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不管你是留學(xué)生、H1B持有者還是別的身份，既沒(méi)有綠卡也并非公民，是否發(fā)愁過(guò)作為“外國(guó)人”如何買(mǎi)房?事實(shí)上，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)，歡迎世界各地的投資人前來(lái)投資置產(chǎn)。紐約也一樣，而且紐約房地產(chǎn)更是一個(gè)全球化的市場(chǎng)，國(guó)際買(mǎi)家?guī)缀跽剂速?gòu)買(mǎi)者的三分之一。

美國(guó)人和外國(guó)人買(mǎi)房有何區(qū)別，基本沒(méi)有太大的區(qū)別

從房屋類型來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)樓宇、土地還是住宅，都是開(kāi)放的市場(chǎng)，但在紐約，有一種房屋類型，對(duì)國(guó)外投資人限制較多，就是合作公寓(coop),由于審查嚴(yán)苛，一般外國(guó)人不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。

從購(gòu)買(mǎi)手續(xù)來(lái)講，所有的流程和提供的材料都是一樣的，外國(guó)人也可以申請(qǐng)美國(guó)的貸款。許多銀行和貸款機(jī)構(gòu)提供給外國(guó)人的貸款計(jì)劃，可能利率和貸款金額，以及提供的材料有些不同。

從稅務(wù)的角度來(lái)看，外國(guó)人買(mǎi)房同樣享受許多稅務(wù)的減免措施。只要這些外國(guó)人在美國(guó)報(bào)稅，比如他買(mǎi)房自住，申請(qǐng)了貸款，那么年終可以申請(qǐng)地稅和貸款利息的抵扣。還有買(mǎi)房投資的外國(guó)人，有出租收入，年終報(bào)稅時(shí)也可以將一些費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)抵扣。

這兩種“外國(guó)人”在美國(guó)買(mǎi)房，專家建議最好用個(gè)人名義買(mǎi)

1.持工作簽證H1B的人：在賣(mài)房時(shí)可以享受和美國(guó)人一樣的自住房免稅條款。

2.留學(xué)生：父母希望給孩子當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房。最好直接給孩子錢(qián)，以孩子的名義買(mǎi)房。

哪些外國(guó)人適合用公司的名義在紐約買(mǎi)房

金額巨大的投資型房產(chǎn)，尤其會(huì)牽涉到贈(zèng)予稅和遺產(chǎn)稅問(wèn)題的房產(chǎn)。舉例說(shuō)明，有一位來(lái)自深圳的公司高管看中了曼哈頓一套價(jià)值千萬(wàn)的房產(chǎn)。他請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)公司對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。專業(yè)的報(bào)稅人員在得知鄭先生將用個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，謹(jǐn)慎提醒鄭先生，房產(chǎn)價(jià)值昂貴，應(yīng)該規(guī)避高達(dá)40%遺產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)。鄭先生不以為然，還是以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)了。不料兩年后這位房主因車禍去世，房產(chǎn)由二十多歲的兒子來(lái)繼承。美國(guó)聯(lián)邦稅局征收40%的遺產(chǎn)稅，紐約州也要征收10%的遺產(chǎn)稅。兒子只好賣(mài)掉房產(chǎn)來(lái)繳稅。

這是因?yàn)橥鈬?guó)人在美國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。美國(guó)身份的居民也有贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅，但每個(gè)人一生有543萬(wàn)的免稅額。但是外國(guó)身份的人將美國(guó)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)予或繼承的時(shí)候，終身免稅額只有6萬(wàn)，在6萬(wàn)之上最高要繳納40%的贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。所以，王先生的房產(chǎn)只有6萬(wàn)可以免稅，房產(chǎn)的剩余價(jià)值都要繳稅。

如果是公司就大不一樣了，而且這個(gè)公司必須是在國(guó)外注冊(cè)的公司。因?yàn)�，王先生不是將美�?guó)房產(chǎn)轉(zhuǎn)給孩子，而是轉(zhuǎn)讓外國(guó)公司的股權(quán)，這樣就不用交美國(guó)贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅了。

公司一定要是外國(guó)注冊(cè)的公司，不是美國(guó)注冊(cè)的公司

美國(guó)公司的股權(quán)還是屬于美國(guó)資產(chǎn)的，還是只有6萬(wàn)的免稅額，外國(guó)人在轉(zhuǎn)讓美國(guó)公司的股權(quán)時(shí)同樣是會(huì)引起贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅的問(wèn)題。外國(guó)公司的股權(quán)屬于外國(guó)資產(chǎn)，不受美國(guó)稅法的管制，不會(huì)引起贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅的問(wèn)題，所以一定要用一個(gè)外國(guó)公司的名義買(mǎi)房，而且外國(guó)公司最好在一些免稅國(guó)家如英屬維京群島或開(kāi)曼等地成立。

賣(mài)房時(shí)，外國(guó)身份和美國(guó)身份最大差別是什么?

在出售房產(chǎn)后，收益所得必須要納稅。美國(guó)人正常的情況下都是在每年報(bào)稅的時(shí)候，將這筆收益放在個(gè)人稅表中進(jìn)行申報(bào)。但外國(guó)人賣(mài)房時(shí)，就必須將這筆錢(qián)預(yù)扣下來(lái)。其中聯(lián)邦要繳納房屋售價(jià)的10%預(yù)扣稅，紐約州要繳納8.82%的增值稅。這是因?yàn)橥鈬?guó)人沒(méi)有美國(guó)收入，沒(méi)有成為美國(guó)稅法居民是不用報(bào)稅的，如果國(guó)稅局不收預(yù)扣稅的話，沒(méi)有辦法保證外國(guó)人合法繳納收益所得稅。國(guó)稅局收走預(yù)扣稅的話，外國(guó)人必須在報(bào)稅季填交稅表才能拿回退稅。