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資產(chǎn)回報(bào)率(Cap Rate) 是在評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)最常用的數(shù)據(jù)。然而，很多國(guó)內(nèi)投資者常常把它與投資回報(bào)率(ROI) 混淆在一起。究竟這兩者的區(qū)別是什么？什么才是資產(chǎn)回報(bào)率？如何應(yīng)用它？怎樣的回報(bào)率數(shù)值才值得投資呢？今天我們就為您一一答疑解惑。

1. ROI 和Cap Rate 區(qū)別

投資回報(bào)率(ROI)

一般指在n年后出售地產(chǎn)時(shí)，投資者計(jì)算的投資回報(bào)率。ROI 的數(shù)值一般高于Cap Rate。

資產(chǎn)回報(bào)率 (Cap Rate)

它是地產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)收入和當(dāng)前地產(chǎn)價(jià)值(一般為售價(jià))的比值。與ROI 不同，Cap Rate 反映了無(wú)借債情況下地產(chǎn)的收益，是打算長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的投資者需要關(guān)注的數(shù)據(jù)。由于“年收入”為該公式的一個(gè)重要變量，所以Cap Rate的數(shù)值一般基于對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)。

例如: 某標(biāo)價(jià)為 $17,000,000 的地產(chǎn)在2017年的凈年收益預(yù)計(jì)為$1,000,000, 那么它的Cap Rate為5.8%。

2. Cap Rate 與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

Cap Rate與投資風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系非常緊密。從以下公式我們可以看到，Cap Rate 的數(shù)值由兩個(gè)部分決定 (1) 美國(guó)國(guó)債利率和(2)賣(mài)家根據(jù)當(dāng)前環(huán)境設(shè)定的投資風(fēng)險(xiǎn)值。由于國(guó)債利率在10年中恒定，因此Cap Rate 和投資風(fēng)險(xiǎn)成正向關(guān)系。Cap Rate 越高，風(fēng)險(xiǎn)越大。

Cap Rate = Risk-free Rate of Return (一般為國(guó)債利率) + Risk Premium (投資風(fēng)險(xiǎn))

選擇哪種項(xiàng)目完全取決于您的投資目的和可承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。如過(guò)您希望通過(guò)海外置業(yè)來(lái)傳承家族資產(chǎn)，那么可以考慮Cap Rate 較低，區(qū)域大環(huán)境穩(wěn)定的項(xiàng)目；如果您的預(yù)算并不十分充裕，可以考慮Cap Rate 較高、買(mǎi)入價(jià)較低、需承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)、但升值潛力大的項(xiàng)目。

3. Cap Rate 受哪些因素影響

1) 地理位置

地點(diǎn)之所以對(duì)項(xiàng)目有著舉足輕重的意義就在于需求決定地產(chǎn)的價(jià)值，而地理位置又在很大程度上影響了需求的大小。地理位置既可以指地產(chǎn)所在的大都會(huì)區(qū)(如: 大西雅圖)，又可以指具體的地區(qū)(如大西雅圖的貝爾維尤市)。

美國(guó)共擁有381個(gè)人口密度高的大都會(huì)區(qū)。其中，每個(gè)市場(chǎng)需要關(guān)注的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有：

• 支柱產(chǎn)業(yè)和公司
• 就業(yè)率
• 中位家庭收入
• 教育程度

以下是2015年A級(jí)辦公樓在美國(guó)投資熱點(diǎn)城市 CBD區(qū)域 Cap Rate 的對(duì)比:

對(duì)于同一個(gè)大都會(huì)區(qū)，臨近CBD 的地產(chǎn)售價(jià)較高，Cap Rate 也就相應(yīng)較低。投資者愿意花大價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)中心商業(yè)區(qū)地產(chǎn)是因?yàn)樗�的大環(huán)境較之其它地區(qū)穩(wěn)定。這個(gè)現(xiàn)象能夠很好解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)中 “稀有資產(chǎn)的固有價(jià)值”這個(gè)核心觀點(diǎn)，CBD區(qū)域的土地有限，其交通便利和商業(yè)集中的優(yōu)勢(shì)使其自然成為兵家必爭(zhēng)之地。

2) 地產(chǎn)類(lèi)型

同一市場(chǎng)中，不同地產(chǎn)類(lèi)型的Cap Rate 也不盡相同。以下是 2015年A級(jí)地產(chǎn)在西雅圖的平均Cap Rate。

在同一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，多單元住宅 (例如出租公寓) 一直是投資者最安全的選擇，其Cap Rate 也比其他類(lèi)型地產(chǎn)要低，主要原因有兩個(gè)：

• 即便在經(jīng)濟(jì)不好的大環(huán)境下，住房都是人們的剛性需求。相比之下，餐廳或時(shí)尚小店這樣的零售商鋪，在經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)候都可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，更不要說(shuō)是萎靡的時(shí)期了 。
• 出租公寓的收入來(lái)自于幾十或上百個(gè)住戶(hù)。由于每一戶(hù)所占大樓總收入的比重很小，出現(xiàn)幾戶(hù)未能出租或是租客沒(méi)有按時(shí)交租的情況并不會(huì)對(duì)整個(gè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流造成危機(jī)。然而，對(duì)于只有一個(gè)大租戶(hù)的辦公樓地產(chǎn)，在找到新租客前租戶(hù)搬走或倒閉將會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生巨大影響。

3) 利率

國(guó)債利率的調(diào)整會(huì)影響Cap Rate的數(shù)值。也就是說(shuō)，即使地產(chǎn)自身的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有改變，該項(xiàng)目的Cap Rate 也會(huì)因利率的改變而浮動(dòng)0.5%-1.0%。雖然浮動(dòng)比例看似不大，卻能對(duì)地產(chǎn)總值造成很大影響，同時(shí)也可能造成市場(chǎng)總交易量的改變。

4. 如何運(yùn)用Cap Rate 挑選項(xiàng)目

對(duì)于能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，Cap Rate 可以幫您：

• 了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn): 投資者可以對(duì)比Cap Rate 數(shù)值來(lái)衡量項(xiàng)目間風(fēng)險(xiǎn)。同一地點(diǎn)、同類(lèi)型的兩個(gè)相似的地產(chǎn)，Cap Rate 為5% 的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)小于另一個(gè)10% 的項(xiàng)目。
• 預(yù)測(cè)地產(chǎn)價(jià)值走勢(shì): 通過(guò)觀察某一地區(qū)Cap Rate 的數(shù)值在過(guò)去幾年的變化，可以預(yù)測(cè)該市場(chǎng)走勢(shì)。例如：西雅圖過(guò)去四年的 Cap Rate 在4.5% 到6% 之間浮動(dòng)，并在15年第三季度達(dá)到最高值(6.1%)。16年其Cap Rate 成下降趨勢(shì)，預(yù)示該區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值普遍增高，且房市場(chǎng)持續(xù)強(qiáng)勁。

總結(jié)

作為商業(yè)地產(chǎn)投資中極為重要的數(shù)據(jù)，Cap Rate的數(shù)值取決于許多因素。聰明的投資者需要在明確投資目的、額度和可承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大小后，在專(zhuān)業(yè)投資顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的幫助下挑選城市和項(xiàng)目，而不是在初期盲目鎖定Cap Rate 數(shù)值。如果您也想看到了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)藏的巨大潛力，如果您也希望自己的投資腳步走的更佳穩(wěn)健，那就趕緊聯(lián)系我們吧！