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從2008年美國公司Airbnb推出短期租賃平臺(tái)以來，該產(chǎn)業(yè)在全球發(fā)展迅速，旅客在度假和出差中除酒店之外又多了一項(xiàng)選擇，它被旅客親切地稱為民宿。因?yàn)槊袼迌r(jià)格適合、服務(wù)多樣性和貼近當(dāng)?shù)厣�活深受旅客們的喜愛。目前提供短期租賃的國際平臺(tái)包括Airbnb,Booking, Expedia 和Canadastay等，到2018年全球的短期租賃市場的市值已經(jīng)達(dá)1980億美元了。民宿市場火爆了，同時(shí)也出現(xiàn)了不少問題，比如如何監(jiān)管它，大量的房源流入短期租賃市場導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝藳]有足夠的居住房源等，為此各國也陸續(xù)出臺(tái)了很多新的法律和政策。今天我們來著重了解一下美國幾個(gè)熱點(diǎn)城市短期租賃市場的政策。

紐約市是世界上最大的旅游勝地，它制定了最嚴(yán)格的短期租賃法律。早在2011年，甚至在Airbnb大受歡迎之前，紐約州的多戶住宅法就規(guī)定，在大多數(shù)公寓樓里租期不超過30天是違法的。事實(shí)上，根據(jù)紐約州法律的規(guī)定，三套或三套以上公寓的建筑樓即使發(fā)布短期出租廣告最高也可被罰款7500美元。從技術(shù)上講，這條規(guī)則并不適用于單戶家庭，盡管紐約的單戶家庭很少。Airbnb的房東可以出租公寓或者h(yuǎn)ouse里的空余房間，但房東必須還住在家里，同時(shí)還有一個(gè)問題，房東不能在家里安裝任何鎖。去年，紐約市議會(huì)在打擊短期租房方面又進(jìn)了一步，出臺(tái)了一項(xiàng)法案，要求Airbnb和其他房屋共享網(wǎng)站每月披露房主的詳細(xì)信息，以及房主的身份和地址。該法案最近在2019年1月被一名聯(lián)邦法官否決。

Airbnb總部所在地舊金山是最早規(guī)范短期租賃的城市之一。早在2014年，該市就對短期出租房屋的出租天數(shù)進(jìn)行了限制。舊金山保留了一份所有注冊房東的名單，他們每個(gè)季度都會(huì)報(bào)告入住情況。如果他們想出租整個(gè)房產(chǎn)，他們一年最多只能租90個(gè)晚上。他們可以出租一間空房，只要他們還住在這里，就可以無限制地出租。

某些類型的住房是這種短期租賃的禁區(qū)，包括收入有限的經(jīng)濟(jì)適用房和學(xué)生住房、獨(dú)特的房屋，如樹屋、圓錐形帳篷和房車等，盡管有這些規(guī)定，在Airbnb上搜索舊金山的樹屋還是會(huì)有一些結(jié)果。

洛杉磯經(jīng)過長達(dá)三年的辯論，去年12月通過了短期租賃規(guī)定。根據(jù)該城市條例，自2019年7月起，業(yè)主只能出租他們的主要住所，在出租第二套房產(chǎn)或投資性房產(chǎn)時(shí)租期不能少于30天。違規(guī)者將被處以每天至少500美元的罰款。房東必須在城市登記，繳納酒店稅，并為城市檢查做記錄。他們可以合法地出租短期住宿，每年不超過120天。超過此限額，每日可被罰款最少二千元。如果一處房產(chǎn)受到租金管制，它就禁止作為短期出租。

美國首都華盛頓特區(qū)最近也加入了制定嚴(yán)格的短期租賃規(guī)定的城市名單中。根據(jù)一項(xiàng)該城市管理法案，從2019年10月開始，華盛頓特區(qū)的業(yè)主只能出租一套房子即他們的主要住宅。

為了合法經(jīng)營短期租賃，所有的房東必須在城市登記。對于那些想要出租整個(gè)房產(chǎn)的人，他們必須獲得額外的“度假出租”的背書。他們一年最多可以出租90晚。否則罰款，最低500美元，最高可達(dá)6000美元。

