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本文經(jīng)作者 Shaney 授權(quán)!

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能夠到海外置業(yè)的中國人，多半是在國內(nèi)有產(chǎn)業(yè)的富人，十余年來在國內(nèi)的投資市場尤其是房地產(chǎn)市場積累了豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，房價上漲使早期買房的中國人都成了受益者，于是有些人以為自己是出色的投資人，海外置業(yè)亦不過如此，總是用國內(nèi)的思維去考慮問題，素不知國外的房地產(chǎn)市場跟國內(nèi)有天壤之別，如果照搬照抄國內(nèi)經(jīng)驗，注定要吃虧交學(xué)費。

 

那么，中國人海外置業(yè)容易犯什么錯誤呢？以美國為例，我作個小結(jié)：

 

一、不合理地期待房價快速增長

 

早期在國內(nèi)買過房的中國人，都有過房價翻幾倍的體驗，總以為國外也會如此，他們不懂老美對房子的熱愛，遠不如國人，許多老美寧愿一輩子租房，也不愿意買房，以省掉房產(chǎn)稅和房屋保養(yǎng)費用；許多中產(chǎn)階級一輩子只有一套住房，既便有兩套，那么第二套多半也是用來自住，是度假房而不是出租房，他們有錢更愿意消費，更愿意用來享受生活，不象中國人，節(jié)衣縮食也要做房東，有點余錢就要投資房產(chǎn)。據(jù)我所知，許多買有投資房的老美，退休的時候都會把投資房賣掉，作為他們周游世界的儲備金，消費習(xí)慣和生活方式的不同，使得老美完全沒有炒房的熱情。此外，從行業(yè)的角度看，當(dāng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房屋庫存增加或減少到一定數(shù)量的時候，新房開工率就會隨之增加或降低，使整個市場的房價始終處于一種相對穩(wěn)定的狀態(tài)，加之美國的土地資源豐富，土地掌握在私人手中而不是政府手中，某個人想控制土地價格簡直就是做夢，換句話說，任何人想建房的話都非常容易，買土地和當(dāng)開發(fā)商都不是特權(quán)，因此，美國完全沒有國內(nèi)房價畸高的背景，想在美國炒房尋求暴利，比中國困難多了。

 

那么，在海外置業(yè)還有意義嗎？如果你期待的收益是正常的、合理的，那么回答就是肯定的，美國目前的出租浄回報率大約在8%-10%之間，如果你能拿到銀行貸款，充分利用財務(wù)杠桿，那么你的收益可達15%-20%甚至更高。

 

二、價格越低越劃算

 

有些中國人喜歡便宜，總以為價格越低越好，卻不知在這個相當(dāng)成熟發(fā)達的房地產(chǎn)市場，任何定價都不是隨意的，毫無根據(jù)的，每個物業(yè)在掛牌定價之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都跟房東進行過充分溝通，作過詳細(xì)的市場調(diào)查，有些甚至請專業(yè)人士作過評估，然后才會掛牌出來。任何一個房子或土地，貴有貴的原因，便宜有便宜的道理，如果一味貪便宜而忽視其他方面，就會得不償失。我就遇到過一個國內(nèi)的買方，想在春田附近買農(nóng)場來種植，可能出于對土地的熱愛，同樣多的錢只想買面積大的農(nóng)場，說越大越好，卻不知許多單價便宜的土地，土壤條件并不適合種植。而適合種植的土地，單價可能是便宜地價的兩倍。

 

法拍屋的價格也比正常交易的掛牌價要低，但并非人人都適合買法拍屋，也并非買法拍屋就一定合算。那是因為，法拍屋幾乎都不是Move in Ready（買下就可以入�。�，法拍屋都有這樣那樣的質(zhì)量問題，長期未保養(yǎng)甚至人為破壞是法拍屋的通病，更為重要的是法拍屋的賣方是不對房屋質(zhì)量作出任何維修或保障承諾的，甚至產(chǎn)權(quán)也不是Warrenty Deed（有保障的產(chǎn)權(quán)），所有的風(fēng)險需要由買方自行承擔(dān)。如果你沒有維修房屋經(jīng)驗，完全不知道未來的修理費用會是多少，也不希望將來發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，那么，便宜的法拍屋多半不適合你。

      

