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【北美購房網(wǎng)】美國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記詳情介紹

地契與產(chǎn)權(quán) 

地契（deed）

是新屋主所擁有房產(chǎn)的證明，在經(jīng)過許多購屋手續(xù)后所得到的法律文件，屋主應(yīng)靜下心來，仔細(xì)閱讀一下地契(產(chǎn)權(quán)証明)，并將其妥善保存。

房產(chǎn)地契 ，聽起來似乎是一份難懂的法律文件，其實(shí)上，最重要的資料只有下列三項(xiàng)而已：1. 房產(chǎn)賣主 (Grantor) 和買主 (Grantee) 的姓名；2. 房產(chǎn)的詳細(xì)描述，以及 3. 房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移經(jīng)過。即是將地契確實(shí)送達(dá)買主手中，這道手續(xù)通常是在房產(chǎn)過戶時(shí)，在中介公司 (escrow company) 見證下，交由買主簽收。

地契的作用是買主對房產(chǎn)全部的擁有權(quán), 如果一棟房產(chǎn)被數(shù)人所擁有，即可能有多份 (一份以上)的地契正本，每人都必須簽字，轉(zhuǎn)讓手續(xù)才算大功告成。

例如最常見的一種地契 (Deed) 是夫妻共同擁有權(quán) (community property) ，意即房產(chǎn)平均屬于雙方，一方過世，則在世的另一方繼承全部產(chǎn)權(quán)。除非經(jīng)由法院判決或當(dāng)事人同意，夫妻一方不得剝奪對方的產(chǎn)權(quán)。

另外一種是聯(lián)合持有物業(yè)權(quán) (Joint Tenancy )，與前述的夫妻共同擁有權(quán)類似，所有合伙人擁有同一房權(quán)，合伙人中如有人過世，其他人繼承其產(chǎn)權(quán)，不過不能像夫妻一樣，以共同擁有權(quán)的方式來擁有產(chǎn)權(quán)，只能從合伙人的名義，一起享用房產(chǎn)。

合伙房產(chǎn)還可以用共同持有物業(yè)權(quán) (Tenancy in Common) 的形式，來解釋各個(gè)合伙人對房產(chǎn)的權(quán)利。照此種規(guī)則組成的合伙關(guān)系，各個(gè)合伙人得以在毋須他人同意下，自行出售所擁有的股份或向銀行貸款，并可將股份傳給子孫或指定受益人。目前在美國加州會(huì)以此種形式來共同持有房產(chǎn)。

新屋主在獲得地契后，必須向政府機(jī)關(guān)從速登錄 (Record)，以免有人在屋主不知情下，私自盜取房產(chǎn)的整個(gè)或部份產(chǎn)權(quán)。政府機(jī)關(guān)在收到地契資料后，首先檢視原來屋主是否在公證下簽字，接著會(huì)將之製成顯微照片，以供給社會(huì)大眾取閱。

雖然法律上并無規(guī)定地契一定得向政府登錄，但是如果不這樣做，后果正如前述的，產(chǎn)權(quán)極有可能遭到侵犯。

比方說，前任屋主將已轉(zhuǎn)手他人的房產(chǎn)，再一次出售或向第三者抵押貸款，則新屋主會(huì)因別人向政府登錄自己的房產(chǎn)，而失去產(chǎn)權(quán)或成為貸款抵押品。

地契正本是證明房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的重要文件，不過，新屋主一旦向政府登錄后，對地契正本的依賴性就可降低。因?yàn)槿蘸笤俪鍪刍蛐枰�貸款時(shí)，買主或貸款機(jī)構(gòu)只要參閱政府的公開紀(jì)錄，即可確認(rèn)賣主或貸款申請人的產(chǎn)權(quán)地位。

話雖如此，屋主還是應(yīng)該小心保存地契，因?yàn)榧热皇且环葑C明產(chǎn)權(quán)的文件，將來總是會(huì)有用到的地方，就算是放在保險(xiǎn)箱裡亦不為過。

買屋要先了解產(chǎn)權(quán) 選對了符合自己的利益 否則困擾很大!

華人移民美國購屋置產(chǎn)是頭等大事，但美國的法律與中國大不相同所涉及的權(quán)益稍不慎能帶給你很大的困擾，因此在購屋前就要想好了用那種產(chǎn)權(quán)方式擁有你的房產(chǎn)最符合自己的利益。目前在加州有8種擁有產(chǎn)權(quán)方式分個(gè)人擁有及共同擁有2種：

1. 個(gè)人擁有權(quán)(Sole Ownership)

是指在法律上未婚男士或女士或已離婚男士或女士或雖然已婚男士或女士，希望以個(gè)人名義擁有產(chǎn)權(quán)時(shí)，其配偶必須簽署權(quán)益書或其他書面文件，聲明同意放棄一切房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利產(chǎn)權(quán)及利益。

2. 共有擁有權(quán)(Co-Ownership)又分下列幾項(xiàng)

(a) 夫妻共有財(cái)產(chǎn)權(quán)制(Community Property )丈夫及妻子共同或個(gè)別在婚姻期間購置的財(cái)產(chǎn)，除非有特別聲明，凡產(chǎn)權(quán)之轉(zhuǎn)讓時(shí)，皆假定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。在夫妻共有財(cái)產(chǎn)法規(guī)下夫妻各自擁有支配一半財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

(b) 聯(lián)合共有權(quán)利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有；產(chǎn)權(quán)可由單一遺囑或轉(zhuǎn)讓所造成；而遺囑中必須講明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是以 “聯(lián)合均有” 方式登記。

這最大特點(diǎn)是生還者的繼承權(quán)。有其一人死亡后。房地產(chǎn)可立即置于其他共有者名下。所以以聯(lián)合擁有產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)無須受到遺囑的支配，華人喜歡三朋五友共同投資旅館酒店公寓或商場，但在產(chǎn)權(quán)上如選擇聯(lián)合擁有權(quán)利制，如有人不幸發(fā)生車禍死亡他的產(chǎn)權(quán)便自動(dòng)併入其他人手中，未亡人是拿不到一毛錢的此點(diǎn)不可不慎。

(c) 共同持有物業(yè)權(quán)制(Tenancy in Common )；在共有權(quán)之下各自擁有其不可分割的個(gè)人利益，但與聯(lián)合擁有權(quán)利制不同是各人的利益可以有不同比例，沒有生還者的繼承權(quán)。每一共有人擁有其個(gè)人的一份利益。而在這共有人死亡后，利益可置于其繼承人名下。

(d) 信托制(Trust)加州房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以信託方式來實(shí)現(xiàn)。信托機(jī)構(gòu)特有房地產(chǎn)法律上及產(chǎn)業(yè)等值上的產(chǎn)權(quán)。而受託人則代理托付人及受益人持有產(chǎn)權(quán)。托付人及受益人仍保留房地產(chǎn)的權(quán)利及責(zé)任。目前許多夫妻或公司為了遺產(chǎn)問題將產(chǎn)業(yè)交付信托處理。

(e) 夫妻共有財(cái)產(chǎn)制未亡人權(quán)益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實(shí)行的一種產(chǎn)權(quán)。在夫妻共有財(cái)產(chǎn)中丈夫或妻子在轉(zhuǎn)讓文件中特別聲明未亡人的權(quán)益。并由受益人以書面簽名同意配偶身亡時(shí)將自動(dòng)轉(zhuǎn)換為與聯(lián)合均有權(quán)制的相同執(zhí)行程序。

要決定哪一種產(chǎn)權(quán)擁有方式最適合您，以及如何登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)根據(jù)您的個(gè)人情況詢問律師、會(huì)計(jì)師。