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什么是房地產(chǎn)債權(quán)基金？

其實(shí)簡單來講，就是房地產(chǎn)公司為了 投資一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目而使用的融資手 段 : 投資者在約定期限內(nèi)獲得固定或浮 動(dòng)的利息，但不擁有項(xiàng)目的所有權(quán)或公 司股份。從運(yùn)作方式來講，基金可分 為開放式 (Open-end Funds) 和封閉式 (Closed-end Funds) 兩種。 類似銀行的活期和定期存款，封閉式基 金有固定的續(xù)存期，其規(guī)模在發(fā)行之初 就已確定，投資者不能在截止日之后進(jìn) 行申購或贖回，只能在二級(jí)市場交易。 但正是由于這種構(gòu)架的“不靈活”，封閉 式基金才不會(huì)像開放式基金那樣追求短 期利益，而是著眼于長線投資，如 : 大 型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

如何挑選基金? 在選擇房地產(chǎn)債權(quán)基金時(shí)，投資者應(yīng)該 關(guān)注以下幾點(diǎn) : 項(xiàng)目方實(shí)力、項(xiàng)目自身 特色和潛力 ( 是否具備升值和現(xiàn)金流實(shí) 力 )、搭建基金的機(jī)構(gòu)和托管銀行、當(dāng) 地房地產(chǎn)市場走勢(shì)，以及區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì) 形勢(shì)

房地產(chǎn)債權(quán)基金構(gòu)架

一般來講，“有限合伙制”是房地產(chǎn)債權(quán) 基金常見的一種組織形態(tài)。( 見下圖 )

普通合伙人 (General Partner， 簡稱 GP) 負(fù)責(zé)設(shè)立和管理基金，并擁 有最終話語權(quán)。由于沒有人會(huì)愿意挑起 GP 承擔(dān)的無限法律責(zé)任，該角色一般 由有限責(zé)任公司 (LLC) 扮演，以保護(hù)參 與者的個(gè)人利益。

GP 擁有基金的全部所有權(quán)，通常向投 資人收取 1-3% 不等的管理費(fèi)。

所有基金投資者皆為有限合伙人 (Limited Partner，簡稱 LP)。由于不涉 及基金的管理和操作，投資者只為所投 金額承擔(dān)有限責(zé)任。

由于是“有限合伙”，基金收益無 需在公司層面繳稅，而是下放至投資者， 再以個(gè)人名義報(bào)稅。