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租房主導(dǎo)型城市增加

2006至2016年，美國(guó)租房主導(dǎo)型城市數(shù)量從20個(gè)增加至42個(gè)，漲幅達(dá)110%。我們耳熟能詳?shù)?a href="http://m.k3953.net/search_c21_d_t_p_br_wr_ai_ac_bt_pi1_k.html" target="_blank">芝加哥(房?jī)r(jià))(房產(chǎn))(房產(chǎn))(房產(chǎn))(房?jī)r(jià))(購(gòu)房)(房產(chǎn))、圣地亞哥、奧斯汀、火奴魯魯?shù)?2個(gè)城市也陸續(xù)躋身租房主流市場(chǎng)行列。

22個(gè)新晉租房主流城市

Top 10 租客增長(zhǎng)最快的城市

上圖共有三個(gè)城市位于亞利桑那州，其中吉爾伯特市(Gilbert)以53.4%的租客增幅遙遙領(lǐng)先。吉爾伯特地處鳳凰城東南角，曾連續(xù)三次入選全美最安全城鎮(zhèn)第二名。過去十年，該城市總?cè)丝谠龇�超過一倍，且大多數(shù)新移民偏好租房。

此外，達(dá)拉斯的衛(wèi)星城布蘭諾(Plano)、圣彼德斯堡(St. Petersburg) 、和北拉斯維加斯排名并駕齊驅(qū)，增速皆在40%左右。位于俄亥俄州的港口城市托萊多(Toledo) 雖只排名第五，但其租房者占有率已上升至50.3%，成功躋身新晉租房主流城市行列。

2006-2016這十年，全美人口增長(zhǎng)2370萬，租房者增加2300萬，購(gòu)房者下滑70萬，97%的大城市出現(xiàn)租房者增幅高于購(gòu)房者的現(xiàn)象。究其原因，主要是由于: 1) 08年次貸危機(jī)機(jī)爆發(fā)，上百萬家庭由于無力還貸而使自住房淪為法拍屋，不得不選擇租房生活。2) 隨后的幾年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇階段，政府監(jiān)管嚴(yán)格、貸款門檻上升，既有家庭還未走出危機(jī)陰影，新家庭一來對(duì)購(gòu)房心生畏懼、二來荷包羞澀，于是選擇租房觀望。2016年第二季度，全美房屋所有率降至50年來新低－62.9%。

購(gòu)房者數(shù)量悄然回升

2017年，全美購(gòu)房人數(shù)在13年后首次回升，并于年底達(dá)到64.2%。由于千禧一代(1980-1998年出生，其中最年長(zhǎng)的為38歲)已成為主流客群，全美新增購(gòu)房者達(dá)150萬。相比之下，去年租房人數(shù)下滑7.6萬，連續(xù)兩季度縮水。

全美房屋所有者比例(1995-2017)

雖然房屋所有者的比例上漲，但其數(shù)值仍低于全國(guó)長(zhǎng)期平均值－65%。由于房?jī)r(jià)漲幅高于工資及通脹增幅，預(yù)計(jì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)處于恢復(fù)期。2017年，“全國(guó)獨(dú)立屋價(jià)格指數(shù)(National Home Price Index)”上升6.2%，約為通脹增速的3倍。

全國(guó)獨(dú)立屋價(jià)格指數(shù)(2000-2017)

未來，較低的庫存水平和新建速度將繼續(xù)迫使房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)上周公布的數(shù)據(jù)，截止至去年12月，全美房屋庫存已連續(xù)下降第31個(gè)月，跌幅在去年年底達(dá)到11.4%，僅148萬房屋可售。自2010年起至今，獨(dú)立屋的建造速度放緩至年竣工房源632,000，不僅比2001-2006 經(jīng)濟(jì)向好時(shí)期少了150萬，還低于金融危機(jī)時(shí)期6.6萬。

此外，雖然近期的稅改和今年計(jì)劃中的3次利率上調(diào)會(huì)使購(gòu)房需求有所下降，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，正是由于該動(dòng)作刺激了美國(guó)經(jīng)濟(jì)、限制了部分購(gòu)房者入場(chǎng)，才緩和房?jī)r(jià)過快的上漲速度。同時(shí)，增加的居民可支配收入將使那些渴望買房的租客們有望提前攢得首付，保證了房市和經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。