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如果我們看10年的累積漲幅，美國(guó)過(guò)去123年中發(fā)生過(guò)3次十年累積漲幅超過(guò)100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來(lái)的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長(zhǎng)。

1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長(zhǎng)為11%，但扣除通脹后年增長(zhǎng)只有2%；其余年份的平均增長(zhǎng)率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長(zhǎng)。

1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個(gè)超越通脹的漲幅后來(lái)被證明是泡沫，房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。

總結(jié)一下，美國(guó)過(guò)去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過(guò)三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng)，90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動(dòng)的、超過(guò)通脹的增長(zhǎng)只有1943-1947。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本是美國(guó)通脹率。

美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲多快？

圖表現(xiàn)出美國(guó)房市的兩個(gè)規(guī)律。第一，美國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率為3.07%，略高于美國(guó)通脹率。第二，如果房?jī)r(jià)變動(dòng)偏離這條軸線，無(wú)論太高或太低，其后的趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)，即會(huì)回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國(guó)的房?jī)r(jià)在將來(lái)的漲幅不會(huì)高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國(guó)退出量化寬松帶來(lái)的融資成本的上升，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是相反的。