美國購買房地產(chǎn)的貸款和稅收問題
來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_67f297b00102e0fd.html作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/5
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美國聯(lián)邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產(chǎn)，倒是歷史上有一些州曾經(jīng)制定過法律，禁止外國人（主要針對的是亞洲人，以后再談這個(gè)問題）在該州買房買地，例如1913年加州就立法規(guī)定外國人只能租房不能買房，而且租房的合約不得超過3年。這些法律大部分要么已經(jīng)被廢除，要么經(jīng)由法院裁決違反美國聯(lián)邦憲法，從而失效。只有個(gè)別州還保留著這個(gè)古董，實(shí)際上并不實(shí)行，因?yàn)樾姓块T知道如果實(shí)行的話，一定會吃上官司，而且肯定會敗訴。但是立法部門因?yàn)榉N種原因，遲遲未能采取行動，以至這種陳腐的條款還潛藏在那些塵封多年的法律文書里面。
但是政府不限制，并不等于市場對外國人也一視同仁。
如果外國人有條件用現(xiàn)金或資產(chǎn)將購房的所有費(fèi)用一次付清，那當(dāng)然另當(dāng)別論。這樣的買家哪兒都會歡迎，唯一的條件是能夠證明這筆錢是你的合法財(cái)產(chǎn)。這次懷俄明州比福德鎮(zhèn)拍賣，買主在美國的親友為他支付了10萬美元的首付，他將在30天內(nèi)付清余款，就應(yīng)當(dāng)屬于這一類。
絕大多數(shù)人通過銀行貸款在美國買房。貸款的一個(gè)基本條件就是買主要有還貸能力，要么有穩(wěn)定和足夠的收入，要么有可靠的、可以變現(xiàn)的資產(chǎn)作為抵押。所以代表賣主的貸款機(jī)構(gòu)一定會對買主進(jìn)行嚴(yán)格的審查，在合格的買家當(dāng)中挑選最可靠的一位，這位買家并不一定是出價(jià)最高的。因而外國人（這里指稅法里的非美國人）常常沒有美國的社會安全號碼，也沒有足夠的信用歷史，貸款公司很難查驗(yàn)他們的收入、資產(chǎn)和還貸能力，所以對他們購置房地產(chǎn)就會更加嚴(yán)格。
外國買家想要取得貸款，條件比美國人苛刻。一般來講，貸款機(jī)構(gòu)要求外國買主繳納的首付為房價(jià)的50%，大大高于美國人的20%，而且余額的貸款利率也會比較高。今天美國購房貸款利率低于4%，但是外國買家通常以投資為目的，所以他們能夠拿到的利率會在5%甚至更高。
另外一個(gè)問題是語言和文化障礙。作為貸款必要條件的收入和資產(chǎn)證明需要翻譯和公證，而在某些國家這可能成為一個(gè)嚴(yán)重的問題。在匹茨堡地區(qū)經(jīng)常為外國人和留學(xué)生辦理購房手續(xù)的經(jīng)紀(jì)人杰弗里•貝內(nèi)特（Jeffrey Bennett）就曾經(jīng)遇到過這種情況。一個(gè)外國研究生想要買房，聲稱自己在國內(nèi)有足夠的收入可以作為擔(dān)保，但是又不愿意將所有的收入都列在貸款申請表上，因?yàn)閾?dān)心一旦被國內(nèi)稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，他在自己的國家需要交的稅將超過他在國內(nèi)申報(bào)的收入總數(shù)。
作為在美國留學(xué)的外國學(xué)生，如果有長期在美國居留的打算，取得美國的社會安全號碼之后，就應(yīng)該逐步建立自己的信用，例如按時(shí)交納房租和水電電話等賬單，申請并盡量使用信用卡，按月足額繳清欠款。這樣一旦有了穩(wěn)定的收入，貸款購房就水到渠成了。
聯(lián)邦政府對外國人在美國買房買地雖然沒有限制，但是對他們出售房地產(chǎn)則有專門規(guī)定。
除開個(gè)別領(lǐng)域及行業(yè)，美國一貫鼓勵外國人在美國進(jìn)行投資，優(yōu)惠條件是，除了利息和股份分紅需要納稅之外，投資的資本利得免稅，即低價(jià)買進(jìn)、高價(jià)賣出所獲取的利益不用納稅。
美國人自己出售房產(chǎn)時(shí)，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達(dá)25%。但是外國人如果賣掉房地產(chǎn)之后一拍屁股走人，國稅局幾乎無法按照房地產(chǎn)的買賣差價(jià)計(jì)算并追索欠稅。
房地產(chǎn)市場幾乎關(guān)系到所有美國人的利益，如果在這個(gè)領(lǐng)域也讓外國人占便宜，政府則有“崇洋媚外”之嫌，于是1980年國會制定了“外國人房地產(chǎn)投資稅收法”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA）。自此，外國人在美國購置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也要納稅。
FIRPTA規(guī)定外國人在出售房地產(chǎn)的時(shí)候，買方必須將賣主所得的總額預(yù)先扣留10%，并且填寫8288和8288A兩份表格，在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交國稅局。這項(xiàng)代征稅務(wù)通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負(fù)責(zé)辦理。買方如果沒有依法預(yù)扣這筆稅款，可能面臨1萬美元的罰款。
外國人在美國購買房地產(chǎn)，還有其他一些稅務(wù)上的事務(wù)需要打理。例如如果買房是用來出租，則政府通常會征收租金的30%作為所得稅。業(yè)主也可以選擇明細(xì)報(bào)稅的辦法，即從租金里扣除管理維護(hù)費(fèi)用以及折舊，如果有盈余則在年度報(bào)稅的時(shí)候加在收入里面，虧損的話則可以沖減收入。
外國人購買房產(chǎn)之后，還要和美國人一樣每年向地方政府繳納不動產(chǎn)稅，現(xiàn)在大多數(shù)地方這項(xiàng)稅率是年初土地和房屋估值總和的1%到2%。
以上凡涉及稅務(wù)方面的具體問題，只能作為參考，實(shí)際操作應(yīng)以聯(lián)邦和地方稅法為準(zhǔn)，穩(wěn)妥的辦法是聘請專業(yè)涉外會計(jì)師處理。
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