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一般來說，美國商業(yè)地產(chǎn)的貸款利率比自住房貸款利率會高出0.25%-0.375%，申請條件也較高。那么如何在美國房產(chǎn)中區(qū)分是商業(yè)的投資房和自住房?投資房如何能達(dá)到自住房的要求，從而減少貸款利率呢?

一、鑒別投資房

銀行會依據(jù)一些條件來判定客戶購買的房產(chǎn)是用自住還是投資。

(1)銀行會要求顧客披露名下所有房產(chǎn)，一般第二套房產(chǎn)就是投資房;

(2)過戶以后，60天內(nèi)買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房;

(3)一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

二、以自住房的利息購買投資房

可以采用“付點數(shù)利率”的方式，以自住房的利息來購買投資房。所謂一個點數(shù)，就是貸款金額的1%。

對于40萬的投資房貸款，根據(jù)房利美(聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會)的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數(shù)，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。

是選擇一次性購買點數(shù)，還是較高的利率？這要看客戶保持投資房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數(shù)，大約7年就把8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點數(shù)了。

三、自住房和投資房首付差別

投資房貸款只能申請到75%，購房者至少要付25%的首付；購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結(jié)單，其中不允許有任何贈與款，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上。

自住房貸款有時可以達(dá)到90%之多，但銀行對其首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予，申請人的信用要求為620分。

四、投資房貸款和自住房貸款

(1)申請投資房貸款曾經(jīng)做過房東會更好。投資房購買者去銀行貸款時，銀行會看負(fù)債和收入的比例，不能超過43%到50%。

(2)購房者選擇不同的房屋類型，如合作公寓(Co-op)、獨立產(chǎn)權(quán)公寓(Condo)等，對申請貸款都會有影響。合作公寓用于投資而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風(fēng)險太大。獨立產(chǎn)權(quán)公寓能夠拿到貸款，銀行也是需要經(jīng)過很多審核的，如果Condo預(yù)售率沒有達(dá)到50%，商業(yè)面積超過大樓面積的20%，里面?zhèn)�人投資比例過高，那銀行也不會貸款給買家。

(3)一到四家庭的房產(chǎn)是比較容易申請到投資房貸款的。四家庭以上的在紐約就算是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。