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一套房子,對(duì)于許多人來說,是一輩子最大的投資,在它身上發(fā)生的任何“小事”對(duì)購(gòu)房人來說都是“大事”。當(dāng)面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交房、私改規(guī)劃等讓購(gòu)房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生的時(shí)候,在購(gòu)房前,我們心中要有桿秤———在樓盤銷售中有哪些陷阱。

【陷阱一】廣告欺詐眼花繚亂

房地產(chǎn)虛假?gòu)V告是指以虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞重要事實(shí)的方法發(fā)布含有國(guó)家禁止內(nèi)容的廣告,欺騙購(gòu)房者。按照相關(guān)規(guī)定,廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書號(hào),應(yīng)當(dāng)清楚表示實(shí)際的銷售價(jià)及其有效期,應(yīng)以該房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示,不得以所需時(shí)間來表示距離。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果,不得含有升值或投資回報(bào)的承諾,不得含有裝飾內(nèi)容。

規(guī)避:應(yīng)到實(shí)地考察、保留廣告單、樓花等宣傳資料,最好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中。日后開發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。

【陷阱二】?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)陷阱

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。雖然價(jià)格相對(duì)較低,但是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的,不受法律保護(hù)。

規(guī)避:應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、名牌大型樓盤。

【陷阱三】按揭陷阱

按揭陷阱分兩種:一是某些開發(fā)商推出零按揭、一成按揭等賣房措施；二是開發(fā)商為了盡快售罄,盲目為那些并不具備還貸能力的購(gòu)房戶貸款提供“擔(dān)保”。國(guó)家明文規(guī)定按揭比例最高不得超過80%,零按揭、一成按揭不過是開發(fā)商將合同上的房?jī)r(jià)提高,虛報(bào)給銀行。對(duì)購(gòu)房者來說,雖然暫時(shí)少付了房款,但合同金額的增高意味著要承擔(dān)更高的房屋契稅、維修基金、保險(xiǎn)費(fèi)等與房屋總價(jià)直接有關(guān)的費(fèi)用,得不償失。

規(guī)避:購(gòu)買前應(yīng)先了解按揭的性質(zhì)。

【陷阱四】特價(jià)陷阱

節(jié)假日,有些樓盤會(huì)打出讓人驚喜的“特價(jià)房”廣告。有些特價(jià)房是以“特價(jià)、低價(jià)”為幌子,吸引購(gòu)房者的注意。一般來說,“特價(jià)房”大多是位置不佳、朝向采光不好、戶型結(jié)構(gòu)存在問題的一些房子。

規(guī)避:天下沒有免費(fèi)的午餐。購(gòu)房人要通過各種渠道獲得房屋信息,一定要看仔細(xì)、權(quán)衡好性價(jià)比,不要被搶購(gòu)的氣氛和誘人的價(jià)格所蠱惑。

【陷阱五】合同陷阱

一般情況下,購(gòu)房合同是經(jīng)政府部門審查過的格式合同,但很多開發(fā)商都會(huì)要求在購(gòu)房合同上空白的地方簽訂補(bǔ)充條款,或在購(gòu)房合同之外簽補(bǔ)充協(xié)議,以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠,損害購(gòu)房者利益。

規(guī)避:看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款,特別是免除開發(fā)商義務(wù),削減業(yè)主權(quán)利的條款,遇到空白處應(yīng)填上對(duì)自己權(quán)益有利的內(nèi)容。

【陷阱六】物業(yè)管理陷阱

房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù),損害業(yè)主權(quán)益。

規(guī)避:一是購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí),對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的,應(yīng)提出反對(duì)意見,因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽時(shí),可以該條款違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由,請(qǐng)求法院判決其無效。

【陷阱七】虛假銷控圖

很多樓盤售樓處都設(shè)立了銷控表,意圖使買家了解整個(gè)樓盤的銷售情況。不過,銷控表一般都是虛假的,在于給意圖購(gòu)買某一戶型的買家增添心理壓力,迫使其加速或提價(jià)購(gòu)買,以實(shí)現(xiàn)最大化的利潤(rùn)。

規(guī)避:一是購(gòu)房者一定要據(jù)理力爭(zhēng),明確告訴售樓小姐除非這套房,其他房都不要；二是要求查看合同和發(fā)票,看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷售；第三,最好的預(yù)防方法是到房產(chǎn)交易中心查閱正確的房源銷售數(shù)字,以免跌入“搶購(gòu)”陷阱。

【陷阱八】使用年限縮水

中國(guó)目前的物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)年限是70年,很多購(gòu)房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算,其實(shí)這個(gè)70年是從開發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時(shí)候開始算。

規(guī)避:購(gòu)房前認(rèn)真了解一下房屋所在土地的使用年限。

【陷阱九】配套縮水

很多房子都是預(yù)售的期房,房屋的規(guī)劃和配套基本都是看開發(fā)商的設(shè)計(jì)圖和規(guī)劃圖。但是開發(fā)商在建設(shè)過程中為了節(jié)省成本從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,到實(shí)際交房時(shí),不少規(guī)劃都變成了空的,配套設(shè)施要么沒有,要么質(zhì)量和數(shù)量大縮水。

規(guī)避:購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性,不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車,能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。

【陷阱十】證照陷阱

業(yè)主購(gòu)房時(shí),開發(fā)商一般會(huì)承諾在三個(gè)月之內(nèi)辦理好房產(chǎn)證,但有時(shí)過了好幾年,房產(chǎn)證依然沒辦下來。

規(guī)避:購(gòu)房時(shí),需看開發(fā)商是否“五證”齊全,即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全,購(gòu)房者購(gòu)買后則可能拿不到房產(chǎn)證,商品房質(zhì)量也得不到保障。