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首先，我非常高興SUPERRAY這個(gè)新人把投資論壇刺激了一把，我早就說(shuō)過(guò)，如果有一批人陸續(xù)地涌現(xiàn)，一個(gè)做得比一個(gè)好，一個(gè)比一個(gè)目標(biāo)高，一個(gè)比一個(gè)能耐大，是我們中國(guó)人的幸事，說(shuō)明我們?cè)诿绹?guó)生了根，有了保障，有了基業(yè)，最重要的是自信。

不管SUPERRAY讀的是個(gè)什么專業(yè)的博士，從他的文章看來(lái)，房地產(chǎn)投資給他帶來(lái)的自信，財(cái)富，實(shí)在的為人處事的能力，是一個(gè)博士文憑不能比的。

SUPERRAY的原文在此：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1021303.html

我認(rèn)為美國(guó)是房地產(chǎn)投資的樂(lè)土，有三個(gè)原因：

第一，美國(guó)面積夠大，人口多，產(chǎn)業(yè)多樣，地區(qū)有輪動(dòng)性，無(wú)論哪里都是“野百合也有春天”，有的地方博升值，有的地方博現(xiàn)金流，炒了東西岸，再來(lái)中部和南部，做完住宅再做商業(yè)，如果做一個(gè)專業(yè)的投資人，可以說(shuō)十年都是上升期，一天到晚賺不完。

第二，數(shù)據(jù)顯示，從1975年至今的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)人的自住房比例一直是60%幾，也就是說(shuō)三分之一以上的人長(zhǎng)期租房，很有可能大量的人一輩子租房，這對(duì)房東是多么大的福音呀，剛需啊。具體為什么我就不展開(kāi)了，存在即合理，我們不要以中國(guó)人的習(xí)慣來(lái)懷疑為什么美國(guó)人寧愿付每年7000的租金，也不買(mǎi)一棟3萬(wàn)元美元的房子。我覺(jué)得是跟美國(guó)的國(guó)情分不開(kāi)的，比如愛(ài)搬家，愛(ài)離婚，信用不好難貸款，政府的出錢(qián)給SECTION 8 租房，等等。我相信SUPERRAY所做的DEAL與數(shù)據(jù)都是真的，因地制宜，做個(gè)幸福的房東。

第三，在美國(guó)借錢(qián)很容易，只要你摸透了LENDER的心，加上你買(mǎi)對(duì)了物業(yè)，LENDER會(huì)反過(guò)來(lái)求你貸款，因?yàn)橘J款人才是他們的衣食父母。跟信用卡公司拼命給你優(yōu)惠，希望你透支是一個(gè)道理（你也可以認(rèn)為是一個(gè)加速投資者破產(chǎn)的歪理）

只要我一說(shuō)貸款，一定會(huì)有幾個(gè)蒼蠅來(lái)嗡嗡，說(shuō)因?yàn)槟憷瞎�是CREDIT UNION的董事，所以我家的貸款易如反掌。我自己嗡嗡一下先：其實(shí)事實(shí)正相反，我老公當(dāng)?shù)亩�事是一個(gè)不拿任何報(bào)酬的監(jiān)督崗位，一個(gè)月開(kāi)一次會(huì)，為了避嫌，反而要把自家的貸款還掉，轉(zhuǎn)到別家銀行。好處是了解了他們內(nèi)部的流程，他們經(jīng)營(yíng)的方式。

美國(guó)有8000多個(gè)小的CREDIT UNION，現(xiàn)加上眾多的小銀行（資產(chǎn)10B以下稱為小），他們是非標(biāo)準(zhǔn)化的貸款人的福音，是房地產(chǎn)投資者最有力的支持者，所以我對(duì)SUPERRAY的建議是，多找一些CREDIT UNION和小銀行談?wù)�，把你的資產(chǎn)列成表，RENTAL ROLL做得漂漂亮亮，最好用PPT展現(xiàn)你最近兩年來(lái)的投資成果，比如房子裝修前和裝修后的照片，用了多長(zhǎng)時(shí)間招租，招得什么樣的租客，將你兩位數(shù)的收益率，三位數(shù)的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)速度，亮瞎他們的眼睛。一定會(huì)有LENDER中意你的。

只要先用你的人，你的投資經(jīng)歷打動(dòng)他們的心，以后每個(gè)DEAL都可能在極短時(shí)間內(nèi)CLOSE，比如你今天簽買(mǎi)賣合同，銀行第二天就送評(píng)估師上門(mén)。你將一個(gè)破房子裝修好，找好租客，他們可以立即給你CASH OUT，投資房的貸款要求跟自住房很不一樣，據(jù)我說(shuō)知，只要你的租金凈收入（NOI）是月供的1.2倍（或是更高一點(diǎn)）就可以了，不用擔(dān)心你自己的勞動(dòng)收入太少。

知已知彼，這里是CREDIT UNION 和銀行的區(qū)別，其中有一個(gè)就是CREDIT UNION的BOARD MEMBER是義務(wù)的，而銀行的是有薪酬的。我在美國(guó)的第一個(gè)貴人就是在找貸款找到絕望時(shí)，那個(gè)叫我找CREDIT UNION的貨款經(jīng)紀(jì)人，雖然他沒(méi)有做成我的生意。

https://www.pscu.org/membership/credit-union-difference/

小銀行的大作用：

Small banks play a critical role in the US banking system and are particularly important in rural and small metropolitan areas. As an AEI report details, small banks are key providers of certain products, such as small business loans, mortgages, and farm loans. They typically fund themselves with customer deposits. Small banks’ community focus enables them to develop and maintain relationships with customers in a way that large banks without a deep local presence cannot. Through these interactions, they obtain information about borrowers that larger banks generally do not have. As a result, small banks are able to make loans to borrowers who might not qualify under larger institutions’ standardized lending criteria。

為了突破金額限制和筆數(shù)限制，投資者應(yīng)該申請(qǐng)商業(yè)貨款（利率高一些，固定年限短一些），大家一定不要固步自封，以為自己不買(mǎi)商鋪廠房就不能申請(qǐng)商業(yè)貸款。

我兩年前試過(guò)，將我的幾個(gè)兩家庭出租房試探銀行，得到的答復(fù)是：只要租金收入夠數(shù)，貸款筆數(shù)無(wú)限制，親身體會(huì)。

當(dāng)然CASE BY CASE，各地區(qū)各LENDER要求會(huì)不同，請(qǐng)有意的同學(xué)一定要自己親自上門(mén)去問(wèn)個(gè)清楚。貨比三家，多問(wèn)多比較。
有耐心的請(qǐng)看：

什么是商業(yè)貸款，以及跟住宅貸款的最大區(qū)別
http://commercialloaninfo.org/what-is-a-commercial-loan/

In short, commercial real estate is a very broad category covering almost any kind of real estate except the single-family home and single-family lots. Even a single family home can be labeled commercial real estate if you buy the home for the purpose of renting it out and generating an income, or if you own the home and convert it into an income-generating property.

The biggest difference between a commercial loan and a residential loan is that a commercial loan is written and qualified based on the amount of income the property produces; where a residential loan is written and qualified based on the personal income of the borrowers.


今天看到這樣一則新聞，所以忍不住要吐一下槽，希望博士們?cè)缛彰撾x苦海。因?yàn)槲彝顿Y的住宅基本都在大學(xué)旁邊，有不少這樣的租客，平時(shí)很同情和照顧他們，也為他們感到不平。