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房地產(chǎn)投資的魅力在于可以利用資金杠桿的優(yōu)勢(shì)，即利用銀行貸款來以小搏大。目前由于次級(jí)貸款的金融危機(jī)，各大銀行紛紛收緊貸款、嚴(yán)格貸款條件，貸款越來越不容易了。投資美國(guó)房產(chǎn)，自己的情況到底可以買多貴的房子呢？要自己做到“心中有數(shù)”。

債務(wù)──收入比率
貸款方通常使用稱作“債務(wù)與收入的比率” 準(zhǔn)則來確定你的最高貸款金額。這只不過是你每月收入(稅前)用于支付每月債務(wù)的百分比的比例，他們一般都以下面的格式表示：33/38。

前端比率是你每月總收入(稅前)用于支付你的住房費(fèi)用，包括本金、利息、稅收、保險(xiǎn)、按揭保險(xiǎn)(如果適用)和業(yè)主協(xié)會(huì)費(fèi)(如果適用)的百分比。后面的比例是一樣的，只是它還包括你每月的消費(fèi)賬單。消費(fèi)賬單可包括每月付的車款、信用卡債務(wù)、分期貸款，以及類似的相關(guān)費(fèi)用。汽車或人壽保險(xiǎn)不視為債務(wù)。
債務(wù)對(duì)收入的比率常用的準(zhǔn)則為33/38。借款人的住房費(fèi)用應(yīng)不超過月收入的33%。每月的消費(fèi)賬單加上住房費(fèi)用不應(yīng)該超過月收入的38%。

本準(zhǔn)則只是一般準(zhǔn)則，是靈活的。如果你首期付款付得少，該準(zhǔn)則更嚴(yán)格。如果你首期付款付得多，則反之。準(zhǔn)則還會(huì)因不同的貸款計(jì)劃而不同。聯(lián)邦住房管理局的準(zhǔn)則是29/41的比率即是可以接受的。

例如：如果你每月的收入是5000美元，用33/38的準(zhǔn)則來指導(dǎo)，你每月最高住房費(fèi)用應(yīng)約為1650美元。你每月最高的住房和信貸支出應(yīng)約為1900美元。
第一步：計(jì)算你的月收入

第一步是確定你的月收入。這并不像聽起來那么容易。貸款人只計(jì)算可以通過文書文件的收入。如果你是工薪階層，沒有獎(jiǎng)金，這就容易了。拿出你的工資單。如果你每月領(lǐng)兩次工資，乘以2。如果你每?jī)蓚�(gè)星期領(lǐng)一次工資，那么你將它乘以26，然后除以12。這不適合于教師。教師并不是全年工作，他們有特殊的規(guī)則。

如果你每周工作40個(gè)小時(shí)，按小時(shí)計(jì)報(bào)酬，沒有加班費(fèi)，那很容易算。拿出你的工資單，把你的小時(shí)工資乘以40，再乘以52，然后除以12。

如果你有加班費(fèi)，獎(jiǎng)金，或回扣，那就不那么容易了。貸款人不是按你當(dāng)前的收入給你貸款，而是取你過去兩年收入的平均值，然后將其加到你的固定工資或每月按小時(shí)的收入中去。如果你想要一個(gè)快捷的計(jì)算方式，通常這樣計(jì)算很接近。拿出你過去兩年的W2表格，加在一起，除以24。這是你每月的收入。如果你是教師、護(hù)士、建筑業(yè)季節(jié)性雇員、或只做兼職-你也可以使用該快捷方式。

如果你是自雇人士或接受1099收入，那么你需要兩年的跟蹤記錄。貸款人依據(jù)你在國(guó)稅局申報(bào)的收入，因?yàn)檫@有文件可循。由于一些自雇人士夸大他們的開支，這可能使收入降低�？纯催^去兩年你的退稅表附表C，在底部標(biāo)有“利潤(rùn)”的這個(gè)數(shù)字是你的年收入。你可以添加任何東西來降低這一數(shù)字。加在一起，除以24。

有變化和例外(如那些擁有自己公司的人)，但上述情況應(yīng)該能涵蓋大多數(shù)人。

第二步：算出后面的比例


一旦計(jì)算出月收入，用它乘以后面的比例。算出月收入的38%或用月收入乘以0.38。這告訴你貸款人希望你花在住房費(fèi)用和每月消費(fèi)債務(wù)總和的最高數(shù)額。
現(xiàn)在拿出帳單，匯總在一起以確定你的每月開支，不包括汽車保險(xiǎn)費(fèi)或水電費(fèi)。

對(duì)于信用卡，使用所需的最低每月付款，除非只有不到10美元。其余的應(yīng)該是相當(dāng)簡(jiǎn)單的。

從總和中扣除貸款人希望你花在住房費(fèi)用和每月消費(fèi)債務(wù)總和的數(shù)額。除非該數(shù)字大于你每月收入的33%(當(dāng)然也有例外)，否則，現(xiàn)在你知道貸款人希望你能花費(fèi)在住房上的最高費(fèi)用。

第三步：猜測(cè)一下

下一步需要猜測(cè)一下。如果對(duì)于你有資格負(fù)擔(dān)多貴的房子還只是一個(gè)模糊的概念，你可以估算一下你的年度財(cái)產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)的費(fèi)用。因此，你可以很容易地計(jì)算出每月支出費(fèi)用。從你每月最高房屋總成本中減去這些數(shù)字。

如果你購(gòu)買的是公寓(或需繳納業(yè)主協(xié)會(huì)費(fèi)的地區(qū))，減去一個(gè)大約的數(shù)字，以支付業(yè)主協(xié)會(huì)費(fèi)用，剩下的是你的最高支付本金和利息。

最后一步：計(jì)算

現(xiàn)在你得找一個(gè)計(jì)算器。在“付款”處，把你剛才的數(shù)字輸進(jìn)去，輸入目前固定利率。如果你首次付款付不到20%，增加半個(gè)百分點(diǎn)的利率，以便支付向你收取的抵押貸款保險(xiǎn)。

按計(jì)算器按鈕，你便得到了你的最高貸款金額。添加你的首付款，現(xiàn)在你知道你最大的購(gòu)買價(jià)格。此外，如果需要的話，貸款人知道如何“擴(kuò)展”客戶的貸款金額。