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衣食住行是來(lái)到美國(guó)最關(guān)心的東西，經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)后，房?jī)r(jià)一直在漲，很多人拍著大腿后悔之前沒(méi)買房。那么現(xiàn)在買房到底劃算不劃算，房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌，租房子的話會(huì)不會(huì)越來(lái)越貴？

大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)今年上漲大約5%，未來(lái)幾年年均上漲大約3%。近幾年美國(guó)房?jī)r(jià)的上漲主要受供應(yīng)不足所驅(qū)動(dòng)，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，如果不能出現(xiàn)住房供給上升，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)超過(guò)收入或租金的升幅。

近幾年美國(guó)房?jī)r(jià)尤其難以預(yù)測(cè)。許多分析師曾過(guò)早地在2008年或2009年預(yù)測(cè)美國(guó)房?jī)r(jià)見(jiàn)底，而在房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲之后，部分分析師又預(yù)測(cè)2012年美國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。

美銀美林分析師Chris Flanagan和Gregory Fitter承認(rèn)他們的觀點(diǎn)與主流看法大相逕庭。他們指出，2011年底時(shí)，美國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)于家庭收入大約低估6%，但現(xiàn)在已經(jīng)變?yōu)楦吖?.7%。他們的估值模型所使用的數(shù)據(jù)是標(biāo)普/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)。

他們估算，美國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)兩年將繼續(xù)每年上漲3%，升幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2011年末樓市見(jiàn)底以來(lái)9.5%的年漲幅。這將使得美國(guó)房?jī)r(jià)高于根據(jù)家庭收入所測(cè)算的“公允價(jià)值”大約12%。該模型預(yù)測(cè)，隨后幾年美國(guó)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定下跌，使得截止到2022年年中房?jī)r(jià)平均年增幅基本為零。

這是否意味著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪泡沫呢？答案是，就算有恐怕也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有2006年那么顯著。當(dāng)時(shí)美國(guó)房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)高估將近59%，導(dǎo)致接下來(lái)6年時(shí)間里下跌將近35%。

美銀美林分析師認(rèn)為，2008年金融危機(jī)以來(lái)實(shí)施的監(jiān)管措施應(yīng)該能夠避免美國(guó)重新回到導(dǎo)致上一輪房地產(chǎn)泡沫的寬松借貸標(biāo)準(zhǔn)。他們指出，在這種背景下，2016-2022年間房?jī)r(jià)維持不變“對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常不錯(cuò)的結(jié)果，也恰好是政策制定者建立新的監(jiān)管框架時(shí)所希望看到的”。

他們還指出，最近數(shù)據(jù)顯示美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放慢，意味著過(guò)去兩年所看到的后危機(jī)時(shí)期繁榮景象“基本已經(jīng)結(jié)束”，未來(lái)8年將進(jìn)入一個(gè)“美國(guó)房?jī)r(jià)增速極低的”、年均只有1%的新時(shí)期。

美國(guó)房?jī)r(jià)上漲有多種因素：

   1、2008年金融危機(jī)使美國(guó)房?jī)r(jià)大跌。2008年次貸危機(jī)，使得美國(guó)房?jī)r(jià)大跌40%，有的地方跌幅60%，美國(guó)房?jī)r(jià)不可能無(wú)限期跌下去，不可能跌倒0，所以給2014年房?jī)r(jià)上漲預(yù)留空間。

   2、2014年美國(guó)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，失業(yè)率下降，就業(yè)率上升。就是美國(guó)人收入增多，群體數(shù)量增多，有錢(qián)的人多了，又有錢(qián)了，買房的人就多了。就像中國(guó)人炒房一樣，房?jī)r(jià)就上漲了。

   3、2014年房?jī)r(jià)還沒(méi)有到2007年美國(guó)房?jī)r(jià)高峰期，所以2014年美國(guó)房?jī)r(jià)上漲還是有空間。星條置業(yè)預(yù)計(jì)，美國(guó)房?jī)r(jià)到2017年上漲到頂，至多2018年，美國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪持平后下跌再上漲。