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戴利說，“房地產(chǎn)開發(fā)有利潤，但做廉價住房不可能有１００％的利潤，如果沒有做好這一點說明政府沒有強有力的政策去實施。”針對目前中國很多城市的房價高昂情況，中低收入的老百姓買不起房，租不起高級住宅，芝加哥市長戴利在今年5月訪問中國時講出了芝加哥的經(jīng)驗：“芝加哥的做法是一定比例地提供廉價出租房屋，提供給老人丶有孩子的家庭丶無業(yè)游民，給他們提供機會在城市居住，而不是把他們趕出城市。我們做這些力圖使他們成為中產(chǎn)階級，同時改變貧困的另一個方式是提供給他們教育。” 

 

戴利所講的，政府給老人，有孩子家庭，無業(yè)游民提供一定比例的廉價出租房是美國聯(lián)邦在1937年通過的住房SECTION 8 PROGRAM，意思就是戴利先生講的那么幾句話。

 

美國的每個州，城市的領(lǐng)導(dǎo)要在他們老百姓心目中站得住腳，實施貧窮人住房計劃是十分重要的工作。

 

筆者對紐約情況了解的比較多，這里介紹一下紐約政府為中低收入家庭解決住房的計劃。

 

　 

 

為窮人老人的廉租房

 

美國的報紙，幾乎每隔三，四個月的就可以見到老人公寓申請公告，英文報紙刊登英文，西班牙文的報紙刊登英語與西班牙語，中文的報紙刊登英語與中文，這種做法是為民族平等，公平競爭。筆者收集了不少老人公寓申請公告，現(xiàn)摘錄一段中文的公告：”KINGS COUNTY SENIOR RESIDENCE 布魯克林老人公寓現(xiàn)在正在建造并開始接受申請，172間一睡房的老人公寓中有9間設(shè)有行動設(shè)備，優(yōu)先考慮給合符規(guī)定者申請。申請者將按照HUD 221（D）（4）紐約市房屋局NEW YORK HOUSING AUTHORITY （HYCHA）SECTION 8 的規(guī)定審核。申請人（單身）年收入不能超過$22000.00，夫婦合并年收入不能超過$25100.00，申請人必須年滿55歲，符合以上條件者，可寫信給HYCHA （地址略）索取表格，表格填寫后，請以普通郵件在截止日J(rèn)ULY/5/2006以前寄到(地址省略),在截至日前受到的申請表,HUD 規(guī)范處理.”。

 

這里的HUD是US DEPARTMENT OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT的縮寫,中文是”美國住房和城市發(fā)展部”的意思.老人公寓是美國聯(lián)邦資助底收入家庭住房補助計劃的一種住宅。 所有的老年公寓都是精裝修, 從廚房的冰箱,微波爐到浴室的淋浴設(shè)備,客廳, 睡房的冷暖氣系統(tǒng).樣樣具備。承租者只要搬入家具即可入住。它有點類似國內(nèi)的酒店公寓，一房和一房一廳的單元，面積在50平方米上下。聯(lián)邦補貼政策基本上是定在租房者只要出他工資的1/3來付房租。例如,你的收入是$2000/月, 一套一房一廳的公寓,市場租金是$1500/月,你被政府批準(zhǔn)搬入后,你只要付$670元左右,其余部分由政府補貼。

 

實際上，美國聯(lián)邦中底收入家庭住房補助計劃是對所有居住在美國中底收入的家庭。

 

在紐約,政府有二種房源,一種是來自聯(lián)邦,一種來自紐約房屋局(HYCHA),上例公告的房源是來自紐約房屋局。

 

從80年代起,紐約政府不在集中在一個區(qū)域建造一大批窮人老人公寓, 以防低層次, 低教育,高失業(yè),高犯罪的地帶滋生。現(xiàn)在, 凡是私人開發(fā)商要從紐約政府手拿到中標(biāo)的土地, 政府住房和城市發(fā)展部（HUD）一定來參與你的開發(fā)計劃,要你拿出多少單元來給窮人住,建多少公共場所等等.開發(fā)商無法逃脫為窮人蓋房的責(zé)任。政府的宗旨是讓貧窮的人也能住上舒適的,與富人一樣的公寓。老百姓也以此來衡量政府的業(yè)績。

