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近期，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布了一項(xiàng)關(guān)于“住房機(jī)會(huì)與市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)”的調(diào)查。該報(bào)告涵蓋了諸多人們關(guān)心的熱點(diǎn)問題，例如: 當(dāng)前是否是適合買入/賣出、房?jī)r(jià)走勢(shì)回顧與預(yù)期 、貸款申請(qǐng)難度、利率上漲對(duì)購房決策的影響等等。

之所以投資者需要關(guān)注美國(guó)當(dāng)?shù)孛裾{(diào)是因?yàn)? 1) 國(guó)際買家并非地產(chǎn)交易的主力軍。截止到今年3月，國(guó)際買家成交額僅占全美交易總額的10%。2) “預(yù)期價(jià)格上漲”才是真正影響房地產(chǎn)需求、進(jìn)而改變價(jià)格的重要要素。如果是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的需求定律(Law of Demand) －價(jià)格與需求呈反比來預(yù)測(cè)市場(chǎng)情況，那么價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致需求下降，這樣一來便不能解釋西岸的灣區(qū)、西雅圖(置業(yè))(房市)(投資)(房?jī)r(jià))和貝爾維尤的房市為什么熱度為什么不減反增。原因就在于，某些門戶城市最初的房?jī)r(jià)提高只源于移民數(shù)量的增加，但當(dāng)越來越多的居民開始對(duì)未來價(jià)格上升產(chǎn)生恐慌而紛紛決定入市時(shí)，才最終拉高了當(dāng)?shù)匦枨�，�?dǎo)致價(jià)格飆升。

1. 當(dāng)前是否是投資時(shí)機(jī)？

70%的居民認(rèn)為今年下半年是購房的好時(shí)機(jī)，其中43%的人十分篤定，其百分比與去年同期持平。在所有被調(diào)查者中，絕大多數(shù)已經(jīng)擁有一套住房的人，55歲以上者，家庭收入超過$5萬，以及生活在美國(guó)東北部、中西部和南部的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，應(yīng)該在下半年盡快行動(dòng)。對(duì)該觀點(diǎn)持反對(duì)態(tài)度的人數(shù)占 30%，集中在: 目前租房或與他人同居者，34歲以下，以及在城市居民這三大族群。

2. 是否應(yīng)該出售房產(chǎn)？

71%的人認(rèn)為今年下半年仍會(huì)是賣方市場(chǎng)，十分適合拋售地產(chǎn)。該數(shù)字與今年第一季度基本持平，較去年同期上升10%。在所有被調(diào)查者中，家庭收入超過$5萬，西海岸和中西部居民，城市近郊居民，以及地產(chǎn)持有者均十分看好未來的房屋銷售市場(chǎng)。

3. 過去一年的房?jī)r(jià)改變

60%的受訪者認(rèn)為其所在社區(qū)房?jī)r(jià)在過去一年中上漲明顯。該數(shù)字與上季度持平，較去年同期上漲7%。33%的人未感到房?jī)r(jià)明顯波動(dòng)，7%的人則表示其所在社區(qū)房?jī)r(jià)下滑。對(duì)過去一年房?jī)r(jià)上漲持肯定態(tài)度的人群有: 35-44歲區(qū)間，家庭收入超過$10者，西海岸居民，城市近郊居民，以及租房者和房屋擁有者。

4. 2017 下半年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

對(duì)于今年下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，52%的人十分肯定房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，該數(shù)字較上季度無明顯變化，但較去年同期上漲7%。40%的人認(rèn)為市價(jià)會(huì)維持現(xiàn)有水平，僅7%的人認(rèn)為有降價(jià)機(jī)會(huì)。持房?jī)r(jià)增長(zhǎng)觀點(diǎn)的人群主要集中在: 55-64歲區(qū)間，家庭收入超過$5萬者，西海岸居民，城市居民，以及房屋擁有者。

5. 申請(qǐng)貸款的難易程度

在所有未購房者中，31%的人表示申請(qǐng)非常有難度，該數(shù)字較上季度和去年同期均有小幅提升。從下表中可以看到，45-54歲區(qū)間，家庭收入低于$5萬，西海岸、郊區(qū)和城市的居民或多或少都感到了房屋貸款的不易。

6. 房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)程度

在所有受訪者中，42%的人認(rèn)為大多數(shù)人都能負(fù)擔(dān)當(dāng)前房?jī)r(jià)，49%的人則認(rèn)為只有中等以上收入人群才有實(shí)力購買，特別是家庭收入低于$5萬的人群。從下表中可見，房屋可負(fù)擔(dān)程度在不同地區(qū)的差異明顯，僅29%的西海岸民眾表示目前房?jī)r(jià)可以被多數(shù)人接受，而該數(shù)值在中西部地區(qū)卻超過了半數(shù)。

7. 是否會(huì)因房?jī)r(jià)而搬遷？

在所有受訪者中，20%的人表示曾經(jīng)考慮搬到房?jī)r(jià)更為友好的地區(qū)居住。無論是年齡、收入還是地域，將“房?jī)r(jià)”作為遷移主要標(biāo)準(zhǔn)的人都占少數(shù)。但我們同時(shí)也可以發(fā)現(xiàn)，年齡和收入較低的族群更易因生活負(fù)擔(dān)增加而考慮搬遷。有意思的是，在房?jī)r(jià)已然居高不下的 西海岸地區(qū)，真正考慮過搬家的人僅占18%。

8. 貸款利率上漲對(duì)購房決策的影響

在所有購房者中，12%的人表示會(huì)因利率調(diào)整，延遲其購買行為，而7%的人則表示反而會(huì)加快交易進(jìn)程。在美國(guó)東北部，14%的人會(huì)因利息增加而推遲購買，而中西部地區(qū)只有9%的人持有該觀點(diǎn)。無論購房者的家庭收入處于何種水平，利率上漲對(duì)其產(chǎn)生的影響都十分相近。