置業(yè)美國房產(chǎn) 遇毀約該怎么辦
來源：http://vhouse.163.com/15/1021/11/B6EQR6A300294MCG.html作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/28
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美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人遇到代理客人改變主意打算退掉已進(jìn)入交易合約的買賣，許多房地產(chǎn)糾紛案件就在這里發(fā)生，假若代理經(jīng)紀(jì)人未能謹(jǐn)慎妥善處理，日后衍生問題更大。
美國房產(chǎn)買賣交易期間有長有短，但合約上會寫著期限，從OpenEscrow起30天、45天、60天都有，買方經(jīng)紀(jì)人要了解買主申請貸款最新狀況，需要貸款購屋的買主，經(jīng)常因?yàn)樘峤唤o貸款機(jī)構(gòu)的文件不符合放款要求而拖延，身為經(jīng)紀(jì)人一定要在交易期限日期內(nèi)書面取得賣方同意延長交易完成日，經(jīng)紀(jì)若未及時(shí)處理修改合約事項(xiàng)，很可能這筆交易在合約到期日破滅，這是經(jīng)紀(jì)人的疏失，賣方可以把房屋賣給其他人，在一個(gè)房價(jià)上升的市場，經(jīng)紀(jì)人萬不可犯這種錯(cuò)誤，損害到買主成功購屋。
有不少賣主售屋時(shí)要求買主「照單全收」（As Is），其實(shí)房屋若有危害安全問題，法律會保障買主，買方經(jīng)紀(jì)人可向賣方提出要求修正，譬如說熱水爐不在法定的高度上、屋內(nèi)生霉、電線外露等等，買主有權(quán)要求賣主提供修理，一位負(fù)責(zé)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)懂得保障買主權(quán)益。
至于賣主可否從交易中退出？一般而言在房價(jià)快速上漲的市場中，這樣的情形會發(fā)生，賣主剛簽完交易合約，當(dāng)天下午就有另一位買主用更高價(jià)及現(xiàn)金來買，使得賣主猶豫，以為賣價(jià)定低了，就想取消合約。
通常只有買方貸款出問題時(shí)，賣主才可能順利取消買賣合約，如果買方一切遵守交易合約規(guī)定，賣主很難取巧，除非賣方之一冒名替共同屋主簽字，而被共同屋主發(fā)現(xiàn)拒絕出售房屋，這種情況會牽涉到詐欺法律層面，買賣交易有可能取消。
有些賣主會以買到另一棟房屋為由而延長售屋成交日期，如果買主同意，賣主可以安心繼續(xù)住在已售之屋里面。一位稱職的買方經(jīng)紀(jì)，應(yīng)要求賣主提供期限，更理想的情況是要求賣主付給新買主房租，并且另寫以月為期的租約，以免除賣主賴著不搬走。
購買美國房產(chǎn)遇毀約，該怎么辦？
如果是代表買方的經(jīng)紀(jì)人，假設(shè)買主有其他原因想要取消已進(jìn)入Escrow的房屋時(shí)，經(jīng)紀(jì)人要協(xié)助買主仔細(xì)看清楚賣方在合約上寫明的一切審議日期，譬如說買主有權(quán)在幾天內(nèi)請房屋檢查專家詳細(xì)查驗(yàn)屋況，屋況有問題嚴(yán)重到買主不能接受，可以取消購買，賣方也退還買主付的訂金。
買方在收到HOA套裝文件再售說明的五天內(nèi)，要了解小區(qū)是否有訴訟？小區(qū)對是否有出租的限制？小區(qū)對停車規(guī)定，依法買主有五天反悔期。
買方如果貸款條件不夠被銀行拒絕，美國法律保障貸款人權(quán)利，買主因?yàn)橘J不到款，亦可以取消購買，但是這種情況有時(shí)候買主付的訂金會被沒收，合約條款中有所載述，經(jīng)紀(jì)人必須告訴買主，特別是為客人買全新屋，建商通常會加載貸款不通過時(shí)沒收訂金這一項(xiàng)，經(jīng)紀(jì)人若經(jīng)驗(yàn)不夠或者忽略條文細(xì)節(jié)，這件買賣就要出問題。
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