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縱觀過(guò)去一年的美國(guó)房市，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象。按理說(shuō)，經(jīng)歷了一輪市場(chǎng)調(diào)節(jié)，原本高燒的房?jī)r(jià)應(yīng)該有所收斂，但如今核心城市的新盤(pán)價(jià)格卻不降反升，絲毫沒(méi)有示弱的意思。

以西雅圖(房市)(公寓)(別墅)為例，目前市中心的新公寓均價(jià)不僅突破$1000/平方英尺大關(guān)，其中加拿大開(kāi)發(fā)商West Bank在地標(biāo)派克市場(chǎng)(Pike Place Market)附近建造的玻璃高塔更是以$1654平方英尺的高價(jià)賺足眼球。到底是開(kāi)發(fā)商漫天要價(jià)，還是這背后另有隱情，今天我們就來(lái)一探究竟。

看不見(jiàn)的手－市場(chǎng)調(diào)控

供需不平衡是人們熟知的推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素之一。美國(guó)房地產(chǎn)的地域性極強(qiáng)，舉凡走勢(shì)向好的核心地區(qū)，都少不了人口增長(zhǎng)、企業(yè)擴(kuò)張和市政建設(shè)增多這三大標(biāo)配。

一方面，人口增長(zhǎng)帶來(lái)了住房需求，促進(jìn)了勞動(dòng)力市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。高素質(zhì)人才的涌入和良好的商業(yè)環(huán)境引來(lái)高科技企業(yè)的入駐和擴(kuò)張，進(jìn)一步刺激了移民大軍的增多。另一方面，企業(yè)蒸蒸日上使政府稅收上漲，有了大興土木的資本，城市競(jìng)爭(zhēng)力自然節(jié)節(jié)攀升，使得海外資本趨之若鶩。

如果非要拿一個(gè)城市舉例， 那么西雅圖這些年的蛻變無(wú)疑是次貸危機(jī)后美國(guó)房地產(chǎn)騰飛的最好見(jiàn)證。

如今的西雅圖

從亞馬遜一枝獨(dú)秀，到高科技企業(yè)百花齊放，短短十年，西雅圖就從一個(gè)妥妥的二線(xiàn)港口一躍成了房地產(chǎn)一線(xiàn)城市，人口密度翻了3倍。

2007-2017年亞馬遜總部在西雅圖的擴(kuò)張

未來(lái)5年，光是谷歌、蘋(píng)果和臉書(shū)這三家硅谷企業(yè)，就會(huì)給大西雅圖地區(qū)創(chuàng)造12,400個(gè)就業(yè)。當(dāng)然，這還沒(méi)算上不斷向外伸展的亞馬遜和當(dāng)?shù)爻�過(guò)120家高科技企業(yè)。難怪商業(yè)地產(chǎn)大牛CBRE會(huì)說(shuō)，西雅圖市中心的辦公樓空置率只有7.1%，這勢(shì)頭，也就只有紐約曼哈頓和灣區(qū)可以相提并論了。

谷歌(左上)、蘋(píng)果(右上)和臉書(shū)的新總部將于2021年底前相繼開(kāi)放

由于城市建設(shè)直接關(guān)乎地產(chǎn)升值，地產(chǎn)周邊計(jì)劃興建的大型項(xiàng)目意義巨大。作為西雅圖近年來(lái)最令人期待的城市發(fā)展計(jì)劃，艾略特灣水岸開(kāi)發(fā)共耗資$6.88億。

西雅圖水岸及市中心發(fā)展規(guī)劃

2023年竣工時(shí)，西雅圖的中心水岸將徹底變成一個(gè)集城市景觀、公共休閑、文化娛樂(lè)、創(chuàng)業(yè)商業(yè)為一體的大型社區(qū)，為附近的房地產(chǎn)帶來(lái)$3-$4.2億的價(jià)值提升。

