近年來，美國(guó)的房產(chǎn)投資越來越受歡迎了。相比其他地區(qū)，美國(guó)的房?jī)r(jià)還是比較便宜的，因而越來越多的人吧眼光投向了美國(guó)的房地產(chǎn)。但是究竟如何在美國(guó)買房投資呢？下面就給大家介紹一下美國(guó)買房投資的全攻略。
美國(guó)的房子類型有獨(dú)立屋[Residential single- family homes]、產(chǎn)權(quán)公寓[Apartment]、連體別墅[Condominiums and Townhouse]、商用地產(chǎn) (Commercial properties)。
外國(guó)人在美國(guó)的房產(chǎn)，如果是出租，每年獲利部分的交稅額為個(gè)人所得利潤(rùn)的20%，如果一年的個(gè)人所得為5%-7%，即這5-7%的20%要交稅�？鄢孔拥恼叟f費(fèi)，一般3.5%左右的20%為實(shí)際交稅的費(fèi)用。[美國(guó)國(guó)稅局定義的外國(guó)人，不是正常意義上的外國(guó)公民，而是一年中在美國(guó)居住時(shí)間未超過183天的外國(guó)人。所以如果非美國(guó)國(guó)籍也無綠卡的外國(guó)人，若長(zhǎng)期居住在美國(guó)，則不算是“外國(guó)人”。]
如果房產(chǎn)賣掉，則需要交房子獲利的33%。比如20萬買入的房子40萬賣出，則當(dāng)中的差價(jià)20萬為利潤(rùn)，這20萬的33%，$66000就是要交的稅。
美國(guó)關(guān)于“預(yù)扣稅”[Tax Withheld]有專門的法案——外國(guó)人房地產(chǎn)投資稅務(wù)法案1980（The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980）。在1980年之前，外國(guó)人在美國(guó)投資房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)手出售獲利之后，由于本身不在美國(guó)，不報(bào)任何所得稅(Capital Gain)美國(guó)國(guó)家稅務(wù)局(IRS)也無計(jì)可施無辦法追繳。因此制定了對(duì)于外國(guó)人在美國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的稅務(wù)規(guī)定，就是“預(yù)扣稅”。
外國(guó)人房地產(chǎn)投資稅務(wù)法案中指出“外國(guó)個(gè)人或者是公司在出售位于美國(guó)的房地產(chǎn)時(shí)，需要預(yù)先繳納房款的10%作為其做的稅之預(yù)留款項(xiàng)，這筆款項(xiàng)是可以被退回的”。在美國(guó)出售房地產(chǎn)不管是否盈利都將被預(yù)扣成交價(jià)的10%，這筆錢由過戶公司扣留然后交給美國(guó)國(guó)家稅務(wù)局。年底賣主如實(shí)申報(bào)必要稅收，美國(guó)國(guó)稅局扣除稅收后再退回剩余部分。如果年終賣主沒有報(bào)稅，美國(guó)國(guó)稅局會(huì)扣留這筆預(yù)扣稅。
并非所有的外國(guó)人在美出售房產(chǎn)都需要被扣除預(yù)扣稅，有一定的豁免情況。如果賣方的房產(chǎn)是作為自住或出售價(jià)格不超過30萬美金，而且買方也將房子作為自住用途，那么預(yù)扣稅是可以被豁免的。
美國(guó)買房過程可分為以下步驟:
1、確定買房的城市和地區(qū)；
不同城市不同社區(qū)房?jī)r(jià)不一，好學(xué)區(qū)附近的房?jī)r(jià)會(huì)比普通學(xué)區(qū)的貴，靠海的城市房?jī)r(jià)會(huì)貴，新開發(fā)的城市相對(duì)價(jià)格便宜點(diǎn)。買房前要做足功課。
2、選經(jīng)紀(jì)人
美國(guó)各個(gè)城市都有無數(shù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)于房地產(chǎn)他們更專業(yè)更有經(jīng)驗(yàn)，好的經(jīng)紀(jì)人不僅信息面廣，也可以為你把關(guān)按照你的需求尋找適合你的房子。經(jīng)紀(jì)人為買主的服務(wù)是免費(fèi)的。一般是賣主付買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金。
3、預(yù)審貸款
你需要填一份買主經(jīng)濟(jì)狀況表。經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況推薦你向貸款公司要貸款預(yù)審批準(zhǔn)書。你可以自己選擇貸款公司，不妨多比幾家，尋找最適合的。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書的目的是決定你的房?jī)r(jià)上限。買主經(jīng)濟(jì)狀況表或貸款預(yù)審批準(zhǔn)書是報(bào)價(jià)合同的附件之一。
