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為了避免在賣掉投資型房產(chǎn)后，要繳納大筆資本利得稅，做房產(chǎn)投資的人大多會運用1031延稅法則。就是在賣掉舊投資房的180天內(nèi)，購買另一棟投資房，從而避免繳納任何資本利得稅。

在實際操作中，換房有許多細(xì)節(jié)需要注意，最重要的就是對兩個時間點的把握，一是在賣掉舊房的45天內(nèi)必須選定將要購買的新房，二是在賣掉舊房的180天內(nèi)，新房必須過戶。

華人在換房時常見的錯誤：

第一，許多人會首先立刻去找新房，找到新房后才去處理賣舊房的事。正確的做法是賣房和買房可以同時進行，但在過戶時間上，必須是賣房在先，買房在后。在賣掉舊房后，你可能需要暫借一處地點居住，或是回租在已經(jīng)出售的房產(chǎn)內(nèi)，等待新房過戶。

第二，賣舊房時，不要一味想賣高價。你最終目的是希望賣房和買房能在180天內(nèi)順利完成，因此不要待價而沽，建議降低理想價位，使舊房盡快出手。

第三，同樣的，對買家offer的選擇上，選擇最有把握買你房的那一位，盡量選擇全現(xiàn)金或貸款量少的買家，哪怕不是出最高價的。這樣做是讓你賣房不出任何差池。

第四，沒有使用同一個經(jīng)紀(jì)人。賣舊房和買新房雖然是兩個事情，但盡量聘請同一位經(jīng)紀(jì)人，他了解你的狀況，會幫你協(xié)調(diào)出現(xiàn)的許多意外情況。

第五，不能把舊房買家的定金，去支付你買新房的定金。

大家都知道，房地產(chǎn)最賺錢的方法是通過轉(zhuǎn)賣而賺取差價。打個比方，您通過100萬買了個商業(yè)地產(chǎn)，某一年房產(chǎn)漲價為200萬，您賣出后收益100萬，但是，這100萬可不是實實在在“躺進”您的腰包的。對于這100萬的收益，首先，需要交30%的財產(chǎn)增值稅，這一下30萬利潤沒了；剩下的70萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最終，如果您有一半剩下，那就是萬幸了。 如果您不懂避稅，這收益就得無形中交出去一大截，但是，如果您懂得使用1031 交易法則，您就可以1分稅都不用交了！

所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項稅法。只要您投資等于或是大與所得收益的地產(chǎn)，您就可以不交稅。同樣是上面的例子，賣房得到200萬后，在6個月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過200萬的房產(chǎn)，您就可以不交稅！也就是說，您的凈資產(chǎn)增加了100萬，但不用交1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。

使用1031延稅需注意的事項：

1、使用1031延稅要及早準(zhǔn)備

找有相關(guān)經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)助處理整個換房事宜，把握好時間點，各個環(huán)節(jié)都要事先規(guī)劃好。千萬不能在賣掉舊房后，才想到1031，那就遲了。

2、賣掉舊房的錢放到哪里？

用于1031延稅部分的資金一定要存放到1031延稅的房產(chǎn)交易中心，這筆資金不能放入自己的賬戶。

3、對新房價格的要求

您購買新房的價格一定要等于或大于舊房的價錢，任何有余留的部分都要繳稅。

4、45天的概念

在賣掉舊房的45天內(nèi)，起碼要找好最多三處新的房產(chǎn)，登記在房產(chǎn)交易中心處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套，不能換成其他房產(chǎn)。

5、180天概念

賣掉舊房的180天內(nèi)必須過戶，否則1031延稅失效。請一定記住，180天不是半年，不是6個月，而是整整180天。