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房價泡沫是什么？價格泡沫一般是指虛擬資本的增長。房地產(chǎn)價格泡沫主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值不符。雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟”。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲。

房價泡沫破滅的后果

(一)生產(chǎn)萎縮 房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認股權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔;此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費用下降3.5%，以這次危機為轉(zhuǎn)折點，日本逐漸失去了在汽車和半導體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。據(jù)泰國官方統(tǒng)計數(shù)字，1998年1至7月，泰國破產(chǎn)企業(yè)達5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達120萬，1998年又增加到200萬。

(二)消費銳減 Case et al.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價格的變動對消費的影響遠大于股票，以香港經(jīng)驗來看，是當樓價大幅下滑造成大量負資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其它行業(yè)。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分。以備不時之需，以美國經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟增長率下降2個百分點以上。

(三)經(jīng)濟增速下降 個人消費的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。

房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機 隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達25.14%，直至2005年才開始同落。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，香港社會危機逐漸加劇。中產(chǎn)階級、負資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達不滿、終于導致發(fā)生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動蕩不安。但在經(jīng)濟形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。

香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟基礎較堅穩(wěn)，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動蕩。