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美國人的房子大多是獨立式建筑，個性非常鮮明。 

    沒房子之前愁房子，有了房子愁裝修，搬進新房 又為物業(yè)擔憂……房子成了中國老百姓心中一塊永遠放不下的大石頭。上漲的房價、各種房產(chǎn)糾紛，更是讓人一言難盡。從本期起，本報推出“國外房地產(chǎn)”欄目， 全方位地報道國外房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，希望讀者能從他們的做法中得到一些借鑒。

    在國內(nèi)時，常聽到有人開玩笑說，“要打架就買房，要離婚就裝修”。這 雖然是玩笑話，但多少反映了人們買房時的感受。不管是面積上缺斤短兩，還是施工時偷工減料，總之，各種房地產(chǎn)糾紛總是頻頻見諸報端。到了美國，我把那句玩 笑話給美國朋友一講，他們嚇了一跳。因為在美國買房子，很少發(fā)生糾紛。

    房屋廣告，只準現(xiàn)成的房子登照片

    美國房地產(chǎn)市場糾紛少的第 一個原因是，賣房子的人一般不能，也不敢說假話，尤其是在對房子的宣傳上，絕對不能用天花亂墜的承諾或虛假信息來迷惑顧客。打開美國的房屋廣告，就能看到 實實在在的一幢幢房屋的照片，這些都是二手房。在美國，為了避免因宣傳不實而引起糾紛，一般只有現(xiàn)成的房子才能在廣告上登照片，而那些未建成房子的模型照 片是不允許出現(xiàn)在廣告上的。 

    在二手房的廣告上，一般都會寫明房價、地理位置、房子的結(jié)構(gòu)等等。房價的高低主要取決于房子的結(jié)構(gòu)和所處的地段。房 屋的結(jié)構(gòu)一般指有幾間臥室、幾個客廳、有沒有花園、車庫，廚房的設(shè)施是否齊全，有沒有步入式衣櫥，是否擁有良好的景觀等等。而房屋的地段主要是看周圍的購 物和娛樂設(shè)施是否齊全、交通是否方便以及附近中小學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量如何等等。如果顧客相中了房子，就會去找經(jīng)紀人看房子，經(jīng)紀人會提供一份更詳細的說明材 料，其中就包括房子的各種面積。比如總的地皮面積（包括房子本身的占地和周圍環(huán)繞的綠地）和房屋本身的占地面積，室內(nèi)各個臥室、廚房、客廳的面積（均以平 方英尺表示）。但像衛(wèi)生間、過道、樓梯、地下室、陽臺等附屬建筑一般就不標面積了。在美國，單棟房子論“套”賣，而不是按“平方英尺”出售，所以一般人不 會為一兩個平方英尺較勁的。而公寓式房子，房屋廣告標出的也都是使用面積，而不是國內(nèi)大部分地區(qū)使用的建筑面積，更沒有什么“公攤面積”之說，所以買賣雙 方不會因為面積而產(chǎn)生糾紛。當然，對于公寓樓的電梯、樓道、草坪、院內(nèi)娛樂設(shè)施等公共面積，房主是要交物業(yè)管理費的。

    開發(fā)商必須按住戶要求蓋房子

    買新房子情況稍有不同。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商在買了地皮之后，不是自己想蓋什么樣就蓋成什么樣，而是要根據(jù)買主的要求蓋房子。所以，美國人的房子都 是個性化的。買賣雙方先商定一個建房圖紙，臥室、客廳、廚房、陽臺、衛(wèi)生間、地下室、樓梯等都清楚地標出位置和面積，就連電話插座、電燈開關(guān)的位置都要標 得一清二楚，建筑商必須按圖施工。交房子時，如果買主發(fā)現(xiàn)任何與圖紙有出入的地方，建筑商必須免費修改。如果是大問題修改不了，就要賠款、退款，甚至全部 重建。房地產(chǎn)經(jīng)紀人石麗榮女士舉例說，去年她有個客戶在設(shè)計好圖紙后，又通知開發(fā)商把客廳面積增加4平方英尺，不料開發(fā)商給忘了。最后交房時，房主發(fā)現(xiàn)了 問題。開發(fā)商想賠款，但房主要求退房退款，于是開發(fā)商只好乖乖地退了錢，否則就得上法庭。

    在美國，房地產(chǎn)開發(fā)商不敢造假，否則會被公之于眾，不僅要受重罰，還會信譽掃地，從此不會再有人買他們的房子。

    華盛頓大都會地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)律師尹杰先生說，三年前，有一個開發(fā)商造房子時，沒有使用他們承諾的高檔木料，而是用了低檔木料，結(jié)果好幾家住戶都發(fā)現(xiàn)房 子的樓梯、地板等出現(xiàn)了細小裂縫。于是，幾戶人家聯(lián)合把這家公司告上法庭，結(jié)果當然是這家房地產(chǎn)商傾家蕩產(chǎn)，“關(guān)門大吉”。

    開發(fā)商不僅負責蓋房，還負責裝修

    美國房地產(chǎn)市場糾紛少的另一個原因是，開發(fā)商不僅負責蓋房子，還負責裝修。美國人從未聽說過什么“毛坯 房”，因為所有房子必須裝修好了才能交付使用，不能有一點裸露。不久前，記者的一個朋友買房子想裝抽油煙機，但是一直沒選好牌子。于是，她想讓開發(fā)商先把 煙道的洞打好，然后等她選好牌子后自己裝。但開發(fā)商死活不同意，說他們交付的房子不能有任何沒裝修到位的地方。沒辦法，朋友只好買了抽油煙機，讓開發(fā)商給 裝上了。

    當然，開發(fā)商如何裝修也要聽買主的。在房子蓋好前，開發(fā)商會為買主提供一個基本型裝修方案，裝修費用就算在房款里，不必額外付錢�；�本型裝修使 用的是普通的地板、地毯、燈具、油漆等等，裝修出來雖不豪華，但完全可以使用，相當于國內(nèi)中檔裝修水平。但實際上，大部分人買房時都會選擇更好一些的材料 和裝修式樣。比如，基本型的裝修用的是地毯，有的人就會選擇木地板，還有的人甚至選擇大理石地板。石麗榮女士說，她的顧客中，大部分買三四十萬美元房子的 人，都會再添2萬—4萬美元用于裝修，希望裝修的檔次更高一些。

    正是因為法律的健全和對信譽的愛護，使得美國房地產(chǎn)商不敢作假。因此，對于美國老百姓來說，他們不但住房子是享受，買房子也是享受，這倒應(yīng)了我們常說的一句話：顧客就是上帝。