 

紐約上西城開發(fā)商在90年代初從市政府獲得中標(biāo)的土地，在規(guī)劃設(shè)計時，紐約HUD要求提供15-20%單元給中底收入家庭居住. 建商在1995年建成二幢大樓，一幢35層高，500個單元，一幢19層高，200個單元。建商想把200個單元的一幢提供給政府，照顧窮人居往，但政府一口拒絕，建商不得不在二幢樓中都劃出比例來讓政府補貼窮人居往�，F(xiàn)在，同一電梯下來，一個是華爾街年薪30萬的西裝畢挺的白人男士，一個是在唐人街衣廠剪線頭的中國老太太。白人男土居住約75平方米的二房一廳，租金是2650美元/月，而唐人街衣廠中國老太太在相同的單元居住，只要付租金480美元/月，差額部分由政府補貼給建商。

 

買房,政府為你付頭款

 

紐約有許多人因沒足夠的首付款而無法實現(xiàn)自己有房的夢.為此,紐約市長在四年前提出了NEW HOUSING MARKET PLACE PLAN (新房屋市場計劃),這個計劃中有一項叫:HOMEFRIST DOWN PAYMENT ASSISTANCE PROGRAM (首次購房頭款補助計劃), 符合政府標(biāo)準(zhǔn)的第一次買房人,可以得到不用償還的6%的房價補助, 如果你買$50萬的房子,政府送你$3萬, 幫助你付購房頭款。

 

要參加首次購房頭款補助計劃的申請人的年收入,必須符合政府的標(biāo)準(zhǔn):

 

單身年收入底于$35150元,二人家庭的年收入不超過$40200元，三人家庭的年收入最高為$45200元，四人家庭的年收入限額為$50250，五人家庭的年收入限額為$54250，六人家庭的年收入$58300元，七人家庭年收入限額$62300，八人家庭的年收入最多是$66300元.

 

這個計劃是紐約市的計劃,申請書只能在紐約的曼哈頓,皇后,布魯克林,勃郎斯,史坦倫島五個區(qū)里買房子,不論任何類型的公寓,獨立屋都可以購買。

 

申請參加這項計劃的紐約居民必須要到紐約市所屬的紐約市街坊住房服務(wù)處（相當(dāng)于我國的街道房管所）登記，紐約市街坊住房服務(wù)處接受您的申請后，在很短的時間內(nèi)通知你到市房屋局的培訓(xùn)中心參加“房屋首期補貼計劃”購房教育課程，這個培訓(xùn)班上十小時的課程，一星期分三次上完，時間有早，中，晚班并有英，中，西班牙，俄等六，七種語言教學(xué)，它方便各國來美的中底收入新移民有時間有機會來參加房屋首期補貼計劃的購房教育課程。培訓(xùn)課程讓申請人全面了解紐約房屋的法規(guī)，房屋買賣的過程，貸款手續(xù)與條件等，申請人聽完這些課程之后，還要參加問答與書面考試，合格者將得到房屋首期補貼資格證書。拿到房屋首期補貼資格證書的人有六個月時間來選擇購房，如果在六個月之間沒有買房，房屋首期補貼資格將被取消，但一般申請者提出足夠理由，說明自己無法在半年之內(nèi)落實自己滿意的房子，紐約市街坊住房服務(wù)處會延長六個月的選購期。

 

參加紐約房屋首期補貼計劃購買的房屋必須住滿十年才能出售，如果在五年之內(nèi)出售，政府要追回三萬元的補貼費，如果五年以后出售，政府將要回50%的房屋首期補貼費。

 

第一次購房俱樂部

 