4、選房看房
經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的要求為你尋找適合的房子。如果看到滿意的，可自己開車去看周圍的環(huán)境，進(jìn)行初選。初選過關(guān)，再約經(jīng)紀(jì)人帶你去看內(nèi)部。
5、簽署合同
選定滿意的房子，經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行市場(chǎng)分析幫你確定要價(jià)，準(zhǔn)備報(bào)價(jià)合同。除了價(jià)錢定金，經(jīng)紀(jì)人還會(huì)建議你選擇一些附加條款，以保證你在必要時(shí)能合法取消合同，拿回定金。賣主可能會(huì)拒絕你的報(bào)價(jià)，或者還你一個(gè)價(jià)。你可以拒絕還價(jià)，或提高你的報(bào)價(jià)。如果雙方達(dá)成協(xié)議，合同就簽字生效了。
6、檢查房屋
在加州除了房屋檢查，常做的有白蟻檢查[$95],修理費(fèi)[$500]。條款的有效期為7天。在7天內(nèi)，買主有權(quán)以任何一項(xiàng)檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修處理。經(jīng)紀(jì)人會(huì)向你推薦良好口碑且有執(zhí)照的檢查師。檢查結(jié)果出來后，經(jīng)紀(jì)人會(huì)為你把關(guān)，指出哪些是賣主的責(zé)任，并為你跟賣主談判。
7、付款
非美國(guó)人在美國(guó)買房用貸款比較麻煩，一般建議用現(xiàn)金購(gòu)買。可多人多次匯款，每人一年的匯款額度是5萬美金，如果30萬美金的房子，用6個(gè)人的名義匯款到美國(guó)一般沒問題。
8、購(gòu)買保險(xiǎn)
加州法律規(guī)定買房時(shí)必須購(gòu)買火險(xiǎn)[火災(zāi)保險(xiǎn)]，買房負(fù)責(zé)保險(xiǎn)費(fèi)$600-1000一年。
9、交接過戶
在南加州買房在政府注冊(cè)的加州土地管理局成立的地產(chǎn)公證處過戶。其費(fèi)用為1%,由買賣雙方對(duì)半付。
10、喬遷搬家
過戶的最后一步是賣主將鑰匙交給買主，過戶后買主就可搬家。在過戶搬家前4-5天聯(lián)系水電氣公司，問清要做的事。過戶搬家當(dāng)天再去電確認(rèn)將水電氣轉(zhuǎn)到買主名下。有的公司要你提供儀表數(shù)字，有的公司會(huì)自己去讀儀表。電話，電視，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)可能要提前10到20天預(yù)約，搬家公司或租車公司也要提前兩周預(yù)約。
買房的總費(fèi)用匯總[限洛杉磯]：
除了房子的價(jià)格，另外需要付的有：
1，公證過戶費(fèi)：0.5%。如20萬的房子則是1000美金。
2，房屋修理保險(xiǎn)費(fèi)。這是經(jīng)濟(jì)公司一定建議你買的，一般一年在$360-500之間，一旦發(fā)生空調(diào)、水管、廚具灶爐熱水器的問題，保險(xiǎn)公司可以修理。不然修理費(fèi)是相當(dāng)昂貴的。即使買了保險(xiǎn)，修理時(shí)的人工費(fèi)還是要付。一般一次在$50左右。
3，地產(chǎn)稅。買房后預(yù)繳1-5個(gè)月的地產(chǎn)稅，地稅一般在房?jī)r(jià)的1.25%-2%，有些舊城市的地稅低些，新城市的地稅高一點(diǎn)。比如20萬美金的房子，地稅在$2500-4000左右。平攤在每個(gè)月差不多300美金左右。
4，火險(xiǎn)$600左右，這是加州法律規(guī)定一定要買的。
5，注冊(cè)費(fèi)雜費(fèi)$200左右；
6，房屋檢查費(fèi)$300,白蟻檢查費(fèi)$95。修理費(fèi)則視情況而定。
7，報(bào)稅，會(huì)計(jì)師的費(fèi)用一年$300。
美國(guó)投資買房規(guī)則：
規(guī)則1：買房不能投資移民
外國(guó)人可以在美國(guó)投資買房，但不能借此獲得美國(guó)身份。
規(guī)則2：有產(chǎn)權(quán)和有居住權(quán)不同
在美國(guó)可以買有產(chǎn)權(quán)或是有居住權(quán)的房屋，有產(chǎn)權(quán)的房屋可以供業(yè)主自由買賣和出租，而有居住權(quán)的房屋只有十幾年的產(chǎn)權(quán)，租售只能通過物業(yè)居委會(huì)，價(jià)格比有產(chǎn)權(quán)的房屋便宜幾倍。
規(guī)則3：簽約7天內(nèi)可退房
