美國城市房屋拆遷制度
來源：http://www.usnook.com/estate/property/law/building/2012/0921/5546.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/11/3
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美國實(shí)施城市房屋拆遷的法律依據(jù)是《重要空間法》，因公共利益的需要，依法對私人財產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制征收。強(qiáng)制征收是政府無須財產(chǎn)所有人同意而獲取私人財產(chǎn)的權(quán)利。因公共利益的需要，政府可以使用其強(qiáng)制征收權(quán)，所有人無法阻止此征收，但是可以獲得財產(chǎn)補(bǔ)償。在美國，根據(jù)聯(lián)邦憲法第五條修正案，征收須具備三個要件：正當(dāng)?shù)姆沙绦?公平補(bǔ)償;公共使用。
1、正當(dāng)?shù)姆沙绦?/strong>
(1)預(yù)先通告。
(2)政府方對擬征收財產(chǎn)進(jìn)行評估。
(3)向被征收方送交評估報告并提出補(bǔ)償金的初次要約：被征方可以提出反要約。
(4)召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性;如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為。
(5)如果政府和被征收方在補(bǔ)償金額上無法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。
(6)法庭要求雙方分別聘請的獨(dú)立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當(dāng)庭交換。
(7)雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力。
(8)如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定合理的補(bǔ)償價金額。
(9)判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償價金并取得被征收的財產(chǎn)。
公平補(bǔ)償主要體現(xiàn)在三個方面：
(1)主體的公平：即有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)牟粌H包括財產(chǎn)的所有人，還應(yīng)當(dāng)包括財產(chǎn)相關(guān)的收益人，如房地產(chǎn)的承租人。
(2)客體的公平，即取得補(bǔ)償?shù)膶ο蟛粌H包括房地產(chǎn)本身，還應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)的附加物，以及與該房地產(chǎn)商有關(guān)的無形資產(chǎn)
(3)估價的公平，這是指法律要求補(bǔ)償?shù)膬r金應(yīng)當(dāng)以“公平的市場價值”為依據(jù)。
公共使用，是指政府征收的目的是為了公共利益，該規(guī)則排除了政府利用行政權(quán)力損害某個個體利益而使另一個體收益。
2、依法實(shí)施舊城改造
“重要空間法”的初衷是為了保證絕對公共利益項(xiàng)目如國防、水電基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等項(xiàng)目的建設(shè)�？墒请S著一批美國城市開始逐漸老化，對舊城區(qū)進(jìn)行翻新改造成了很多地方政府面臨的問題。美國最高法院于1954年作出裁決，擴(kuò)大《重要空間法》，特權(quán)范圍，允許地方政府可以出于公共利益的需要與開發(fā)商聯(lián)手對頹廢的舊城區(qū)強(qiáng)行征收并進(jìn)行改造。此特權(quán)隨后繼續(xù)不斷擴(kuò)大，可征地從頹廢的舊城區(qū)拓展到老舊商業(yè)區(qū)。1962年，在紐約市長的帶領(lǐng)下，紐約港務(wù)局開始了對世界貿(mào)易中心大樓的征地活動。代表幾百家店家的西下城商人協(xié)會對此征地行為作出了上訴。在被紐約上訴法院駁回后，官司打到了美國最高法院，美國最高法院于1963年12月對此上訴予以駁回，在經(jīng)過一系列復(fù)雜的法律賠償程序后，世界貿(mào)易中心大樓終于得到了建設(shè)。大法官的意見是，該商業(yè)區(qū)毗鄰華爾街和紐約港，該地段是美國乃至世界經(jīng)濟(jì)的象征，世貿(mào)大樓的修建將吸引全世界對美國的投資，會給紐約乃至美國帶來更大的繁榮，而幾百家店鋪不能夠做到這一點(diǎn)。
3、通過司法程序達(dá)到房屋拆遷動態(tài)平衡
從司法角度來看，美國面對拆遷難題采取了不求完美但求進(jìn)步的態(tài)度。“重要空間法”保證了居民上訴和對拆遷理由提出質(zhì)疑的權(quán)利。美國司法學(xué)院是代表普通居民對拆遷特權(quán)濫用進(jìn)行上訴的一家著名民間法律機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)肯定“重要空間法”中因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國防等公益事業(yè)進(jìn)行征地的特權(quán)，但是對地方政府因經(jīng)濟(jì)開發(fā)而濫用拆遷特權(quán)提出質(zhì)疑。除了美國司法學(xué)院以外，美國還有多個民間組織和法律機(jī)構(gòu)代表居民對征地特權(quán)濫用發(fā)動攻擊，這就形成了代表政府的為政府征地特權(quán)辯護(hù)的律師團(tuán)和代表居民的民間法律機(jī)構(gòu)的兩大陣營�？偟目磥恚绹胤秸途用窬驼鞯靥貦�(quán)的法律糾紛各有輸贏，形成了一種動態(tài)平衡的態(tài)勢，這種態(tài)勢導(dǎo)致了各地方政府在啟動征地特權(quán)時更加小心翼翼。
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