如果從2012年算起，那么西雅圖所在的金縣(King County)的別墅價(jià)格已上漲112%，公寓價(jià)格更是飆升137%，增幅之大，令人驚嘆。

不可小覷的手－建筑成本

新房之所以越來(lái)越貴，很大一部分程度歸結(jié)于建筑成本的快速上揚(yáng)。

從2004年至今，全美平均建筑成本已上漲近24%，其中主要建材價(jià)格更是一路快跑: 鋼鐵漲了14%，木材升了23%，原油更貴了49%。當(dāng)然，這還沒(méi)算上貿(mào)易戰(zhàn)帶來(lái)的進(jìn)口建材關(guān)稅上漲和臺(tái)風(fēng)在南部地區(qū)造訪時(shí)引起的建材短缺。

全美30大城市平均建筑成本指數(shù)(1950-2018)

在房地產(chǎn)重鎮(zhèn)，本來(lái)可供開(kāi)發(fā)的地塊就少，拿地價(jià)格就貴，加上不斷飆升的建材成本，開(kāi)發(fā)商最終只有選擇建造高端樓盤(pán)才能收回成本，不白忙活一場(chǎng)。

事實(shí)上，全美各大城市的建筑成本不同主要差在“勞動(dòng)力”這一項(xiàng)。不同于易于交易和運(yùn)輸?shù)慕ú模瑒趧?dòng)力的遷移較慢，特別是學(xué)歷不高的建筑工人更傾向于在出生地工作。

生活成本高的城市，人力成本比建材價(jià)格上漲的快 (2017)

縱觀全美，南部地區(qū)的建筑成本最低，東西海岸及較遠(yuǎn)地區(qū)(如夏威夷的檀香山)成本最高。

在美國(guó)Top12大都會(huì)中，建筑成本上漲最快的依次為: 芝加哥(7.6%),  波特蘭(7.1%), 舊金山(6.7%), 鳳凰城(6.7%)，首府華盛頓(6.5%), 和西雅圖(6.4%)。

全美十大建筑成本最高&最低的城市(2018)

畫(huà)龍點(diǎn)睛的手－稀缺性

沒(méi)點(diǎn)拿得出手的特色，你確定你投資的地產(chǎn)值錢(qián)？

所謂稀缺性就是指地產(chǎn)所擁有的“無(wú)法用金錢(qián)衡量的個(gè)人特色”。無(wú)論是建筑名師的杰作，還是一望無(wú)際的海岸，這些獨(dú)一無(wú)二的元素都給地產(chǎn)帶來(lái)了十分可觀的增值空間。

從只能看到一片寬闊的空地，到四周環(huán)繞的永無(wú)遮擋的海景，景色帶來(lái)的價(jià)格提升跨度很大，可從3%－80%。

我們?cè)僖晕餮艌D為例: 實(shí)際上，當(dāng)?shù)卣嬲�的稀有地段指的就�?ldquo;CBD核心商圈且毗鄰艾略特灣”的一片狹長(zhǎng)地帶。

西雅圖的黃金地段

如果有地產(chǎn)坐落在這片區(qū)域，那么住戶(hù)不僅3分鐘就能到達(dá)與西雅圖的靈魂地標(biāo)－派克市場(chǎng)(Pike Place Market), 6分鐘就能走到海邊。

更重要的是，該區(qū)域以西就是市政保護(hù)區(qū)，特殊的85英尺限高讓高層公寓的住戶(hù)們能夠永遠(yuǎn)享受無(wú)遮擋的震撼海景。

該區(qū)域的最新高層公寓新盤(pán)Emerald

距離該區(qū)域僅4分鐘步行距離的威斯汀酒店(Westin)，有海景的單人套房旺季高達(dá)$750一晚，相比于$250的普通房?jī)r(jià)格，足以見(jiàn)得水景的獨(dú)特價(jià)值。

未來(lái)會(huì)怎樣

照現(xiàn)在的趨勢(shì)來(lái)看，新房?jī)r(jià)格只會(huì)越來(lái)越貴。

目前，美國(guó)失業(yè)率依然維持在3.2%的歷史地點(diǎn)，加之最低工資每年以約5%水平增長(zhǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)供小于求、可開(kāi)發(fā)地塊減少、以及建材價(jià)格不斷上揚(yáng)這4大因素，建筑成本繼續(xù)走高已是板上釘釘。這時(shí)，如果地產(chǎn)還能兼具稀缺性的巨大優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑是資產(chǎn)保值和增值的最好選擇。