近年來，國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，同時(shí)國(guó)人海外購(gòu)房熱情也空前高漲，其中以美國(guó)為最。
復(fù)星國(guó)際以總價(jià)格7.25億美元購(gòu)得紐約的第一大通曼哈頓廣場(chǎng)，綠地集團(tuán)以50億美元購(gòu)得美國(guó)紐約布魯克林的大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目，SOHO與巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手以7億美元購(gòu)買了美國(guó)紐約通用大樓40%的股權(quán)，中國(guó)平安以24億人民幣買下了英國(guó)倫敦地標(biāo)性建筑勞合社大樓。2013年12月，萬科亦表示將進(jìn)軍曼哈頓的摩天大樓。
中國(guó)企業(yè)在歐美大都市的購(gòu)房狂潮的背后，是中國(guó)高凈值人群的移民潮。
根據(jù)中國(guó)財(cái)富研究機(jī)構(gòu)胡潤(rùn)的研究，64%的中國(guó)百萬富翁已經(jīng)移民或正在準(zhǔn)備帶著他們的財(cái)富移民，而有三分之一的中國(guó)超級(jí)富豪（億萬富翁）已經(jīng)移民。如果假設(shè)這個(gè)高凈值人群把5%的可投資產(chǎn)投資在海外房地產(chǎn)，將產(chǎn)生上萬億的需求，還不包括其他的配套服務(wù)。這種需求，加上人民幣升值的預(yù)期，以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的限制和風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成了海外擴(kuò)張的主要原因。
做為投資者，很關(guān)心的幾個(gè)問題會(huì)是，美國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貴嗎？美國(guó)房市的主要規(guī)律是什么？現(xiàn)在在美國(guó)購(gòu)房，會(huì)有多高的回報(bào)率？
美國(guó)的房?jī)r(jià)歷史和規(guī)律
根據(jù)美國(guó)最權(quán)威的凱西·席勒房?jī)r(jià)指數(shù)（席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26%；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌幅達(dá)33%。
那么美國(guó)的房?jī)r(jià)在一個(gè)正常的年份漲得會(huì)有多快？在過去的123年中，美國(guó)房?jī)r(jià)平均內(nèi)生（幾何）增長(zhǎng)率為3.07%。這個(gè)數(shù)字的邏輯是從哪里來的？在同樣的123年中，美國(guó)CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國(guó)的房?jī)r(jià)以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房?jī)r(jià)就基本不漲了。
美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲多快？
如下圖一表現(xiàn)出美國(guó)房市的兩個(gè)規(guī)律。第一，美國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率為3.07%，略高于美國(guó)通脹率。第二，如果房?jī)r(jià)變動(dòng)偏離這條軸線，無論太高或太低，其后的趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)，即會(huì)回到這條軸線。
圖一：美國(guó)123年扣除通脹后的房?jī)r(jià)歷史
（資料來源：美國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)）
這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國(guó)的房?jī)r(jià)在將來的漲幅不會(huì)高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國(guó)退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是相反的。
除了看通脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)，另外一個(gè)公認(rèn)的衡量房?jī)r(jià)貴賤和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)是房租對(duì)房?jī)r(jià)的比率。其邏輯是房租代表了真實(shí)的需求（而非投資價(jià)值），相對(duì)于這個(gè)需求的房?jī)r(jià)就可以衡量房?jī)r(jià)的貴賤。
那么到底是通過房租上升還是房?jī)r(jià)下跌來讓房租對(duì)房?jī)r(jià)的比率回到歷史平均呢？2007年，美國(guó)三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）發(fā)表了一篇研究美國(guó)整體房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的文章。文章的摘要，現(xiàn)在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據(jù)美國(guó)1960年以來數(shù)據(jù)我們構(gòu)建了房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的時(shí)間序列。我們發(fā)現(xiàn)在1960到1995年之間美國(guó)的房租對(duì)房?jī)r(jià)比率在5%到5.5%之間，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租對(duì)房?jī)r(jià)比率已經(jīng)到了3.5%的歷史低位。如果房租對(duì)房?jī)r(jià)比率要在今后五年回到歷史平均，房?jī)r(jià)可能會(huì)下降很多。”
后來的故事，如圖二所示，是房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個(gè)調(diào)整是通過房?jī)r(jià)的下降來完成的，包括在2008年發(fā)生的美國(guó)過去100多年最大的單年跌幅。