還有一種類型的非正常買賣，叫Short Sale，這種掛牌物業(yè)也是以低價格吸引買家，這種銷售是銀行等債權(quán)人贖回房屋之前跟房主之間進行的一種妥協(xié)，也就是讓房子以低于貸款余額的價格得以出售。但這種買賣即使房東簽署了合同也不算數(shù)，必須經(jīng)過債權(quán)人的同意，有些房子的債權(quán)人不止一個，那就得所有的債權(quán)人同意。所以，這種買賣要生效就得等上很長的時間，一般是賣方簽署合同三個月后才會有答復(fù)，有些長達半年甚至更久，更重要的是，它還有很大的不確定性，可能你在期盼好幾個月之后，銀行不同意以這個價格出售，或者在你等待期間，另外更好的offer進來了，又把你排斥在外，你就白等了，浪費了時間，也浪費了選擇別的物業(yè)的機會。所以，在我看來，Short Sale的物業(yè)價格雖低，多半?yún)s只是個誘餌，好看不好吃。一些中國人去貪這個便宜，結(jié)果也是得不償失。

 

三、地理位置越市中心越好

 

如果你住在國內(nèi)某個城市的市中心，你可以很驕傲，以此為榮，如果你到了美國也只想去住市中心，就會有人笑你土包子了。在美國，只有幾種人喜歡去住市中心，一是窮人，尤其是沒有汽車的窮人，因為只有市中心才有公共交通，美國黑人的窮人比例高，所以美國城市市中心黑人多是普遍現(xiàn)象；二是老人和行動不便者，市中心距離商業(yè)、醫(yī)院都近，買食物看病都方便；三是年輕的上班族，積蓄不多，又沒小孩上學(xué)，住在公寓里，每天的生活都圍著工作轉(zhuǎn)，想多干幾份工作多掙錢就不能把時間浪費在路上，說白了也是窮人。另外，美國的老房子、舊房子、價值逐年貶值的房子，其實都在老市區(qū)。

 

除了喜歡市中心，中國人還喜歡離學(xué)校近，離商場超市近，離醫(yī)院近。卻不知這樣的地方校車、貨車、救護車頻繁往來，交通擁擠，喧鬧嘈雜，這些地方很難找到一個高檔社區(qū)，且大多以出租房為主，如果你買房的目的是自住，那么整天跟租客為鄰并非好事。      

 

四、舊房子推倒重建，重建的新房子價值會提升很多

 

有些中國人喜歡城市里的某塊地，就想推倒上面的老房子重建，以為重建之后的新房子能升值，這個想法又是不了解美國的價值認(rèn)同觀所致。

 

比如說，你在一個老房子所在的小區(qū)花10萬美元買下一幢舊房子然后拆掉，再花50萬在原有地面上重建了一幢新房子，你能指望目前的房價是50萬加上原來的地價么？答案是否定的。這是因為在美國，一幢房子的價值不僅取決于它自己的建筑成本，還要看它所在的小區(qū)，如果這幢房子跟周圍房子在建造年代、房屋外型風(fēng)格和內(nèi)部等方面差異巨大，那么它的價格很大程度上要受周圍房子的價格影響，這幢建筑成本50萬的房子，如果周圍的房子只值10萬，那這幢房子的價值就會受到嚴(yán)重的拖累。

 

正是因為如此，美國許多城市的市中心，常有一些價格奇低的空地出售，中國人以為買這些地來建房是撿了便宜，等到若干年之后賣房才知道又是交了學(xué)費。

 

五、在自家房子里辦家庭旅館，辦農(nóng)家樂

 

有些國內(nèi)的朋友來問：你能幫我找一找這樣的獨立房嗎？房子和院子都要大一些，所在地區(qū)的人口密度要大一些，這樣我可以辦家庭旅館，辦餐館，辦農(nóng)家樂........說實話，這又是中國式思維給自己出的難題，因為符合這種要求的房子美國還真沒有。在城市規(guī)劃之內(nèi)的所有土地，都是有規(guī)定用途的，住宅就是住宅，商業(yè)就是商業(yè)，住宅小區(qū)里面是不可能允許你進行任何商業(yè)營運的，什么家庭旅館、家庭餐館、農(nóng)家樂，對老美而言，聞所未聞，如果你真的在自己家庭里辦起了餐館或茶樓，可能開張沒兩天就會收到警告，再不改正就等著吃罰單吧。

 

還有呢，不要以為你的院子大就可以再建一幢房子，你的院子再大，如果這塊地的規(guī)劃只能有一個房子，那么你也只能擁有一個房子。總之，政府對于城市范圍內(nèi)的每個地區(qū)的每塊土地都有規(guī)定用途，對每個小區(qū)的建筑從外形風(fēng)格、內(nèi)部戶型到價格范圍，都有規(guī)定，如果要改變之前的規(guī)定，必須通知方圓幾英里內(nèi)的鄰居們舉行聽證會，大家投票同意后才能改變，不能隨心所欲地想做什么就做什么。

