日韩伦理一区,黄在线观看免费网站ktv,欧美一区二区麻豆红桃视频,国产精品91xxx

今年1月，加拿大退休金計劃投資委員會(Canada Pension Plan Investment Board) 聯(lián)合新加坡政府投資公司(GIC) 和芝加哥學生公寓開發(fā)商Scion Group，斥資$10億購買了包含22個學生公寓的投資組合。據(jù)悉，該合資聯(lián)盟已收購超過$40億的學生公寓，覆蓋52所大學，共計46,555個床位。

同月，新加坡豐樹資本(Mapletree Investments) 和Safanad 投資公司也先后買下了費城大學城附近的全美最高學生公寓Evo ($1.975億)以及馬里蘭大學附近的The Towers ($6950萬)。放棄主流地產(chǎn)轉而追逐小眾，機構投資者到底帶給我們何種啟示？學生公寓又有著怎樣獨特的魅力？

學生公寓的興起

美國商業(yè)地產(chǎn)牛市早期，海外投資者往往會將目光鎖定在像紐約(購房)(別墅)(別墅)(投資)華爾道夫酒店(Waldorf Astoria Hotel)、大通曼哈頓廣場一號大廈(One Chase Manhattan Plaza) 這樣的地標性建筑。而隨著市場擴張進入第8個年頭、面對美聯(lián)儲階段性上調(diào)的利率壓力，越來越多投資者轉而尋求更加安全的投資策略。這時，具有反經(jīng)濟周期特點、采用現(xiàn)代手段運營、能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的學生公寓悄然走近了人們的視線。

學生公寓vs.出租公寓

學生公寓屬于多單元住宅(Multi-family)的一種，主要針對大學生和研究生群體。過去20年，美國高等教育入學率呈穩(wěn)步上漲趨勢、加之國際學生數(shù)量逐年增加，學生公寓的平均年入住率高達 97.7%，甚至高于名聲在外的出租公寓 (92.2%)。

除了按床位/房間出租外，學生公寓和普通公寓還在 “好地段”的定義上有著本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)公寓的好地段一般指交通便捷、商業(yè)林立的市中心。而學生公寓的好地段既可以是離學校較近的區(qū)域，也可以是餐飲娛樂豐富、價位劃算、學生一族聚集的街區(qū)。此外，由于入學率才是決定收益的主要外因，學生公寓較普通公寓更不易受宏觀經(jīng)濟因素或區(qū)域就業(yè)形勢的影響。

學生公寓類型

根據(jù)地產(chǎn)質(zhì)量的不同，學生公寓可分為A，B，C三級:

A級: 主要城市的校園周邊新大樓，一般配有泳池、健身中心、會所等現(xiàn)代物業(yè)B&C級: 建筑有一定年份(如想提高租金，需特別維修)；離學校有一定距離或坐落在不那么受學生歡迎的地段。

市場現(xiàn)狀

從下圖中可以看到，2013－2016年，全美學生公寓交易增速明顯。其總成交額在2016年底達到$98億，比2015年高出$42億，相當于2014年的4倍。

此外，兩大重要指標－床位價(Price Per Bed)和現(xiàn)金流回報率(Cap Rate) 也說明了學生公寓的受歡迎程度。2016年，學生公寓的平均床價為$66,386，創(chuàng)歷史新高，較2015年上漲10%，超過2014年30%。

另外，由于年運營收入與地產(chǎn)價值呈反比(見下圖公式)，現(xiàn)金流回報率(Cap Rate) 的逐年收緊也反映了學生公寓價值的迅速提升。

學生公寓的現(xiàn)金流回報率

2017年，學生公寓的現(xiàn)金流回報雖已下降至5.94%，但其數(shù)值仍高于普通出租公寓，足以說名它在長期增值和短期現(xiàn)金流方面的雙重優(yōu)勢。

學生公寓vs 出租公寓回報率

抗經(jīng)濟衰退能力強

學生公寓在上個金融危機時期的出色表現(xiàn)和它特殊的市場特征是吸引越來越多投資者關注的主要原因。

除了需求依賴于周邊大學，而非大環(huán)境外，學生公寓還兼具逆經(jīng)濟周期運作的特點，能夠幫助投資者安全度過動蕩的經(jīng)濟時期。

經(jīng)濟下滑時，更多人選擇回到校園充電，提升個人競爭力，待到大環(huán)境好轉時再整裝出發(fā)。根據(jù)美國國家教育統(tǒng)計中心 (National Center for Education Statistics) 的數(shù)據(jù)，美國高等學府的入學率在08-09次貸危機時不降反升，09年更是達到1981年來最高增幅(6.3%)。

上升的新生數(shù)量使學生公寓的需求增加，進而保證了穩(wěn)定的租金來源。根據(jù)全美最大學生公寓開發(fā)商ACC的數(shù)據(jù)，經(jīng)濟衰退時期，其學生公寓基金表現(xiàn)依然堅挺。截止至2015年，該基金的凈運營收入已連續(xù)增長11年，總收入更是48個季度持上升態(tài)勢。

投資策略

由于大型機構已在美國一線城市Top10大學附近搶占了先機，且一級戰(zhàn)區(qū)競爭激烈，售價偏高，租金收益趨緊，投資者們可以另辟蹊徑，關注主流二線城市的代表性大學。無論您是打算買在學校周邊，還是距離學校一定距離、但交通便捷的地段，學生公寓都是您降低風險、財富穩(wěn)健增長的優(yōu)化配置。

美國主流二線城市

注: 按地產(chǎn)年增值排序