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　和訊房產(chǎn)消息 北京時(shí)間12月2日，美國(guó)參議院通過(guò)了特朗普的稅改法案。減稅法案的通過(guò)不僅挽救了特朗普持續(xù)低迷的聲望，也會(huì)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，對(duì)美國(guó)和世界產(chǎn)生重大影響，減稅將與加息、縮表一道構(gòu)筑成美國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的支柱——即寬松的財(cái)政政策以及從緊的貨幣政策。

　　從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，特朗普上臺(tái)后美元進(jìn)入加息通道，英國(guó)“脫歐”后歐盟“黑天鵝”事件頻現(xiàn)，歐日繼續(xù)量化寬松，“金磚國(guó)家”經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然面臨困境，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日趨復(fù)雜。此時(shí)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)及樓市來(lái)講，“美國(guó)減稅+美元加息”（2015年至今已經(jīng)累計(jì)加息3次）就是一個(gè)“黑天鵝”！尤其是當(dāng)美國(guó)新一屆總統(tǒng)特朗普上臺(tái)之后，預(yù)計(jì)美國(guó)2018年還會(huì)繼續(xù)加息3次左右。那么，“美國(guó)減稅+美元加息”對(duì)于中國(guó)樓市影響如何？

　　影響之一：“美國(guó)減稅+美元加息”，國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，對(duì)中國(guó)已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來(lái)講是“利空”。

　　先說(shuō)美國(guó)減稅。據(jù)媒體報(bào)道，這份美國(guó)減稅法案最大的亮點(diǎn)是：美國(guó)的企業(yè)所得稅將會(huì)從目前的35%，降到22%或者20%的水平。最近的消息顯示，特朗普對(duì)所得稅比率的容忍度從原來(lái)的20%提高到22%，也就是為了兩院能夠正式通過(guò)法案，特朗普愿意做出妥協(xié)。另外個(gè)人所得稅方面也有不同程度的調(diào)整，眾議院版本的法案還提出徹底廢除遺產(chǎn)稅。有人做過(guò)測(cè)算，這些舉措將會(huì)降低總稅收1.4萬(wàn)億美元左右。

　　從對(duì)中國(guó)影響來(lái)看，美國(guó)減稅使美國(guó)的商品在全球市場(chǎng)更加具有競(jìng)爭(zhēng)力，相對(duì)應(yīng)的美國(guó)減稅對(duì)中國(guó)出口勢(shì)必會(huì)造成負(fù)面影響，不利于中國(guó)出口。同時(shí)，因?yàn)槊绹?guó)減稅中國(guó)的短期流動(dòng)資本外流壓力會(huì)增加，對(duì)外匯儲(chǔ)備會(huì)有不利影響，外匯儲(chǔ)備也會(huì)有下降的壓力。

　　從樓市的角度來(lái)看，美國(guó)減稅的實(shí)施，將增加美聯(lián)儲(chǔ)加息的次數(shù)，將影響各國(guó)銀行的決策。比如中國(guó)央行在明年下半年“被動(dòng)加息”可能性將增加，加息對(duì)中國(guó)樓市、股市將構(gòu)成利空。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，美元進(jìn)入加息通道后，全球資本也會(huì)向美國(guó)流動(dòng)，對(duì)于中國(guó)來(lái)講也是如此，資金流向也會(huì)至美國(guó)。以中國(guó)外匯儲(chǔ)備為例，兩年前(截至2014年3月底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額為3.95萬(wàn)億美元，居世界第一)，中國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的4萬(wàn)億美元左右，然而，自2014年6月份美國(guó)開(kāi)始提出貨幣正常化議題之后，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大幅減少，截止2017年10月，已經(jīng)降低至3.1萬(wàn)億美元左右。雖然自今年以來(lái)外匯儲(chǔ)備數(shù)據(jù)開(kāi)始連續(xù)回升9個(gè)月，但是，這更多的是因?yàn)橥鈪R管制的結(jié)果。當(dāng)未來(lái)1-2年“美國(guó)減稅+美元加息”雙重因素疊加影響之后，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年中國(guó)的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至2-2.5萬(wàn)億美元甚至更低。這說(shuō)明，未來(lái)國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對(duì)中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控并且逐步降溫的樓市來(lái)講是“利空”。

　　影響之二：“美國(guó)減稅+美元加息”，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)高凈值人群配置美元資產(chǎn)的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