買方在這7天里可自己花300美金請(qǐng)專門檢查房屋質(zhì)量的公司對(duì)房屋進(jìn)行檢查，若發(fā)現(xiàn)不可接受的質(zhì)量問題，買主可以單方面中止合同，拿回定金。如果已簽約付款，但是買主對(duì)房子不滿意，或發(fā)現(xiàn)有更喜歡的房子，在7天內(nèi)還可以隨時(shí)退房。但這300美金的檢查費(fèi)是不退的。經(jīng)濟(jì)人的費(fèi)用由賣方支付，一般在2.5%-3%。
房屋出租管理
房屋出租兩種方式，自己管理，或由專業(yè)出租公司管理。
美國(guó)是一個(gè)一板一眼的國(guó)家，選擇自己管理，雖可節(jié)省費(fèi)用，但必須清楚了解美國(guó)房地產(chǎn)租賃條款。房屋租賃法規(guī)定房東必須提供給租客一個(gè)固定的美國(guó)當(dāng)?shù)氐刂�，以便有問題隨時(shí)聯(lián)系你；必須提供租客一個(gè)緊急電話號(hào)碼，他們需要幫助時(shí)可去幫忙；房東需要了解當(dāng)?shù)胤孔獾淖兓�，租客若未按時(shí)付房租，房東即刻要采取法律行動(dòng)。
這些要求對(duì)海外投資者來說，不僅耗費(fèi)大量時(shí)間精力，更浪費(fèi)不必要的花費(fèi)。所以，交由專業(yè)房屋管理公司管理出租房屋更為明智。
房屋管理公司的主要職責(zé)：
• 刊登房屋廣告，找到租客
• 起草租房協(xié)議，確認(rèn)房租及各方職責(zé)
• 對(duì)租客進(jìn)行信用調(diào)查、租房歷史調(diào)查、工作收入確認(rèn)、犯罪記錄調(diào)查，以確保房東利益；
• 每月收取房租，并轉(zhuǎn)入房東賬戶
• 定期進(jìn)行房屋檢查，向海外的房東通過郵件或電話匯報(bào)
• 如有需要，對(duì)房屋進(jìn)行周期性維修和保養(yǎng)
• 代理房東進(jìn)行年度報(bào)稅
• 協(xié)助處理與租房有關(guān)的法律糾紛，如未支付房租；如果房客不付租金，需要專業(yè)律師驅(qū)趕房客，律師費(fèi)在$600-1000左右，為時(shí)需要3個(gè)月，這算是風(fēng)險(xiǎn)之一；
• 房租合同結(jié)束后,結(jié)賬退房
• 重新刊登房源，找到新的租客
管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目：
1，尋找到房客后，收年租金的6%，之后每延長(zhǎng)一年租期只收$300。[針對(duì)同一房客，如果換了房客，則依然是年租金的6%]
2，每月$100美金的管理費(fèi)；
3，管理公司會(huì)要求房客房租每月一付，押金交納1-2個(gè)月。
常見問題：
1． 我需要到美國(guó)去參與買房交易和出租的過程嗎？
通常是不需要的，從買房開始，全部的手續(xù)可在國(guó)內(nèi)完成，房屋經(jīng)濟(jì)人會(huì)把英文合同發(fā)給你，過目后你簽字，房屋經(jīng)濟(jì)人全權(quán)代理。
2． 我是否可以考察房屋？
在房屋出租之前，一般房屋經(jīng)濟(jì)人會(huì)建議你親自到美國(guó)考察房屋。
3． 我如何收到房租？
房屋管理經(jīng)紀(jì)人每月收取$100美金的管理費(fèi)，為您監(jiān)督每月的房租收取，通過轉(zhuǎn)賬或者現(xiàn)金形式，轉(zhuǎn)賬到你的美國(guó)賬戶或國(guó)內(nèi)賬戶。
4． 誰來報(bào)稅？
房屋管理經(jīng)紀(jì)人會(huì)為您進(jìn)行報(bào)稅，并向您提供證明，您只需要簽字和收取稅單。稅為地產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅[房租的所得稅]，一般會(huì)計(jì)師的費(fèi)用是一年$300。
5． 我不在美國(guó)如何知道美國(guó)哪里的房子好？
你可以全權(quán)委托房屋管理經(jīng)紀(jì)，或自行前往美國(guó)考察。前往美國(guó)考察的費(fèi)用自理。
6. 在美國(guó)買房的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
雖然過去幾年房?jī)r(jià)一直在跌，但沒有人可以保證此刻是最低價(jià)，房?jī)r(jià)若再跌，這是風(fēng)險(xiǎn)之一；
其次，房子出租后，萬一遇到壞房客，不付錢，要?jiǎng)佑寐蓭燆?qū)趕房客，這上下要花費(fèi)至少3個(gè)月，也就是至少損失幾個(gè)月的房租，這是風(fēng)險(xiǎn)之一；
以上就是在美國(guó)買房投資的全攻略介紹，希望以上信息對(duì)您有所幫助。
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