數(shù)據(jù)揭示：美國(guó)房源庫存危機(jī)尚在，新房建設(shè)乏善可陳
來源：作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2018/12/12
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摘要
1 盡管保持穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)，美國(guó)住宅建設(shè)率（HomeConstructionRate）仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于歷史平均值。
2 在考慮人口自然流動(dòng)等因素之后，若按照正常水平計(jì)算，美國(guó)在過去十年中，總共少發(fā)放了230萬張獨(dú)棟住宅建筑許可證（Single-familyHomePermit）。
3 美國(guó)住宅平均使用年限增長(zhǎng)明顯，房屋老化現(xiàn)象加速出現(xiàn)。
全美范圍內(nèi)不斷上漲的房?jī)r(jià)，與持續(xù)發(fā)展的房源庫存危機(jī)息息相關(guān)，而庫存危機(jī)本身，則是由購(gòu)房需求增長(zhǎng)和房源供給不足共同造成的。房屋建筑商行為方式的改變，也在一定程度上加劇了危機(jī)的蔓延。
相比歷史正常水平，美國(guó)在過去十年中，總共少發(fā)放了230萬張獨(dú)棟住宅建筑許可證。按照目前每年新增130萬套獨(dú)棟住宅的規(guī)模計(jì)算，相當(dāng)于有兩年的“建房空白”。
盡管住宅建設(shè)率保持穩(wěn)定增長(zhǎng)（今年六月份的新房銷售量也比去年同期增長(zhǎng)了2.4%），但全美人均獨(dú)棟住宅建設(shè)率仍低于歷史正常水平。
從1985年至2000年，美國(guó)平均每1000名居民中，有3.9人申請(qǐng)并獲批獨(dú)棟住宅建筑許可證，而目前這一數(shù)字僅為2.6人，下降了三分之一（33.5%）。
或許有人會(huì)質(zhì)疑，許可證發(fā)放數(shù)量減少與近年來美國(guó)人口增速放緩有關(guān)。為了排除這一影響，我們單獨(dú)考察了美國(guó)新增居民群體建筑許可證的發(fā)放情況，發(fā)現(xiàn)其比例同樣低于歷史水平，且呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，美國(guó)境內(nèi)的人口流動(dòng)，導(dǎo)致建筑許可證發(fā)放數(shù)量出現(xiàn)地區(qū)差異，某些地區(qū)或許偏低，但其它地區(qū)也許會(huì)超過歷史水平。為此，我們考察了全美最大的35個(gè)都會(huì)區(qū)的新增居民群體，發(fā)現(xiàn)其中28個(gè)都會(huì)區(qū)的許可證發(fā)放量較歷史水平偏低，僅有7個(gè)都會(huì)區(qū)例外。其中，克利夫蘭、匹茲堡和底特律三地，在過去十年間人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。只有芝加哥、休斯頓、奧斯丁和圣路易斯四個(gè)都會(huì)區(qū)，人口數(shù)量增加的同時(shí)，發(fā)放許可證的數(shù)量也高于歷史水平。
我們?cè)诜治?008年以來發(fā)放的建筑許可證時(shí)，并沒有將次貸危機(jī)發(fā)生前美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大泡沫排除在外，建筑商在此期間建造了過量的房屋，特別是在一些房市異�；鸨牡貐^(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2000年至2008年期間，美國(guó)人均住宅許可證發(fā)放量比15年前（1985年至2000年）增加了17.4%，總計(jì)多發(fā)放了超過160萬張?jiān)S可證，部分市場(chǎng)直到今天仍未徹底消化這些多建造出來的房屋。
然而，值得一提的是，一些大型都會(huì)區(qū)在房市泡沫期間發(fā)放的建筑許可證數(shù)量，其實(shí)是低于歷史水平的，比如紐約、洛杉磯、費(fèi)城、華盛頓特區(qū)、邁阿密、波士頓、舊金山、
西雅圖(房市)和圣地亞哥。這意味著與上世紀(jì)末相比，進(jìn)入新世紀(jì)后，上述地區(qū)從未出現(xiàn)過真正意義上的“建房熱”。
此外，房屋拆遷和空置對(duì)住宅庫存量也有影響，并且拉長(zhǎng)了剩余住宅的使用年限。2005-2006年，十五年以上房齡的住宅存量下降了0.8%（73.2萬套）；到了2015-2016年，這一數(shù)字僅為0.5%（53萬套）。這說明仍在“服役”的老房子越來越多了。
現(xiàn)有住宅使用年限的增加，從另一個(gè)側(cè)面印證了上述現(xiàn)象。2007年，已售住宅的房齡中位數(shù)為21年，到了2017年，則上升為34年。
還有一組數(shù)字，更能說明這種趨勢(shì)：2006年，房齡在十年以下的住宅占比為10%，房齡超過五十六年的住宅占比為32%。到了2016年，這兩個(gè)比例分別發(fā)展為4%和39%。
房源不足造成房?jī)r(jià)飆升，“買房難”限制了家庭人口規(guī)模的擴(kuò)大，迫使越來越多的人選擇與他人“合住”。在美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，生育率已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下降。并且，有30%的成年勞動(dòng)人口（working-ageadults）選擇與他人合住，高于2005年21%的比例。
或許有人會(huì)想到，改變居住模式，從獨(dú)棟住宅轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄳糇≌部梢詰?yīng)對(duì)房源不足的問題。不過，數(shù)據(jù)顯示，目前居住獨(dú)棟住宅的家庭比例為61.5%，與2000年60.3%的數(shù)據(jù)相差無幾，說明這種轉(zhuǎn)變尚未發(fā)生。
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