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  如今的中國， 有很多人都有意向想在美國購置房產(chǎn)。那么問題來了，能貸多少款呢？帶多少合適呢？能貸多少款可以根據(jù)自身情況和政策規(guī)定分析出來，而貸多少則需要結(jié)合個人的消費(fèi)現(xiàn)狀，消費(fèi)觀和消費(fèi)習(xí)慣來分析。

1. 收入：

   估算能貸多少款用的是稅前收入，估算貸多少款合適我建議用每個月拿到手的工資凈收入加上雖然貸款銀行不會考慮用但是自己知道是穩(wěn)定的隱性收入等。工資凈收入是稅后的收入并且減掉了401k等支出。買房后貸款利息和地產(chǎn)稅可以抵稅，但我不建議考慮這部分收入，因為這部分通常是第二年報稅后才能拿回來，而房貸是每個月都要還的，而且買房后還有修修補(bǔ)補(bǔ)等亂七八糟的額外費(fèi)用，就算這兩樣互相抵消吧。

2. 月負(fù)債一般包括

  1) Mortgage的Monthly PITI: 房屋貸款的本金,利息,房產(chǎn)稅,以及房屋保險。包括將要/正在購買的房產(chǎn)。

  2)HOA/Condo Fee if any: 房屋小區(qū)管理費(fèi)。

  3)Credit card minimum payment: 信用卡的每月最低付款額，貸款銀行一般會用信用紀(jì)錄上顯示的數(shù)值。

  4)Car loan/Car lease monthly payment ifapplicable: 汽車貸款／租賃每個月的付款額。

  5) Education/Student Loan monthly paymentif applicable: 教育貸款每個月的付款額。

  6) Monthly Child Support/Alimony amount ifapplicable: 每個月的子女以及配偶贍養(yǎng)費(fèi)。

  7) Monthly Mortgage Insurance amount ifapplicable: 房屋貸款保險。

3. 工作／收入的穩(wěn)定性。

  1) Base salary: 工資單上的基本工資。

  2) Bonus, Overtime income, Commission等: 一般需要兩年的歷史，證明穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

  3) Investment Property的收入: 一般需要報稅記錄或租賃合同等文件支持。

  4) Self-employed Income: 自營公司收入，一般需要2年報稅記錄進(jìn)行計算。

  5) Child Support/Alimony if applicable: 子女以及配偶贍養(yǎng)費(fèi)收入，一般需要明確的離婚/分居協(xié)議,收款證明,以及至少3年可持續(xù)性。

  6) Social Security Income/Pension 等: 需要SocialSecurity Letter，Pension letter等證明信。

  7）其他收入: 種類很多，總體要求是需要兩年的歷史以及未來三年的可持續(xù)性。

Income 一般不包括:

  1）沒有報稅的現(xiàn)金收入譬如小費(fèi)等。

  2） 政府的失業(yè)補(bǔ)貼。

  3）其他沒有兩年歷史或者不能證明未來三年可持續(xù)性的收入。

4. 財產(chǎn)主要是可以立即變現(xiàn)的財產(chǎn)有多少。

5. 特殊情況下有沒有其他來源的財力支持。

  計算貸多少款合適，請參考以下原則：

 1.前面提到的收入減去支出大于等于0。如果在可預(yù)期的將來工資會大幅提高，而且準(zhǔn)備好了工資提高之前的資金缺口，也可以暫時小于0。

  2. 工作/收入穩(wěn)定的建議留3-6個月的可立即變現(xiàn)財產(chǎn)；工作/收入不穩(wěn)定的建議留9-12個月的可立即變現(xiàn)財產(chǎn)。就是相同情況下工作/收入穩(wěn)定的可以多放些首付來提高可以買的房價。

  3. 特殊情況下有其他財力支持的，必須是非�？煽康膩碓�， 譬如父母可以支持的，等同于可變現(xiàn)財產(chǎn)增加。

  4. 影響這個凈勝額大小的另外一個主要因素是消費(fèi)觀念，譬如有的人比較樂觀，覺得現(xiàn)在每個月能持平就行，因為以后工資會漲，而貸款的Monthly Payment 不會。有的人比較保守，覺得每個月必須再攢下幾千美元才舒服。這個就是小馬過河了，移民港的建議是只要自己感覺怎么舒服就怎么做。

  正確理智的分析自己的消費(fèi)情況和消費(fèi)理念，才得做出正確的貸款決定，才能使自己貸的款有價值。