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　因宏觀調(diào)控嚴(yán)厲，不少國人將置業(yè)眼光投向海外，而美國樓市因出現(xiàn)回暖跡象，讓不少國人欲出手購買，但置業(yè)美國也并非像不少前來國內(nèi)拉客的項目宣傳那樣容易，置業(yè)的費用和風(fēng)險如同陷阱，隨時可能等在路上。所以，如果對美國房地產(chǎn)市場不熟悉，建議有興趣的買家先行了解美國的房地產(chǎn)市場情況，然后可以根據(jù)自己的預(yù)算和傾向的城市，通過網(wǎng)絡(luò)和在線經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交流后，再看看哪類房產(chǎn)比較適合自己。另外，參加由專業(yè)置業(yè)公司組織的赴美看房團(tuán)，又或者到美國之后，找口碑較好的經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)看房，也是在美國置業(yè)必須要做的準(zhǔn)備工作。

　　四大購買因素

　　那么，中國買家在美國挑選投資價值高的房產(chǎn)項目，首先要了解那幾方面的信息呢？我們總結(jié)了四大購買要素：區(qū)域地段、地產(chǎn)品牌、融資貸款及托管服務(wù)。無論在哪個國家置業(yè)投資，前三大因素都是需要提前了解的。

　　首先，房產(chǎn)投資的核心原則是放之四海而皆準(zhǔn)的，那就是地段、地段、地段！地產(chǎn)項目所處的區(qū)域地段是決定其市場價值的核心衡量標(biāo)準(zhǔn)，無論在美國還是在世界其它地區(qū)，這都是一樣的。盡管美國市場的投資門檻并不高，市場上有眾多10多萬美元的低價房產(chǎn)特別是法拍屋(注：由于債務(wù)糾紛，債權(quán)人取得“執(zhí)行名義”后，由法院查封債務(wù)人的不動產(chǎn)抵押物，進(jìn)而執(zhí)行拍賣處分而產(chǎn)生“法拍屋”。)出售，但是低價位不代表低風(fēng)險。房產(chǎn)投資風(fēng)險的核心考量就是其地段。

　　其次，不同地產(chǎn)品牌代表著不同的建筑風(fēng)格、不同的設(shè)計理念，以及無形的品質(zhì)保障。

　　第三點，在海外置業(yè)過程中，如果單純考慮到投資收益，那么貸款融資帶來的金融杠桿作用是投資者不可或缺的。自次貸危機(jī)以來，美國的信貸機(jī)構(gòu)一直緊縮銀根，對于沒有美國信用記錄的海外投資者來說，獲取貸款進(jìn)行投資的可能性極小。僅有少數(shù)有實力的開發(fā)項目能夠?qū)ふ业劫J款機(jī)構(gòu)為海外投資者提供貸款。

　　最后，針對中國買家而言，海外投資的管理租賃是必須要考慮的因素。美國房產(chǎn)每年通常都有2-3%的持有稅費，如果不進(jìn)行有效租賃管理，投資收益將顯著受損。然而，投資的物業(yè)遠(yuǎn)在大洋彼岸，投資者想要親力親為地管理那是不可能完成的任務(wù)。因此完善的后續(xù)托管租賃，是投資者不得不考量的重要因素。

　　置業(yè)費用一籮筐

　　在美國申請貸款不僅繁復(fù)而且難度比較大，通常美國的貸款機(jī)構(gòu)及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民。當(dāng)海外其他身份買家想要申請貸款買房時，首付得增加，獲批率才會增加，但究竟增加到多少，并沒硬性要求。也并不是每家機(jī)構(gòu)都會提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會有這類提供貸款的機(jī)構(gòu)。2008年后，很多大的機(jī)構(gòu)要求申請貸款者至少提供40%~50%的首付。

　　在置業(yè)之初，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費、貸款申請費、測量費、過戶登記費、律師費、交易稅、取暖燃油稅、房產(chǎn)稅等等費用，所有這些稅費加在一起，大約是房價的3%-7%。美國的房產(chǎn)買賣都需要由中介機(jī)構(gòu)來完成。

　　購房之后每年要繳納的房地產(chǎn)稅，以及購房后的翻修費用以及維護(hù)費用。其中房產(chǎn)稅是主要的支出，美國的房產(chǎn)稅稅率是住房價值的1%-3%，最高可達(dá)6%。房產(chǎn)稅各地區(qū)之間差別很大，即使一個城市的不同街區(qū)稅率也不相同，富人區(qū)、社區(qū)環(huán)境好的街區(qū)房產(chǎn)稅稅率就相對高些。除此之外，還有地稅、物業(yè)管理費等。

　　如果要進(jìn)行房屋托管，還必須每年給托管公司6%的房價再加上每個月100多美元的托管費，或者給經(jīng)紀(jì)人至少一個月的租金等等。再加上房屋轉(zhuǎn)讓時還要為增值部分繳納個人所得稅，就算沒有房價近年來持續(xù)下跌這個因素，投資美國房產(chǎn)也難以讓投資人賺到大錢。

　　不過，美國比較高昂的房租還是會讓投資者有較穩(wěn)定的收入。洛杉磯地區(qū)一些新興的住宅區(qū)，總價30萬美金左右的能租到2000美元左右，在除去各種相關(guān)費用后，租金回報率大約能達(dá)到5%。

　　小貼士

　　美國出售的住房幾乎都是精裝修，并配置空調(diào)、冰箱、暖氣、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等基本生活電器。他們說的面積是有供暖的室內(nèi)使用面積，車庫、地下室、閣樓等如果沒有供暖都不算面積，均屬贈送。