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     你聽(tīng)說(shuō)過(guò)短售屋么？現(xiàn)在在美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)上有很多但是為人所不了解。

    為什么會(huì)出現(xiàn)短售屋（short sale）？

    屋主在高價(jià)時(shí)貸款買(mǎi)進(jìn)，由于各種原因屋主不能繼續(xù)還貸，這時(shí)屋主有幾條路可走：

    1. 向貸款行申請(qǐng)降息或修改貸款方式從而降低每月的還貸數(shù)目，繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)。(Apply loan modification)

    2. 放棄產(chǎn)權(quán)，一走了之�？墒沁@樣做會(huì)毀了自己的信譽(yù)，在今后的七年中都很難再貸款買(mǎi)任何東西。 (walk away)

    3.屋主委托經(jīng)紀(jì)人掛牌賠本出售。（short sale）

    可是屋主按照房?jī)r(jià)下跌后的市場(chǎng)價(jià)所賣(mài)房子的全部所得，都不夠還銀行的貸款，自己又沒(méi)錢(qián)補(bǔ)貼差價(jià)，也不想放棄產(chǎn)權(quán)而毀壞自己的信譽(yù)。這時(shí)屋主向貸款公司提出申請(qǐng)，希望貸款公司同意賠本出售并承擔(dān)差價(jià)的經(jīng)濟(jì)損失。如果貸款行批準(zhǔn)了，屋主就不用支付任何費(fèi)用，而且信譽(yù)不會(huì)毀得那么慘。銀行會(huì)根據(jù)每個(gè)屋主的具體困難和經(jīng)濟(jì)情況（hardship）來(lái)決定是否愿意原諒屋主并承擔(dān)損失。

    短售屋（Short sale homes）的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程

    比如一個(gè)屋子前幾年是80萬(wàn)買(mǎi)的，現(xiàn)在貸款還有70萬(wàn)，可是這個(gè)房子的市場(chǎng)價(jià)只有50萬(wàn)。那賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人和賣(mài)方商量好，這個(gè)房子標(biāo)價(jià)48萬(wàn)上市。一般如果屋況好的房子，會(huì)收到幾個(gè)訂單。 賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人會(huì)和賣(mài)方商量， 接受一個(gè)最高最好的出價(jià)單。那其它的出價(jià)單就成候補(bǔ)的了(backup Offer). 找到最佳買(mǎi)主之后，我就按照貸款公司的要求準(zhǔn)備各種文件：屋主的困難聲明書(shū)（hardship letter），銀行存款證明，工作收入證明和過(guò)去兩年的稅單（W2form）；買(mǎi)主的購(gòu)買(mǎi)協(xié)議（purchase agreement）；賣(mài)房費(fèi)用清單（seller＇s closing cost）以及估價(jià)用的鄰近房屋買(mǎi)賣(mài)歷史對(duì)比（comparables）等等，這些文件檔案（short sale package）準(zhǔn)備好了就交給貸款公司的損失處理部門(mén)（loss mitigation department）。

    剩下來(lái)就要等待貸款公司的批復(fù)了。這個(gè)過(guò)程如果他們需要什么文件， 還有繼續(xù)提供。如果貸款公司提出什么條件，也要和買(mǎi)賣(mài)雙方商量看看是不是可以同意銀行提出的條件。 如果屋主當(dāng)年買(mǎi)房的時(shí)候有在兩個(gè)銀行申請(qǐng)的兩個(gè)貸款， 事情就更復(fù)雜了。不光第一個(gè)債主要同意賣(mài)， 第二個(gè)債主也要同意才可以。

    還有就是及時(shí)兩個(gè)銀行都同意賣(mài)了， 賣(mài)價(jià)也要由專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，并不一定是買(mǎi)方的出價(jià)，有可能會(huì)高出很多。并且還附帶一些其它的條件。所有的結(jié)果都要看和銀行談判的結(jié)果。

    為什么有那么多的賠本出售屋（Short sale homes）上市呢？

    連續(xù)幾年房?jī)r(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)上幾乎就見(jiàn)不到賠本出售屋，房?jī)r(jià)跌了以后，擁有負(fù)資產(chǎn)的屋主越來(lái)越多，這時(shí)如果屋主的經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生了變化，比如說(shuō)失業(yè)，降工資，離婚，工作調(diào)動(dòng)了以后或家里掙錢(qián)的人生病，去世了等等，屋主確實(shí)不能繼續(xù)償還貸款而不得不賣(mài)房，這才應(yīng)該是賠本出售屋上市的真正原因。

    可是，現(xiàn)在卻有很多屋主，他們的經(jīng)濟(jì)情況根本就沒(méi)有發(fā)生變化，如果愿意，他們完全可以繼續(xù)還貸，但是眼看自己的房子成了負(fù)資產(chǎn)，心里很不舒服，而市場(chǎng)上的房子又很便宜，所以有的屋主就決定先去買(mǎi)棟便宜的房子，再掛牌爭(zhēng)取賠本出售負(fù)資產(chǎn)的房子。因?yàn)閷?duì)屋主來(lái)說(shuō)爭(zhēng)取賠本出售的工作都是由經(jīng)紀(jì)人來(lái)做，如果通過(guò)了，屋主的信譽(yù)損失也不大，而且還不用支付任何費(fèi)用，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人的傭金是由銀行來(lái)支付的。因此市場(chǎng)上就出現(xiàn)了各種各樣的賠本出售屋。不過(guò)這種情況下的賠本出售當(dāng)然很難得到銀行的批準(zhǔn)。