“第一次購房俱樂部”是美國聯(lián)邦政府在1995年為中底收入家庭獲得購房補貼而建立。它以銀行儲蓄方式進(jìn)行,申請人存入一元, 聯(lián)邦政府補加三元到您的帳戶，最高補貼額為五千元。紐約市對這一計劃在各個居民社區(qū)進(jìn)行廣泛宣傳, 因為錢是從聯(lián)邦政府來的,不是紐約政府掏自己的腰包,并在紐約設(shè)立了二十余個機構(gòu)幫助申請人辦理加入“第一次購房俱樂部”。

 

參加“第一次購房俱樂部”申請人的年收入有限制(每年的標(biāo)準(zhǔn)不同), 2006年的條件是: 一人至二人的家庭, 年收入不得超過$68,064元, 三人以上的家庭,年收入不得超過$78,274元。

 

二年前,露西劉大學(xué)畢業(yè),在紐約找到一份年薪$37000的工作.她討厭父母嘮叨,決定買房與父母分開住.她到了紐約”第一次購房俱樂部”的協(xié)辦機構(gòu)(類似中國民政部所屬不牟利的機構(gòu)),出示了六樣文件:1. 二年的報稅單 2.W-2表(年收入表) 3.半年的月工資單 4.綠卡 5. 社會安全卡 6.半年的銀行月存款報告并填寫了申請表。協(xié)辦人員告訴她，露西劉有四個購房選擇，可以選購合作公寓或共有公寓，也可以選擇一家庭或二家庭住宅。不可選擇三家庭以上的住宅，不可以選擇商業(yè)房或商住二用房。

 

在美國,公寓有二種,合作公寓是沒有產(chǎn)權(quán)的,只能自己住,不能出租; 共有公寓享有產(chǎn)權(quán),使用權(quán)限大一些,但共有公寓的價格是合作公寓的一倍以上,而物業(yè)費只有合作公寓的三分之二。一家庭,二家庭住宅,實際上就是獨立或聯(lián)棟的小樓,一般二層 (國內(nèi)喜歡稱之別墅).一家庭是指只有一套完整的廚衛(wèi)系統(tǒng),典型的結(jié)構(gòu)是:地下室為暖氣熱水鍋爐房,電表,煤氣表房,雜物工具間等,一樓是客廳,廚房,飯廳,與一個抽水馬桶間或一個車庫,二樓是二或三個睡房及一套帶淋浴的衛(wèi)生間;二家庭住宅具有二套獨立的廚衛(wèi)設(shè)備,客廳,睡房,可供二個家庭居住。

 

露西劉辦完手續(xù)后,要在家里等待約一個月,協(xié)辦機構(gòu)要調(diào)查她的信用記錄，例如信用卡的借還狀況，學(xué)生賃款記錄，有沒有欠電費水費煤氣費，欠醫(yī)院帳單等，如果露西劉的信用良好，紐約協(xié)辦機構(gòu)就會以露西劉第一次購房計劃，向聯(lián)邦政府審請五千元到協(xié)辦機構(gòu)帳戶，并指定露西劉到一家銀行開設(shè)帳戶，露西劉從這天起算是”第一次購房俱樂部”正式成員了。從這天開始,露西劉每月固定向這個帳戶存$167元, 按照政府一補三的原則,協(xié)辦機構(gòu)存入露西劉帳戶$501元,

 

十個月后露西劉自存$1667元,政府補貼了五千元,共$6667元。

 

露西劉獲得五千元補貼后, 有二十個月的購房選擇期, 過期作廢。

 

參加第一購房俱樂部的會員購買的房屋五年之內(nèi)不得出售, 若三年后出售要交還政府二千元。

 

聯(lián)邦政府補貼五千元看來是微不足道的, 但基本能介決房屋購買的手續(xù)費, 有些州70平方米的一房一廳合作公寓, 房價只有四,五萬, $6667元足夠讓你支付百分之十的購房頭款, 擁有自己的家了。

 

結(jié)尾

 

