)1031延稅政策)。

4）地產(chǎn)價(jià)值不受Cap Rate (資產(chǎn)回報(bào)率)和Interest Rate 影響。對(duì)于非零現(xiàn)金流地產(chǎn)來(lái)講，如果其Cap Rate 從6%上升至8%，地產(chǎn)的價(jià)值將縮水33%。如果該地產(chǎn)又有67%或更高的貸款，投資者將面臨巨大的經(jīng)濟(jì)損失。相比之下，由于零現(xiàn)金流地產(chǎn)在低利率的情況下就已經(jīng)提前“抵”給了貸款機(jī)構(gòu)，Cap Rate 和Interest Rate 的變化不會(huì)對(duì)其資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。也可以說(shuō)，貸款機(jī)構(gòu)代替您承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。

5）貸款利率固定，且投資者享有無(wú)追索權(quán)。該類(lèi)地產(chǎn)的貸款利率一般在5%以上，雖然比一般的商業(yè)貸款利率要高(4%以下)，但其利率在整個(gè)貸款周期都不會(huì)改變。此外，投資人本身不對(duì)貸款金額提供任何擔(dān)保，如果地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，銀行不能追索投資人的個(gè)人資產(chǎn)。

6）可以用于1031 同類(lèi)地產(chǎn)交換。在上周六的文章 “你真的懂房產(chǎn)稅?” 中我們介紹了美國(guó)國(guó)稅局的“1031 同類(lèi)地產(chǎn)置換”政策。投資者可以通過(guò)置換商業(yè)地產(chǎn)來(lái)達(dá)到延稅的目的，特別適用于交換貸款比例高的地產(chǎn)。

建筑折舊節(jié)稅。投資者可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)高貸款、高建筑折舊的地產(chǎn)來(lái)抵消其公司收入，有效節(jié)稅。

四. 注意事項(xiàng)

1）地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)緩慢。由于該類(lèi)型的地產(chǎn)一般坐落于主要城市的核心區(qū)域，長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)明顯，但短期價(jià)值趨于穩(wěn)定。

2）可購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目少。由于該類(lèi)項(xiàng)目對(duì)于租戶和地理位置的要求嚴(yán)格，銀行貸款謹(jǐn)慎，所以市面上可購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目少，尋找難度大。

3）隱形稅費(fèi)。零現(xiàn)金流地產(chǎn)的貸款有可能帶來(lái) Phantom Income (幻影收入) 。這是一種投資者沒(méi)有真實(shí)得到，卻要為其繳稅的收入。購(gòu)買(mǎi)前，投資者需就個(gè)人或公司稅務(wù)結(jié)構(gòu)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師意見(jiàn)，充分將稅費(fèi)考慮在內(nèi)。 

五. 適合哪一類(lèi)投資者？

零現(xiàn)金流地產(chǎn)適合: 1) 有1031 同類(lèi)地產(chǎn)置換需求, 或2) 不依賴(lài)現(xiàn)金流生活、打算長(zhǎng)期持有、有資產(chǎn)保值需求的個(gè)人或公司。由于零現(xiàn)金流地產(chǎn)自帶貸款，有延稅需求的投資者可以通過(guò)1031 條款迅速在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成交易。對(duì)于擁有穩(wěn)定收入的高凈值客戶來(lái)說(shuō)，零現(xiàn)金流地產(chǎn)無(wú)疑是家族資產(chǎn)配置和傳承的很好選擇。

 六. 零現(xiàn)金流地產(chǎn)vs 人壽保險(xiǎn) 

零現(xiàn)金流地產(chǎn)和人壽保險(xiǎn)的最大共同點(diǎn)就是投資者在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有任何凈受益。為了幫助大家更好理解這兩種投資方式，我們舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。假設(shè)王先生打算前期投入$100萬(wàn):

由于零現(xiàn)金流地產(chǎn)的貸款比例可以達(dá)到80-90%，王先生可以選擇投入一個(gè)20年租約，10年貸款，總價(jià)值為$500萬(wàn)的零現(xiàn)金流地產(chǎn)。在前10年中，王先生的租金將完全用于還貸，因此沒(méi)有任何凈收入。從第11年開(kāi)始，王先生每年將獲得租金$22.5萬(wàn) (4.5%租金回報(bào)率)。保守估計(jì)，在第20年時(shí)，即便王先生的地產(chǎn)市值不變，他仍可以以$500萬(wàn)原價(jià)將地產(chǎn)賣(mài)出。經(jīng)計(jì)算，該投資的內(nèi)部收益率(IRR)為11%。

如果王先生選擇首付為$100萬(wàn)、前10年每年投入$10萬(wàn)的20年期的人壽保險(xiǎn), 前10年他將多投入$100萬(wàn)元。在第11年時(shí)，王先生開(kāi)始獲得每年為4.5％的利息。在第20年時(shí)，他可以選擇賣(mài)出保險(xiǎn)，一般出售所得約為起始投入的3倍，即$300萬(wàn)。經(jīng)計(jì)算，該投資的內(nèi)部收益率(IRR) 為9%。

需要注意的是，出于對(duì)投資者個(gè)人情況不定的考量，我們并沒(méi)有將稅費(fèi)列入計(jì)算，但作為左右投海外投資的一項(xiàng)重要因素，投資者需要咨詢(xún)相關(guān)稅務(wù)專(zhuān)家。但凡投資，都存在收益的不確定性。零現(xiàn)金流地產(chǎn)的投資者在租約結(jié)束后可能面臨尋找新租戶和地產(chǎn)價(jià)值不確定的壓力，而人壽保險(xiǎn)的投資者則需面對(duì)經(jīng)濟(jì)下坡時(shí)保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。

七. 在售零現(xiàn)金流地產(chǎn)

1）CVS 投資組合

CVS是全美最大的藥妝連鎖店之一，投資評(píng)分BBB。2015年在全美有9600多家分店，總營(yíng)業(yè)額1536億美元。以下為投資組合中CVS面店的所在地。

由于貸款比例高達(dá)82.5%, 這個(gè)總價(jià)值約 $2427萬(wàn)的投資組合只需要投資人支付$424 萬(wàn)(17.5%首付)就可以購(gòu)得。

2）加州CVS

該地產(chǎn)要價(jià)$740萬(wàn)，貸款比例達(dá)79%，投資者只需投入$176.2萬(wàn)。租約持續(xù)到2034年，2031年還貸結(jié)束。該地產(chǎn)的回報(bào)率為7.78%，年凈收益 $58.5712萬(wàn)。

3）AT&T 手機(jī)運(yùn)營(yíng)商的美東研發(fā)中心

AT&T從1969年開(kāi)始承租，且多次對(duì)該地產(chǎn)進(jìn)行維修和擴(kuò)建�？蛻糁恍柰度�12% (約$1273萬(wàn)) 即可擁有要價(jià) $1.06億的地產(chǎn)。

總結(jié)

零現(xiàn)金流地產(chǎn)的諸多優(yōu)勢(shì)無(wú)疑是高凈值投資者們的福音，它不僅前期投入少、租戶穩(wěn)定、易于節(jié)稅延稅、保值能力強(qiáng)、還有貸款無(wú)追索保證。當(dāng)然，任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)。投資者需要在資金到為后，明確投資目的，在專(zhuān)業(yè)投資團(tuán)隊(duì)的幫助下理性的做出選擇。如果您也想自己海外置業(yè)的腳步走的更加穩(wěn)健，那就趕快聯(lián)系我們吧！