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領(lǐng)先的房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站Trulia指出，盡管目前的房價(jià)增長速度幾乎趕上了2005、2006年泡沫頂峰時(shí)的增長速度，房價(jià)仍然低於基本價(jià)值，離房市泡沫還很遠(yuǎn)。

Trulia推出了「泡沫觀察」（Bubble Watch），專門分析房價(jià)是否處于泡沫或接近泡沫�！概菽�觀察」指出，目前并未進(jìn)入泡沫。恐懼泡沫的人可以放心了。即便最近房價(jià)上漲迅猛，從根本上講，價(jià)格相對還是較低并遠(yuǎn)低于泡沫水平。

布魯克林的Bedford Stuyvesant地區(qū)連排房，這里單家庭房的平均價(jià)格比去年上升24%。

 如何確定泡沫

房價(jià)泡沫（和其他任何資產(chǎn)的泡沫一洋）是價(jià)格遠(yuǎn)高於其基本價(jià)值。基本價(jià)值是由供給，需求，以及對未來現(xiàn)實(shí)的預(yù)估所抉定的。我們都知道經(jīng)濟(jì)學(xué)基本常識，價(jià)格總傾向於回歸供給和需求所確定的平衡點(diǎn)。在泡沫時(shí)期，上升的價(jià)格刺激了投機(jī)和進(jìn)一步的需求，直到泡沫破裂，人們都拋售，價(jià)格加速降落，有時(shí)甚至低於基本價(jià)值。泡沫通常難以預(yù)測和確認(rèn)，往往直到破裂時(shí)才能確認(rèn)。舉例來說，目前舊金山房價(jià)是全美最高的，這是由于投機(jī)性的購房者造成的非理性上升，還是由於強(qiáng)勁的工作增長、高收入、絕好的氣候以及房源下降造成的合理上漲呢？

為確定這個(gè)問題，Trulia的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們比較了現(xiàn)在的房價(jià)和歷史的價(jià)格，收入，以及租金價(jià)格。收入抉定人們能支付的價(jià)格，如果相對收入來講房價(jià)過高的話，這種上漲就是難以維持的。租金同洋也反映了人們對住房的重視程度，即便他們不能從價(jià)格上漲中獲益（房主會獲益，而租客們則不會）。房價(jià)同租金的比率正如股票上價(jià)格和收入的比率。

Trulia「泡沫觀察」使用了Trulia價(jià)格指數(shù)（Trulia Price Monitor），以及標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒指數(shù)(Standard & Poor's/Case-Shiller index) ，聯(lián)邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency） 全美指數(shù)，以及 聯(lián)邦住房金融局大城市所有交易指數(shù)。Trulia將這些指數(shù)與美國經(jīng)濟(jì)分析局(Bureau of Economic Analysis) 公布的人均收入、以及美國勞工統(tǒng)計(jì)局（The U.S. Bureau of Labor Statistics ）公布的租金數(shù)據(jù)相比較，以確定是否出現(xiàn)泡沫。

紐約大都市地區(qū)房價(jià)低估5%

根據(jù)上述方法，Trulia發(fā)現(xiàn)紐約房價(jià)要比基本價(jià)值還低5%，盡管第二季度數(shù)據(jù)顯示，今年的房價(jià)上市要價(jià)比去年高4.2%。Trulia的研究還顯示，在幾年前房價(jià)最高的泡沫時(shí)，紐約房價(jià)走勢超出基本價(jià)值40%。

Trulia預(yù)計(jì)，在今年第三季度，全美房價(jià)仍會低於基本價(jià)值5%。而在一年以前（2012年3季度），房價(jià)低於基本價(jià)值14%。這些數(shù)據(jù)表明價(jià)格還遠(yuǎn)未到泡沫的程度。

在過去一年裡，房價(jià)漲幅快于租金和收入的漲幅，也使得房價(jià)不那麼低於基本價(jià)值。但盡管根據(jù)Trulia的數(shù)據(jù)，房價(jià)比前一年上升了11%，房價(jià)預(yù)計(jì)仍低於長期基本價(jià)值5%。

高于和低于基本價(jià)值的地區(qū)

在100個(gè)大都市中，81個(gè)房價(jià)依然低於基本價(jià)值。在19個(gè)高於基本價(jià)值的大都市地區(qū)，大部分都是剛剛超過，只有兩個(gè)地區(qū)，橙縣和洛杉磯房價(jià)超出基本價(jià)值10%。超出基本價(jià)值越多，泡沫的可能性越大，面臨未來房價(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

除這兩個(gè)地區(qū)外，北加州的奧克蘭（Oakland）是其他地區(qū)中超出基本價(jià)值最多的，超出9%，房價(jià)漲幅也最快，比去年同期上漲了31%。

在低於基本價(jià)值的地區(qū)，佛邏里達(dá)和俄亥俄的幾個(gè)地區(qū)是最低的，如佛邏里達(dá)的棕櫚灣-墨爾本-蒂杜斯市大都會區(qū)（Palm Bay-Melbourne-Titusville）和俄亥俄的克里夫蘭（Cleveland）地區(qū)，底特律和拉斯維加斯也在10個(gè)低於基本價(jià)值的地區(qū)之中。

遠(yuǎn)離下一個(gè)泡沫

Trulia價(jià)格指數(shù)顯示，2013年7月，房市要價(jià)比上一個(gè)月開始下降，從季度的角度看，下降速度更快。

房價(jià)的下降進(jìn)一步避免了未來幾年的泡沫。如果房價(jià)下降和現(xiàn)在收入及租金的增長相一致的話，房價(jià)會接近房屋的長期基本價(jià)值并避免過熱。

房價(jià)下降的三個(gè)因素——房源增加、利率上升、投資者興趣下降——近期內(nèi)并不會消失，這將局限價(jià)格的進(jìn)一步上漲。盡管現(xiàn)在的房價(jià)和上季度或上一年相比，不再那麼低於基本價(jià)值，但房價(jià)的緩慢意味著泡沫的可能更小了。