《今日美國》在今年5月30日刊登的全美城市住房租金調(diào)查報告指出，“全國城市公寓的租金以每年遞增6%的速度上升，紐約曼哈頓公寓的租金占居民收入65%”。在這種狀況下，紐約中低收入的家庭在紐約居住并沒有受到多大影響，因為紐約政府每年至少投入二億美元來補貼中低收入家庭住房租金與購房計劃，但老百姓還說不夠，希望政府更加努力！

 

附記：

 

8月23日紐約州參議員希來莉.柯林頓，來華人集中的法拉盛地區(qū)競選募款演講時說，如果她繼續(xù)連任，她會為中下層階級建造更多的‘買得起房房屋’而努力。演講前，我對她說，為什么您一直提倡要多建平民房？她回答，這是我們民主黨努力在做的事。其實，無論民主黨還是共和黨，在大選期間，為中下階級要解決住房問題一直是競選的口號。

 

 

12月28日，紐約市長彭博簽署了紐約市421-A修改法案，修改法將原法律中規(guī)定的開發(fā)商必須建筑一定面積的平價房屋才能獲得免稅的地區(qū)范圍擴大到包括幾乎整個曼哈頓和部分布碌侖區(qū)，在這些地區(qū)建房的開發(fā)商在建房時，必須將房屋的20%作平價房屋出售給中下階級，才能得到免稅優(yōu)惠。彭博說，新法律使稅收優(yōu)惠成為促進(jìn)平價房屋興建的手段，是幫助紐約市完成在2013年前興建和保存16萬5000套平價房屋的既定目標(biāo)的重要一步。房屋局長當(dāng)納文表示，這條新法將在10年內(nèi)為紐約帶來兩萬套新建平價房屋。

 

421-A法是紐約市在1971年制訂的一條刺激地產(chǎn)開發(fā)的法律，當(dāng)時紐約經(jīng)濟蕭條，很少有人愿意在地皮昂貴紐約投資建房。在這種情況下， 421-A法為在紐約投資的地產(chǎn)商提供10-15年的減免地稅優(yōu)惠，吸引地產(chǎn)開發(fā)商重返紐約開發(fā)建造房屋。這種新法對中下層階級來說應(yīng)該是一件好事，但收入范圍是多少算中下層階級？彭博市長在10月19日宣布，西皇后區(qū)一塊24英畝土地，擁有者紐新航港局以一億元的價格出售給政府，有政府建造老人公寓，合作公寓，商場及5000套平民住宅，主要出售給中等收入家庭，年薪在6萬至14萬5千四口之家。消息一發(fā)表，就遭到真正的窮人抗議，一般美國四口人中產(chǎn)家年收入在3萬5千到8萬，把合格購買該房的收入等級提得那么高，分明是掛羊頭賣狗肉，欺騙老百姓。

 

據(jù)了解，紐約政府正在思考下一步怎么辦？

紐約市是全美最大、人口最多的城市，2009年的全美人口普查顯示，紐約市有900萬人口（實際上約有280萬非法移民沒有統(tǒng)計在內(nèi)）。紐約市共有廉租房、保障房150萬套，換句話說，一套房住兩個人，就有1/3紐約人住在政府提供的房子里。

 

　　“經(jīng)濟房、保障房、廉租房”，在美國通常叫“Affordable Housing”，美國的議員、總統(tǒng)在選舉時的演說，經(jīng)常會提到這個詞，它的意思是“負(fù)擔(dān)得起的房屋”。

 

　　美國“Affordable Housing”的種類很多，有老人公寓，有政府公房，有20/80大樓； 有可供租的，有可供買的。芝加哥市長戴利早在2006年5月訪問上海時，對當(dāng)前中國部分城市房價高企，老百姓買不起房，租不起高級住宅的情況，介紹了芝加哥的做法和經(jīng)驗：“政府提供一定比例的廉價出租房屋給老人、有孩子的家庭，給他們提供在城市居住的機會，而不是把他們趕出城市。”