　　“美國(guó)減稅”的財(cái)政政策有利于美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，“美元加息”有利于外圍資本回流美國(guó)，外資對(duì)美國(guó)投資增加勢(shì)必也會(huì)拉升美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這樣，投資價(jià)值處于上升期的美國(guó)房產(chǎn)或美元定價(jià)資產(chǎn)會(huì)更加具有投資價(jià)值。

　　因此，“美國(guó)減稅+美元加息”雙重因素到來(lái)之后，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，美元定價(jià)資產(chǎn)處于升值過(guò)程中，而中國(guó)樓市在調(diào)控政策壓力下已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的周期，中國(guó)的投資客或高凈值人群會(huì)對(duì)比中美樓市的變化周期與投資價(jià)值，最終還是會(huì)選擇投資價(jià)值處于上升期的美國(guó)房產(chǎn)或美元定價(jià)資產(chǎn)。

　　影響之三：國(guó)內(nèi)融資渠道收緊的背景下，美元債發(fā)行規(guī)模開(kāi)始增加，此時(shí)，美元進(jìn)入加息通道，國(guó)內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進(jìn)一步上升，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　事實(shí)表明，伴隨美元加息，國(guó)內(nèi)貨幣政策也正在做“收緊”的調(diào)整。“兩會(huì)”報(bào)告顯示，2017年M2同比增速為12%，比去年13%的目標(biāo)略有降低，然而，央行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截止2017年10月末，廣義貨幣(M2)余額165.34萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速再次創(chuàng)出新低。同時(shí)，新增人民幣貸款和社會(huì)融資規(guī)模也不及預(yù)期。從宏觀貨幣政策走向來(lái)看，2018年M2增速或?qū)⒕S持10%左右的增速運(yùn)行，市場(chǎng)流動(dòng)性在逐步收緊。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房企選擇發(fā)行國(guó)內(nèi)公司債的通道也慢慢被卡死，融資成本也在逐步上升。同時(shí)，各地房貸利率“加息”，購(gòu)房和投資房產(chǎn)的成本上升。在此之前，就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房企的非自有資金已經(jīng)禁止拿地，房企的杠桿被降低了；房企再融資已經(jīng)沒(méi)有那么容易；房企國(guó)內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢(shì)也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升；私募在16個(gè)熱點(diǎn)城市被叫停；迄今為止仍然沒(méi)有房企直接IPO的案例，未來(lái)即使借殼上市也將難上加難。除此之外，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委對(duì)房企融資均釋放了收緊的信號(hào)，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。在這樣的情況下，部分房企又開(kāi)始將融資渠道轉(zhuǎn)向海外，這也是近期為何房企美元債發(fā)行規(guī)模又開(kāi)始增加的非常重要的原因。

　　此時(shí)，美元進(jìn)入加息通道， 國(guó)內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進(jìn)一步上升，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。據(jù)筆者觀察，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說(shuō)2018年上半年將是2016年年初房企開(kāi)始集中“加杠桿”資金開(kāi)始到期的時(shí)間。也就是說(shuō)，2018年上半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無(wú)力償還，則面臨資金的壓力。

　　影響之四：“美國(guó)減稅+美元加息”加速?lài)?guó)內(nèi)樓市調(diào)整，樓市“大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)”，市場(chǎng)集中度加速特征將更加明顯。

　　從2017年1-11月房企總銷(xiāo)金額來(lái)看，“碧萬(wàn)恒”三家企業(yè)銷(xiāo)售之和已經(jīng)接近1.5萬(wàn)億，占TOP100企業(yè)銷(xiāo)售總額6.38萬(wàn)億的比例為23.1%（前10月比例為23.5%），占TOP10企業(yè)銷(xiāo)售總額的比例為51.3%（前10月比例為51.6%），市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。同時(shí)，從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，2017年1-11月銷(xiāo)售金額超千億的房企達(dá)到14家，預(yù)計(jì)2017全年17家左右，2018年25-30家，2019年30-35家。千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國(guó)企房企試圖通過(guò)重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體，爭(zhēng)奪未來(lái)行業(yè)（經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或市值）老大的地位，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。而對(duì)于大牌民企來(lái)講也不示弱，比如恒大通過(guò)頻繁收購(gòu)中渝置地、嘉凱城(000918,股吧)、廊坊發(fā)展(600149,股吧)、萬(wàn)科等房企旗下物業(yè)或股權(quán)，2016-2017年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)；融創(chuàng)也積極推進(jìn)并購(gòu)，近兩年來(lái)收購(gòu)天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項(xiàng)目或股權(quán)，積極進(jìn)行規(guī)�；瘮U(kuò)張，至今為止已經(jīng)成為行業(yè)銷(xiāo)售金額排名第四的房企。而碧桂園更是抓住三四線城市輪動(dòng)上漲的機(jī)會(huì)，至今為止總銷(xiāo)金額超過(guò)5000億，成為“宇宙”排名第一的房企。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“美國(guó)減稅+美元加息”后，國(guó)內(nèi)資本繼續(xù)外流，而國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)環(huán)境日趨從嚴(yán)（2017年M2同比增長(zhǎng)目標(biāo)為12%，比去年13%相比開(kāi)始收緊，對(duì)樓市來(lái)講，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)已經(jīng)收緊房企融資渠道），這樣的疊加因素將加速中國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期。隨著2017-2018年樓市進(jìn)入新一輪市場(chǎng)調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企來(lái)講則成為逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于大型品牌房企來(lái)講，會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚(yú)吃小魚(yú)”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)�；瘍�(yōu)勢(shì)。

