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概念回顧

• 空置率(Vacancy Rate): 市場上空置的單元數(shù)占總可租單元的比值。一般來講，投資者希望看到空置率維持在較低水平或呈下降趨勢。影響空置率的經(jīng)濟(jì)因素主要有地區(qū)就業(yè)形勢、居民可支配收入和同類地產(chǎn)新建量。
• 凈吸收(Net Absorption): 一段時(shí)間內(nèi)，市場上所有出售及轉(zhuǎn)租面積的改變。(如果市場供小于求，那么空置率下降，凈吸收為正數(shù)；如果市場供大于求，那么空置率上升，凈吸收為負(fù)數(shù))
• 租金要價(jià)(Quoted rental rates): 房東對要出售地產(chǎn)每平方英尺的要價(jià)，并不一定是成交價(jià)。

1. 零售

總體來講，今年第一季度的零售地產(chǎn)市場與去年相比無明顯改變�？罩寐时３衷�4.8%。凈吸收為1366.5萬平方尺，空置的轉(zhuǎn)租空間增加92.6萬平方尺。年租金要價(jià)上升至$16/平方尺。這一季度共有1020棟零售建筑(約1801萬平方尺)竣工，約8671萬平方尺仍在建設(shè)中。

空置率

在過去的四個(gè)季度中，零售市場總體的空置率呈下降趨勢，從2016第二季度的5.1%下降至第四季度的4.8%，并維持該水平至今年第一季度。在這期間，空置的轉(zhuǎn)租空間卻有所上升，從去年第二季度末的1946.7萬平方尺上漲到今年第一季度的1964.6萬平方尺。

凈吸收

去年第四季度，凈吸收為2889.7萬平方尺，較同年第三季度和第二季度分別下降34%和39%。今年將從大型零售空間遷出的租客有: Peter Harris 服飾店 (從坐落于262 Saratoga Rd，面積23,745平方尺的店鋪搬出)，CVS零售/藥店(從坐落在Hannaford Plaza，面積10,000平方尺的店鋪搬出)，以及JR’s 打折食品店(從坐落在56 Willett St.，面積9,500的店鋪搬走)

今年將搬入大型零售空間的商家有: O'Toole's 餐廳(遷入位于1814 Central Ave，面積8,820平方尺的店鋪)，AutoZone汽配(遷入位于1771 Western Ave，面積7,200平方尺的店鋪)，以及Cork & Cow餐廳(遷入Sam’s Club 倉儲(chǔ)門店中，占地7,200平方尺)。

租金要價(jià)

2017年第一季度零售地產(chǎn)市場的租金要價(jià)為$16/平方英尺，較上一季度上漲1.8%，較去年同期上漲3.31%。

2. 辦公樓

2017年第一季度全美辦公樓市場的空置率為9.7%，與前一季度持平，凈吸收為1078.1萬平方尺�？罩玫霓D(zhuǎn)租面積的在這一季度有所上升，以4950.9萬平方尺收官。租金要價(jià)為每平方尺$24.44，較上一季度有所提升。截止到三月底，共有339棟辦公樓竣工(總面積約2129.2萬平方尺)，有15,443萬平方尺仍在建設(shè)中。

空置率

今年第一季度辦公樓市場的空置率為9.7%，與過去兩個(gè)季度的數(shù)值持平，較去年第二季度下降0.2%。其中，A級(jí)辦公樓的空置率為12.3%，B級(jí)為9.7%，C級(jí)為5.9%。

全美CBD地區(qū)的辦公樓空置率從上一季度的9.7%上漲至9.8%，但與前幾季度維持在同一水平上。郊區(qū)辦公樓的空置率為9.7%，較去年第二和第三季度均有所下降。

凈吸收

今年第一季度，辦公樓總體市場的凈吸收為1078.1萬平方尺，與過去三個(gè)季度的數(shù)值相比，下降明顯。其中，A級(jí)辦公樓的凈吸收為506.4萬平方尺，B級(jí)的凈吸收為593.6萬平方尺，C級(jí)的凈吸收為負(fù)21.9萬平方尺。

全美CBD地區(qū)的辦公樓地產(chǎn)供大于求，凈吸收為負(fù)126.1萬平方尺，較去年第四季度下滑近136%。郊區(qū)辦公樓的凈吸收為1204.3萬平方尺，較上一季度下降約38.7%。

租金要價(jià)

這一季度辦公樓市場的年平均租金要價(jià)為$24.44/平方尺，較去年年底上升0.5%。A、B、C級(jí)地產(chǎn)的平均要價(jià)分別為$30.71、$21.59和$17.71，和去年第四季度相比，均有小幅提升。

3. 出租公寓

來自供應(yīng)量的挑戰(zhàn)

對于全美公寓市場來講，供應(yīng)量將會(huì)是其最大的挑戰(zhàn)，而 “緩和” 將成為市場表現(xiàn)的關(guān)鍵字。自金融危機(jī)之后，公寓供給首次在2016年超過市場需求，且該趨勢將會(huì)持續(xù)至2017年底。2016和2017是多單元住宅大量竣工的高峰期，而在此之后，公寓項(xiàng)目的完工數(shù)量將會(huì)明顯減少。

雖然今年美國地產(chǎn)市場仍會(huì)呈健康發(fā)展態(tài)勢，但持續(xù)上升的供應(yīng)量還是減緩了租金增長，使公寓空置率有所下降，預(yù)計(jì)今年年度租金增長會(huì)下降1.2%，空置率上漲至5.5%。城市外圍地區(qū)由于開發(fā)項(xiàng)目較少，市場情況沒有明顯變化。

租金

由于高端公寓開發(fā)項(xiàng)目在全美范圍遍地開花，租客們的荷包變的越來越緊，同時(shí)那些房地產(chǎn)熱門地區(qū)(如紐約、舊金山、洛杉磯、波士頓)的房東們也在思考到底租客能夠負(fù)擔(dān)起多高的房租。

總結(jié)

通過以上數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，辦公樓和公寓地產(chǎn)在今年都會(huì)不同程度的受到新項(xiàng)目竣工的沖擊，一段時(shí)間內(nèi)，市場會(huì)呈現(xiàn)供大于求的趨勢。相比之下，零售業(yè)的發(fā)展較為平穩(wěn)，較去年年底無明顯改變。由于美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場依然持健康增長態(tài)勢，特別是西海岸的西雅圖和中部的達(dá)拉斯，休斯頓等都是房地產(chǎn)市場的新星。如果對商業(yè)地產(chǎn)投資感興趣，請預(yù)約專家咨詢。