在芝加哥頒布短期租賃條例三年后，它要求短期租賃平臺(tái)和房東都要有許可證。Airbnb上只有一個(gè)列表的房東可以在平臺(tái)上注冊，平臺(tái)會(huì)收集所有房東的數(shù)據(jù)并提交給城市。Airbnb上有不止一處房源的房主需要直接向市政府申請?jiān)S可，費(fèi)用為250美元。所有的房東被要求提供肥皂、干凈的毛巾、清潔的器具和其他生活必需品。芝加哥對非法短期出租房屋征收高額罰款，每天從1500美元到3000美元不等。

從2019年1月開始，在去年6月通過一項(xiàng)城市條例后，波士頓市開始向那些想短期出租自己的房產(chǎn)少于28晚的房東開放登記。想要在同一屋檐下出租一間空房的房東繳納申請?jiān)S可費(fèi)每年25美元。那些想要出租整個(gè)房子的人只能出租他們的主要住所或次要住所。租一套房子的申請?jiān)S可費(fèi)是200美元。未登記的房東每天將面臨100美元的罰款。那些出租不符合條件的房子，比如低于市場租賃價(jià)格的房子，每天將面臨300美元的罰款。

根據(jù)去年12月簽署的一項(xiàng)新的州法律，短期出租的房主必須支付與酒店相同的5.7%的州稅。

在西雅圖(別墅)，短期租賃平臺(tái)和個(gè)人房東都需要獲得市政府的許可。根據(jù)城市法規(guī)，Airbnb和VRBO等平臺(tái)有義務(wù)每月報(bào)告所有持牌運(yùn)營商及其列出的單位。房東必須同時(shí)申請營業(yè)執(zhí)照和短期租賃執(zhí)照。有了有效的許可證，房東可以出租最多兩個(gè)房子作為短期租賃。如果主人有兩個(gè)房子，一個(gè)必須是他或她的主要住所。違反規(guī)定的，第一次罰款500美元，第二次罰款1000美元。短期出租的房主必須繳納零售營業(yè)稅和適用的租賃稅。他們還需要繳納企業(yè)和職業(yè)(B&O)稅，但根據(jù)華盛頓州稅務(wù)部門的說法，他們有資格獲得小企業(yè)B&O稅收抵免。

拉斯維加斯的生計(jì)主要依賴于酒店行業(yè)，所以它執(zhí)行了美國一些最嚴(yán)格的Airbnb法律，歷史上，整個(gè)南內(nèi)華達(dá)州都禁止短期租賃。去年，拉斯維加斯市通過了一項(xiàng)法令，允許一些房屋出租少于31天，但有很多限制。只有房東才有資格經(jīng)營短期租賃業(yè)務(wù)，而且他們在出租物業(yè)時(shí)必須在場。

該法律還保持了嚴(yán)格的財(cái)產(chǎn)資格標(biāo)準(zhǔn)。一處房產(chǎn)必須與其他任何短期出租房相距至少366米，不能有超過3間臥室，而且不能位于Summerlin和Symphony Park等總體規(guī)劃區(qū)域。為了獲得短期租賃許可證，房東必須提供責(zé)任保險(xiǎn)的保額最低為50萬美元的證明。有了有效的許可證后，每間臥室只能住兩個(gè)人。

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最近Netflix推出了一檔新系列劇《宅在這里》，室內(nèi)設(shè)計(jì)師Genevieve Gorder和房地產(chǎn)專家Peter Lorimer通過改造、設(shè)計(jì)現(xiàn)在房屋來幫助房東來適應(yīng)Airbnb的文化和要求。

例如在第一集他們前往華盛頓州西雅圖，幫助尤尼恩湖上一艘藍(lán)綠色船屋的主人。當(dāng)他們到達(dá)那里時(shí)，這個(gè)船屋需要大量的工作包括新的油漆、用具和戶外座椅。在專家的幫助下，業(yè)主得到了他們夢寐以求的短期租賃，目前這個(gè)船屋在Airbnb上的價(jià)格是每晚300美元。

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