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距離美國上一個房價高點(diǎn)已近10年，美國房地產(chǎn)市場終于回歸正常。回頭看看過去15年的凱斯-席勒房價指數(shù)，不得不驚嘆美國房價上躥下跳的走勢活像一支“妖股”。更長期的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房價走勢只會比通脹率高一點(diǎn)點(diǎn)，也就是3 %~4%的水平。

分化的美國樓市

中國股市有所謂“二八分化”，美國樓市市也有類似的現(xiàn)象。光看全國房價指數(shù)，完全體會不到過去幾年來全美各地房市恢復(fù)的極大差異。

12月9日，美國房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Trulia發(fā)布一篇題為“Turnaround Towns...And Towns Stuck In the Downturn”的研究報告。為制作這份報告，Trulia的研究樣本選取了美國100個都市區(qū)，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)數(shù)據(jù)、房市庫存和房價變動情況構(gòu)成了研究小組編制房市復(fù)蘇指數(shù)的三個主要部分。數(shù)據(jù)表明，就業(yè)增長和房價升值存在很強(qiáng)的正相關(guān)。

Trulia分析師Felipe Chacon指出，“美國房市觸底反彈已有4年，有些都市區(qū)元?dú)饣謴?fù)很快，就業(yè)、工資和房價都已趕上或超過了危機(jī)前的水平，但是還有相當(dāng)一部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長疲弱，拖累房市復(fù)蘇。”

從全國范圍來看，美國平均房價從2012年2月的153000美元回升了20%達(dá)到183000美元。但是各地之間差距相當(dāng)顯著。總體來說，美國西部城市經(jīng)濟(jì)景氣向好，房市繁榮；而大多數(shù)東北部城市恢復(fù)乏力。

新興產(chǎn)業(yè)支撐贏家

北加州的兩個城市圣何塞與舊金山占據(jù)了恢復(fù)最快城市的頭兩位。原因很簡單，作為硅谷的中心城市，圣何塞與舊金山提供了大量高科技相關(guān)工作，就業(yè)增長率達(dá)13%，這兩個城市的房價在同期也猛漲了40%以上。加州的另一個入圍城市安納海姆位于洛杉磯都市圈，是加州迪斯尼樂園所在地。四年中就業(yè)增長率是7.8%，房價升值了28%。

最快復(fù)蘇城市前五位中的另外2個是科羅拉多州的丹佛和華盛頓州的西雅圖，都屬于廣義上的西部橋頭堡城市：丹佛是美國東部通往西部的門戶，而西雅圖則是傳統(tǒng)上亞洲地區(qū)投資者進(jìn)入美國市場的大門。由于丹佛和西雅圖也是新經(jīng)濟(jì)的重鎮(zhèn)，2012年之后這兩個城市的就業(yè)增長狀況良好，達(dá)到10%以上。丹佛和西雅圖另外一個相似之處是住房供應(yīng)偏緊，更加劇了賣家惜售和買家爭搶的局面。過去四年中，兩地的房價上漲30%。

美國西南部城市，包括德州的休斯頓、奧斯汀、達(dá)拉斯和北卡的羅利、夏洛特，因?yàn)槟茉础⒏呖萍籍a(chǎn)業(yè)的繁榮和大量人口遷入，也推動房市恢復(fù)健康。

去工業(yè)化地區(qū)成輸家

房市復(fù)蘇緩慢的城市主要分布在東北部和中西部的去工業(yè)化地區(qū)。印第安納州的加里和紐約州的錫拉丘茲是這類城市的典型。加里雖地處印第安納，但傳統(tǒng)上是伊利諾伊州芝加哥的衛(wèi)星城，以鋼鐵業(yè)出名。美國鋼鐵產(chǎn)業(yè)衰落轉(zhuǎn)移之后，加里即陷入城市凋敝的漫長周期。錫拉丘茲是當(dāng)年伊利運(yùn)河樞紐，也是紐約州中部的制造業(yè)中心，70年代之后制造業(yè)南遷城市步入衰退。加里和錫拉丘茲在2012年之后的就業(yè)增長率只有1%不到，房價不跌已屬不易。它們的房市問題是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題，至今無解。

新墨西哥州阿爾伯克基算是一個異類。地理上阿爾伯克基屬于西部，經(jīng)濟(jì)上新墨西哥大學(xué)為當(dāng)?shù)貛�來了扎�?shí)的高科技和軍工業(yè)基礎(chǔ)。不過阿爾伯克基也有一個致命缺陷，高科技也好，軍工也好，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)太依賴政府訂單。據(jù)估計(jì)阿爾伯克基三分之一的工作與政府相關(guān)。一旦政府壓縮開支，本地經(jīng)濟(jì)即面臨斷奶。

美國樓市的分化表現(xiàn)，為中國房地產(chǎn)市場提供有益啟示：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)推動模式下的去工業(yè)化區(qū)域，已經(jīng)很難再回到頂峰；而那些有新興科技產(chǎn)業(yè)支撐，作為新經(jīng)濟(jì)引擎的城市，房價則不斷刷新歷史高位。可見在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，美國的房價不會下降，這給廣大的購房者又增加了許多負(fù)擔(dān)。