      

如果真想隨心所欲地建房、辦旅館、辦農(nóng)家樂，就只能去城市規(guī)劃之外的農(nóng)場，那些農(nóng)場上面沒有建筑方面的任何限制，你想做什么都可以，只要不是非法生意。但是那些地方，人口密度就無法跟城市去比了，除非你有什么絕招，否則要說服老美大老遠地去消費還真不是件容易的事。

 

六、買房不找經(jīng)紀(jì)人可以省下一筆中介費

 

省錢本是中國人的美德，省錢并不可恥，但總用中國式的思維方式去行事去省錢，在美國就會弄巧成拙。

 

一個典型的例子是一位早年留學(xué)美國的精英才子，收入頗高，能力很強，不論是辦綠卡還是入籍，還是打官司，全是自己完成。去年買房時也沒雇經(jīng)紀(jì)人，利用自己的休息時間辛苦幾個月在網(wǎng)上找房，然后開著車把每條街的房子都看了個遍，好不容易才找到合適房子，簽合同時卻有點傻眼了，因為賣方的經(jīng)紀(jì)人要他簽一大堆文件，太專業(yè)，看不懂，于是不得不花3000美元請一個律師幫忙看文件，搞合同。最后房子順利成交了，產(chǎn)權(quán)也過戶了，于是他很得意地向同事們宣傳他的省錢經(jīng)，以為自己省了好幾萬美元的中介費。直到有個懂行的人對他說：你自己一分錢也沒省下來，你是幫賣方的經(jīng)紀(jì)人省錢了，你自己不但沒有省錢，還白花了一筆律師費。

      

中國人可能不理解這是怎么回事，沒雇用中介不就少了一筆中介費嗎？在中國不就是這樣的嗎？他們不知，在美國，買方的中介費不是由買方來掏的，而是由賣方來出這個錢，這個錢早在賣方跟他的經(jīng)紀(jì)人簽經(jīng)紀(jì)合同時就把這筆中介費約定好了（比如按實際售價的6%），賣方的經(jīng)紀(jì)人有了這份合同，就把賣方的房子拿出去公開掛牌（網(wǎng)上或行業(yè)內(nèi)報紙雜志），同時在掛牌信息中給同行們一個承諾：誰幫我把這個房子賣掉，我就讓誰分享我的這份中介費（比如分享其中的3%）。

 

如果買方找了經(jīng)紀(jì)人，那么經(jīng)紀(jì)人通常不會向買方收取費用，而是通過賣掉房子來與賣方的經(jīng)紀(jì)人分享傭金，如果買方不找中介的話，一旦成交，那6%就全部都由賣方經(jīng)紀(jì)人獨自享有了。而買方，一毛錢的中介費也省不了。上面的例子中，那位聰明的中國人不但沒省錢，還多花了3000美元，如果他有自己的經(jīng)紀(jì)人，就可以使用經(jīng)紀(jì)人協(xié)會有版權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，就不用再請律師了。

 

另外，他沒有經(jīng)紀(jì)人，所以不得不自行在非行業(yè)內(nèi)的網(wǎng)站上找房子，滿大街找房看房也是費時費力的笨辦法，所以他既沒省錢又沒省力，還多花了3000美元。想來他在美國呆的時間也不算短了，也不想想，為什么美國人買房都要找中介，難道美國人就比中國人笨，他們就不想省錢么？美國人買房或租房（尤其是商業(yè)用房），都樂意請中介完成，不是他們不想省錢，而是他們省不了，無法省。

      

你可能會說，我可以向賣方承諾不請中介，同時要求賣方和賣方的經(jīng)紀(jì)人重新簽合同，讓他們把那3%省下來，這樣我的購房成本就低了3%。說起來是很簡單的事，但你去試試，看看美國的經(jīng)紀(jì)人有沒有象中國那樣，為了蠅頭小利去自我破壞行業(yè)規(guī)則。

 

只有一種情況可以省掉中介費，那就是Sell by owner（房主自己賣房），不過你在找這類物業(yè)之前，有組數(shù)據(jù)你有必要先知道，那就是，美國95%的房地產(chǎn)交易，是通過中介完成的。也就是說，如果你愿意在那5%中尋找你如意的房產(chǎn)，才有可能省下這筆中介費。

 

 

來源 北美購房網(wǎng)/仙妮的小木屋