在美國買房投資后 如何計(jì)算投資回報(bào)率
來源：http://bbs.fobshanghai.com/thread-5873962-1-1.html作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/28
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在美國買房，如果凈租金回報(bào)率5%以上，那可以看做是值得投資的房產(chǎn)了。有人會(huì)擔(dān)心房子會(huì)折舊導(dǎo)致房屋貶值，但值得注意的是，美國買房所購建筑物下的土地也永遠(yuǎn)屬于業(yè)主，并且隨當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。
隨著人們投資意識(shí)的提升，買房不再只是為了自住，投資更是占據(jù)很大比例。就像有人在美國買房是為了自住，但也有很多人將在美國買房作為一種投資方式。既然說到投資，自然獲得收益才是最終目標(biāo)，但是在美國買房投資，到底能獲得哪些收益，怎么計(jì)算投資收益呢，請跟小編往下看。
在美國買房投資后 如何計(jì)算投資回報(bào)率？
一般來說，在計(jì)算購房回報(bào)率時(shí)我們主要考慮兩大因素：
1.房屋的租金回報(bào)率。
2.房屋本身的增值回報(bào)率。
在美國買房，如果凈租金回報(bào)率5%以上，那可以看做是值得投資的房產(chǎn)了。有人會(huì)擔(dān)心房子會(huì)折舊導(dǎo)致房屋貶值，但值得注意的是，美國買房所購建筑物下的土地也永遠(yuǎn)屬于業(yè)主，并且隨當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。如下圖所示，近年來房產(chǎn)逐年增值，特別是好學(xué)區(qū)內(nèi)的美國房產(chǎn)即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候也沒有大幅度貶值。持有一套房產(chǎn)如圖持有一只股票，不但每年可獲得固定分紅，還擁有未來資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)。從這個(gè)角度看，在美國投資房產(chǎn)回報(bào)率是很可觀的。
現(xiàn)金買房的租金回報(bào)率
租金回報(bào)率 = 凈房租年收入 / 購房總價(jià)
凈房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有費(fèi)用 + 出租產(chǎn)生的相關(guān)支出）
1.房屋租金年收入
房屋租金年收入的估算可以使用附近社區(qū)同等條件的出租房屋的租金作為參照。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以幫助您找出周圍同等條件已出租的五到十套房屋，篩選出出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格，房屋租金年收入應(yīng)使用比該數(shù)字稍低的價(jià)格。以后在實(shí)際出租房屋的時(shí)候也應(yīng)遵循此方法確定房租價(jià)格。
2.房屋持有費(fèi)用及出租產(chǎn)生相關(guān)支出
一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、社區(qū)費(fèi)、維修費(fèi)、空置期分?jǐn)�、出租管理費(fèi)等等。
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅的稅率在每個(gè)州有所不同，從1%到3%不等。北加州灣區(qū)的地產(chǎn)稅為1.1%,所以購房之前應(yīng)先搞清楚目標(biāo)房屋的稅率。
房屋保險(xiǎn)：根據(jù)房屋價(jià)值、投保內(nèi)容保險(xiǎn)費(fèi)用不等。
社區(qū)費(fèi)：獨(dú)立屋一般沒有社區(qū)費(fèi)，但有些獨(dú)立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設(shè)施，因此要交社區(qū)費(fèi)。
空置期分?jǐn)偅和ǔＴ诿绹I房后很少能立刻找到租戶，這在各個(gè)國家都是一樣的，新買的房子總會(huì)有一段空置時(shí)間，因此在計(jì)算每年平均凈房租收入的時(shí)候，應(yīng)把空置時(shí)期的租金扣除。一般租賃合同為一年期， 到期可續(xù)約。我們以兩年租約計(jì)算，平均空置時(shí)間估計(jì)為一個(gè)月，空置期分?jǐn)偟絻赡昙窗雮�(gè)月租金。由此可見合理的房租價(jià)格可以有效的減短空置期。
出租管理費(fèi)：租賃經(jīng)紀(jì)人可以大大減少您的工作和時(shí)間，幫您選擇合適的租客。并處理一系列在租房期間發(fā)生的事務(wù)，如房屋維修等。管理費(fèi)用一般是全年租金的10%。
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