買(mǎi)房是一個(gè)人一生中最大的投資之一，所以要做充分準(zhǔn)備(planning)，三思而后行。盡可能多地了解買(mǎi)房知識(shí)是絕對(duì)必要的。 如果您正準(zhǔn)備換更大一些的房子以下這些問(wèn)題將幫助你決定你是否已經(jīng)準(zhǔn)備好換更大或在更理想的位置的家。如果大多數(shù)問(wèn)題的答案是肯定，就表明你已經(jīng)準(zhǔn)備好了。
近來(lái)，前往美國(guó)購(gòu)房的人越來(lái)越多，很多人發(fā)現(xiàn)在大洋彼岸擁有一棟自己的房子也并非難事。然而，在購(gòu)房的過(guò)程中還發(fā)生了很多有意思的事。特別是有朋友付了錢(qián)，辦完了手續(xù)，發(fā)現(xiàn)居然沒(méi)有房產(chǎn)證，只有一份叫做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)的文件，經(jīng)紀(jì)人還說(shuō)這個(gè)東西沒(méi)了也無(wú)所謂，信息已經(jīng)全部登記在政府網(wǎng)站了。那位朋友嚇壞了以為遇上了大騙子，趕緊咨詢(xún)美國(guó)的朋友，才了解到這正是地道的美國(guó)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式�，F(xiàn)在就讓我們來(lái)了解一下美國(guó)購(gòu)房交易流程吧。
一般美國(guó)購(gòu)房分成購(gòu)買(mǎi)公寓和別墅兩種，總體流程類(lèi)似，有部分區(qū)別。
一、前期準(zhǔn)備(1)選擇房間號(hào)(公寓)、地塊號(hào)(別墅)*可實(shí)地考察項(xiàng)目，買(mǎi)方選擇房型，房號(hào)，確定房?jī)r(jià)。(2)簽署交易合同*買(mǎi)方在簽署之前，需提供資金證明。
二、 簽合同后的3天內(nèi)(1)支付定金*定金一般為房?jī)r(jià)10%，匯至指定賬戶(hù)。
三、在過(guò)戶(hù)日的7個(gè)工作日前(1)簽署過(guò)戶(hù)文件*美國(guó)領(lǐng)事館公正文件;過(guò)戶(hù)文件(結(jié)算說(shuō)明、貸款協(xié)議、貸款文件)。
四、過(guò)戶(hù)日的5個(gè)工作日前(1)第二期支付*現(xiàn)金或者銀行貸款支付尾款，匯至指定賬戶(hù)。
五、合同簽署的過(guò)戶(hù)日(1)完成過(guò)戶(hù)*購(gòu)房交易結(jié)束。
整個(gè)購(gòu)房交易流程較簡(jiǎn)單，在現(xiàn)房情況下，按照流程大約只需一個(gè)半月就能完成。
五個(gè)步驟中又以三、四涉及過(guò)戶(hù)的內(nèi)容最為重要，美國(guó)過(guò)戶(hù)日稱(chēng)為Closing Date。
首先過(guò)戶(hù)日是在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)在合同中便事先約定好的，當(dāng)然，如果雙方都同意時(shí)，也可以在這個(gè)日期之前過(guò)戶(hù)也沒(méi)有問(wèn)題。那么在過(guò)戶(hù)日都會(huì)做些什么事情呢?
總的來(lái)說(shuō)有以下這些：1、在過(guò)戶(hù)日之前或當(dāng)日，買(mǎi)方將會(huì)支付款項(xiàng)(通常是支票或者電匯)2、賣(mài)方與買(mǎi)方簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)合同，將房間鑰匙轉(zhuǎn)交給買(mǎi)方3、產(chǎn)權(quán)公司或者律師、公證人員前去當(dāng)?shù)氐恼k公室登記注冊(cè)4、賣(mài)方收到扣除了過(guò)戶(hù)費(fèi)用以及貸款余額等的款項(xiàng)
關(guān)于在過(guò)戶(hù)當(dāng)天是有誰(shuí)來(lái)主持，在美國(guó)東西部還有些不同。
在美國(guó)西部，一般來(lái)說(shuō)都是由第三方——產(chǎn)權(quán)公司(Title
Company)來(lái)持有資金，簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)，全權(quán)安排產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以買(mǎi)賣(mài)雙方都不用同時(shí)在場(chǎng)，由產(chǎn)權(quán)公司全權(quán)操作。
在美國(guó)東部，一般來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程是在一個(gè)稱(chēng)作“結(jié)算公司”(Settlement
Company)的地方進(jìn)行的，買(mǎi)賣(mài)雙方(大多數(shù)時(shí)候也包括其經(jīng)紀(jì)人)都集聚一堂，由律師或是結(jié)算代理主持，支付款項(xiàng)簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)，最后前去政府進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。當(dāng)然，若買(mǎi)方確實(shí)無(wú)法出席，也可以委托其經(jīng)紀(jì)人或律師代理，代表他們簽字，完成過(guò)戶(hù)的流程以及審核。
付了錢(qián)，簽了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)，產(chǎn)權(quán)公司或是結(jié)算代理便會(huì)前去政府部門(mén)為買(mǎi)方進(jìn)行注冊(cè)。美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，購(gòu)房并沒(méi)有類(lèi)似我們的房產(chǎn)證，所有的信息都在政府部門(mén)進(jìn)行登記。在美國(guó)多數(shù)地區(qū)都有政府網(wǎng)站，人們登陸政府網(wǎng)站便可方便得查詢(xún)到房屋的產(chǎn)權(quán)信息;在少數(shù)沒(méi)有政府網(wǎng)站的地區(qū)，人們可以去政府辦公室進(jìn)行查詢(xún)。
不過(guò)提醒，天下沒(méi)有白吃的午餐。反向房貸雖可讓屋主進(jìn)帳，但也必須付出代價(jià)，包括昂貴手續(xù)費(fèi)，有時(shí)候得不償失。
一般來(lái)說(shuō)，在政府部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記后，一般2-4周便可完成登記備案。但也有例外，比如前幾年美國(guó)經(jīng)濟(jì)情況不好，政府部門(mén)也大量裁員，而有的地方房產(chǎn)市場(chǎng)的交易量卻大大上升，導(dǎo)致政府部門(mén)人手不夠，以至于完成產(chǎn)權(quán)的登記備案需要6-8周。雖然產(chǎn)權(quán)的登記需要時(shí)間，但產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移在過(guò)戶(hù)日已完成，那時(shí)你已是房子的擁有者了。
可以說(shuō)，完成過(guò)戶(hù)程序，在進(jìn)行登記以后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓便已不再重要，也不需要可以保管。業(yè)主的信息全部在政府留有備案，將來(lái)將房屋出租出售都不需要類(lèi)似房產(chǎn)證等文件，產(chǎn)權(quán)所有人就可以輕松辦理了。
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