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美國房價在低迷5年之后從2012年開始上漲，價廉屋美的美國房子正以其高性價比吸引著許多中國人。但是，對于他們來說，房子在美國，天遠地遠的，怎么個買法呢？買后不住的話如何出租呢？租不出去怎么辦呢？有人心想：“只要投資能保證達到一定的凈回報率，我就買”。于是，在眾人的疑惑和期盼中，一批針對中國人海外投資而注冊的“房屋管理包租公司”投其所好應(yīng)運而生了。。。

已有不止一個網(wǎng)友來問我，這種公司可信嗎？他們開出的條件太誘人了，公司承諾包租且每年的租金凈回報率在10%以上，如果低于這個數(shù)他們愿意補上，能跟他們合作嗎？還有網(wǎng)友來問，有公司承諾只要出資買下50萬美元的房產(chǎn)，他們就包辦綠卡，有這回事么？

為了解答他們的疑問，我仔細查看了這些包租公司提供給他們的購房合同、房屋管理合同、租金保證合同以及這些公司提供的房源位置和價格，說實話看了之后，心里真替這些投資人捏了一把汗，且不談保證10%的投資凈回報率完全是句空話，買方只要能夠順利地買下房子并獲得房屋的完整產(chǎn)權(quán)就算萬幸了。如果投資人把錢完全交給他們?nèi)ベ彿坎⒐芾�，上�?dāng)受騙只是遲早的事。

那么，如何判斷你的代理人是否在欺騙你呢？你的美國投資購房計劃有多大風(fēng)險呢？把握如下幾條你就明白了：

一、跟你簽定合同的公司和代理人都有經(jīng)紀(jì)人資格嗎？

在美國，從事房屋買賣并收取傭金的公司和個人都必須持有各州頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)執(zhí)照，獲取執(zhí)照并非易事，對個人而言必須要有社會安全號，參加規(guī)定數(shù)量的課時學(xué)習(xí)并通過嚴(yán)格的考試，才有資格申請執(zhí)照，個人執(zhí)業(yè)必須加入有執(zhí)照的公司，接受公司的內(nèi)部管理和監(jiān)督，收取傭金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執(zhí)照的有效性，每年還要參加必要的培訓(xùn)并交納數(shù)額不低的執(zhí)業(yè)會費。例如，美國富升地產(chǎn)就是持有加州房地產(chǎn)執(zhí)照的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，旗下的所有經(jīng)紀(jì)人也都持有加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。美國聯(lián)邦和各州都有專門制約經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司行為的法律規(guī)定，執(zhí)業(yè)人若有違反就可能丟失執(zhí)照，所以他們中的絕大多數(shù)都是誠實守信且忠于客戶的。

二、跟你簽合同的經(jīng)紀(jì)公司跨州執(zhí)業(yè)了嗎？

美國各州頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照只在本州內(nèi)有效，比如說，你遇到的經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人只有加州的執(zhí)照，那么它就不能買賣密蘇里州的房屋，如果這家公司提供給你的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要問清楚，如果你買其他州的房產(chǎn)，誰才是你真正的經(jīng)紀(jì)人？你必須跟直接的真正的經(jīng)紀(jì)人簽訂代理合同，才有可能保障自身權(quán)益。

三、你的購房合同是標(biāo)準(zhǔn)格式嗎？

如果你遇到的是正規(guī)經(jīng)紀(jì)人，他提供給你的購房合同一定是當(dāng)?shù)匦袠I(yè)協(xié)會內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)文本，判斷是否為標(biāo)準(zhǔn)文本只須看看合同的上方或下方是否有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會的Logo就知道了，還有呢，美國的官方文字是英文，如果你的購房合同是中英文對照版且沒有Logo，那就要多問個為什么，這些非標(biāo)準(zhǔn)文本的合同極有可能只有利于對方而對你不利。例如，美國富升地產(chǎn)使用的房地產(chǎn)合約，都是加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會核準(zhǔn)的文件。另外，標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同等法律文件都是有版權(quán)的，只能由協(xié)會會員使用，非會員使用將會構(gòu)成侵權(quán)。所以，對不懂英文的中國人而言，使用標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同反倒是個極好的保護。四、你買的房屋將獲得哪種形式的產(chǎn)權(quán)文件？你支付的全部購房款中有無產(chǎn)權(quán)保險費？

五、你買房的過程是否經(jīng)歷了全部流程？

六、你的購房款交給了誰？

七、你找的代理公司要求你支付買賣傭金嗎？

八、承諾包租的房屋管理公司有經(jīng)紀(jì)執(zhí)照嗎？

九、承諾不低于10%的凈投資回報率有操作性嗎？

十、購房50萬美元就可以辦綠卡嗎？