　　影響之五：經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，“美國(guó)減稅+美元加息”將使中國(guó)樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房?jī)r(jià)或?qū)⒈┑��?/p>

　　按照經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，前幾輪的經(jīng)濟(jì)周期的低谷點(diǎn)分別為2008年的美國(guó)次貸危機(jī)、1998年的亞洲金融危機(jī)、1988年左右蘇州（樓盤(pán)）解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、1978年左右就中國(guó)而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟(jì)低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。按照上述經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，也就意味著2018-2019年左右中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨新的底部。

　　從本輪商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，自2016年10月核心一二線城市調(diào)控以來(lái)已經(jīng)一年有余，隨著市場(chǎng)大檢查拉開(kāi)帷幕，從典型一二線城市來(lái)看，今年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也確實(shí)出現(xiàn)同比30-50%不同程度的下滑，一二手房成交價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)進(jìn)入“調(diào)整期”的跡象越來(lái)越明顯。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然今年大多數(shù)已經(jīng)提早完成銷(xiāo)售目標(biāo)，并且部分房企還上調(diào)目標(biāo)，今年已經(jīng)銷(xiāo)售壓力并不大，對(duì)上市房企來(lái)講，今年可以給資本市場(chǎng)一個(gè)完美的交代，但是，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自今年下半年以后已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷(xiāo)量并沒(méi)有明顯起色，并且今年年底“翹尾”行情難現(xiàn)，如果這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷(xiāo)售目標(biāo)提高，但是市場(chǎng)環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷(xiāo)售目標(biāo)背后的壓力將越來(lái)越大。

　　我們可以預(yù)想，2018年一季度因?yàn)闃鞘姓{(diào)控與春節(jié)等因素，樓市將繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情，一年開(kāi)局失利，意味著春節(jié)后房企必然會(huì)開(kāi)足馬力進(jìn)行銷(xiāo)售，否則二季度將銷(xiāo)售量將難以起色，半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)面臨較大的壓力。

　　而從樓市調(diào)控政策來(lái)看，2018年“兩會(huì)”剛好是新一屆政府的換屆時(shí)間，樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動(dòng)，春節(jié)后房企必然會(huì)開(kāi)足馬力進(jìn)行銷(xiāo)售能否有成效也值得懷疑，因此，對(duì)于房企來(lái)講，2018年春節(jié)后最有效最快的方法就是啟動(dòng)“大幅降價(jià)”促進(jìn)銷(xiāo)量的快速提升。

　　由此我們發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2018年將同時(shí)處于低谷期，屆時(shí)，市場(chǎng)將進(jìn)入深入的調(diào)整，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)。尤其是當(dāng)“美國(guó)減稅+美元加息”雙重因素影響之后，一方面國(guó)內(nèi)資本繼續(xù)外流，另外一方面國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況并不理想，貨幣政策繼續(xù)寬松的空間并不大，對(duì)樓市來(lái)講，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)已經(jīng)收緊房企融資渠道，房企尤其是加杠桿較大的民營(yíng)房企未來(lái)1-2年將面臨資金兌付的壓力。至此，我們可以預(yù)期，當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加來(lái)臨之時(shí)，美元加息將使中國(guó)樓市2018年的調(diào)整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的暴跌情況，部分民營(yíng)房企極有可能在這一輪市場(chǎng)調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。