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HOA的收費(fèi)類型及金額

HOA收費(fèi)總類可以分兩種 - 月費(fèi)和專屬費(fèi)用。大部分社區(qū)都是采取月付的方式，而專屬費(fèi)用是社區(qū)為了某一特定的項(xiàng)目而向業(yè)主收取的額外費(fèi)用，一般高端社區(qū)用的比較多。

HOA 月費(fèi)從幾十塊、一百多塊、兩三百塊到五六百塊美金不等。有些新的社區(qū)甚至上到八九百塊美金都有，收費(fèi)差異相當(dāng)大。主要是看區(qū)域、服務(wù)、設(shè)施、和居住面積大小，以及HOA業(yè)主協(xié)會的具體收費(fèi)規(guī)定而增減。

1. 月管理費(fèi)（Monthly dues/Common Charges）

每月從幾十美金到幾百美金不等，具體金額就要看區(qū)域和服務(wù)，以及住宅面積。通常居住面積愈大，費(fèi)用也愈高。舊一點(diǎn)的住宅費(fèi)用也會比新住宅高，因?yàn)闁|西舊可能需要維修的頻率比較高。一般的管理費(fèi)會包括水費(fèi)，公共區(qū)域清潔費(fèi)，公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，積雪清理等，但這筆費(fèi)用不包括在您每月的貸款里，所以是另一筆額外開銷。

2. 專屬費(fèi)用（Special Assessment）

如果你所在社區(qū)的地下管道年久失修，需要一大筆資金更新，這時社區(qū)的通常做法是向銀行申請貸款完成項(xiàng)目，然后要向業(yè)主收取額外費(fèi)用來償還貸款，期限一半是3-5年，收取的費(fèi)用根據(jù)設(shè)備價格而定。

業(yè)主如何了解所屬HOA的信息

在洛杉磯(置業(yè))如爾灣的許多優(yōu)質(zhì)成熟住宅社區(qū)都有專業(yè)的HOA協(xié)會網(wǎng)站可以查詢關(guān)于業(yè)主協(xié)會的相關(guān)法律規(guī)定，社區(qū)活動和繳費(fèi)通道。

作為社區(qū)的住戶一員，業(yè)主也必須盡自己相應(yīng)的義務(wù)：

仔細(xì)閱讀所有契約，條款及限制，了解附帶的事例。知道相關(guān)的規(guī)條，例如每戶可飼養(yǎng)多少頭寵物，社區(qū)內(nèi)的寧靜時限，停車位的規(guī)矩等等。

查閱 HOA 的財(cái)務(wù)報表，了解是否存有足夠的儲備。

閱讀現(xiàn)時及過往的社區(qū)簡報，了解即將進(jìn)行的修建項(xiàng)目，或任何暫緩的工程。

可考慮聘請專業(yè)人士來替您審閱所有契約，條款及限制，并對 HOA 的可行性作出建議。

一旦涉及合約問題，一定要在揮筆簽署前，清楚明白當(dāng)中對您的影響。如果有任何問題，您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可提供協(xié)助。

不交HOA費(fèi)的后果

如果不理會 HOA業(yè)主協(xié)會的規(guī)定，HOA 會寄發(fā)違規(guī)通知，說明違規(guī)事項(xiàng)并限期改善；如果持續(xù)不予以理會的話，就會進(jìn)一步收到罰款通知、催繳通知。

長期不交HOA費(fèi)的處罰

后果將極其嚴(yán)重�。�！

無論是 (1) 不繳交 HOA 管理月費(fèi)，還是 (2) 對于違規(guī)通知、罰款不予以理會，HOA 有權(quán)利放置留置權(quán) (Lien) 在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)紀(jì)錄上，在業(yè)主改善/還清債務(wù)之前是不會被撤銷的。未來業(yè)主若要變賣此房產(chǎn)，依照法律規(guī)定 HOA 有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。而如果欠款事態(tài)嚴(yán)重到了 HOA 要訴諸法律行動之時，HOA 甚至可以拍賣房子 (Foreclose)。

以目前加州州法為例，業(yè)主若欠款 1800 美金以上（不包括遲付罰金、債務(wù)催討費(fèi)用、律師費(fèi)或利息）并拖欠 12 個月以上，在 HOA 會議上討論并取得多數(shù)住戶同意之后，有權(quán)進(jìn)行接收、拍賣程序。拍賣程序 30 天前，HOA 會向業(yè)主發(fā)信告知將采取的一連串法律行動，之后政府相關(guān)單位會在欠款屋主的產(chǎn)權(quán)紀(jì)錄上放置留置權(quán) (Lien)。

放置留置權(quán)之后，緊接著的拍賣程序分為兩種：司法程序 (judicially foreclose) 與非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 選擇走司法程序，必須先由法院核準(zhǔn)，并由法院進(jìn)行拍賣。若拍價足以清償債務(wù)，業(yè)主有權(quán)在 90 天內(nèi)清償債務(wù)并贖回房產(chǎn)；若拍價不足以清償債務(wù)，業(yè)主在一年內(nèi)清償債務(wù)后才可以贖回房產(chǎn)。

中美社區(qū)物業(yè)管理情況比較

面對一個月上到幾百美金的HOA費(fèi)，很多人不理解，也很不情愿。在國內(nèi)許多居住區(qū)的物業(yè)管理糾紛時常發(fā)生。例如服務(wù)質(zhì)量常有不令人滿意，個別居民拒付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司運(yùn)作困難，服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步下降，對于繼續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)的居民是相當(dāng)?shù)迷┩鳌?/p>

所以，美國相對高昂的物業(yè)費(fèi)HOA費(fèi)，很多人總有遲疑。 對于這一點(diǎn)，可以說，專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)，業(yè)主的每一分錢都會花得讓人心服口服，絕不冤枉。

我們可以從中美社區(qū)物業(yè)管理的模式對比來看出個所以然。

首先，中美業(yè)主協(xié)會的性質(zhì)不同。

中國：民間組織

由業(yè)主自發(fā)票選出，監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)的群眾組織

組織結(jié)構(gòu)隨意，管理模式較為松散

美國：有限責(zé)任公司

以有限責(zé)任公司的形式運(yùn)作，運(yùn)作管理嚴(yán)格規(guī)范

美國有些州規(guī)定業(yè)主委員會要擁有自己的網(wǎng)站，將業(yè)主委員會每月或者每季度召開董事會的會議上傳到網(wǎng)上，讓人們可以任何時候都可以看到。

幾乎所有的業(yè)主委員會都購買意外責(zé)任險，若發(fā)生大的法律訴訟，把可能的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。

另外，中美業(yè)主協(xié)會提供的服務(wù)范圍也有很大差異。

中國：只提供基本的物業(yè)配套服務(wù)

大多數(shù)社區(qū)物業(yè)公司的職能是維護(hù)綠化，安保，公共區(qū)域和設(shè)備的維護(hù)

游泳池，會所，健身房等都需額外付費(fèi)才能使用

美國：提供更多免費(fèi)及額外的高端服務(wù)

安保，車輛保管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報刊、通報天氣預(yù)報和股市行情等貼心服務(wù)。

高檔寓所有五星級酒店式服務(wù)，有些甚至提供包括24小時管家服務(wù)，海灘服務(wù)，客房服務(wù)。

游泳池，會所，健身房，spa

商務(wù)中心，發(fā)送傳真，打印，甚至可以可舉行會務(wù)活動

很多業(yè)主協(xié)會定期組織業(yè)主郊游、聚餐，營造鄰里之間友好融洽氣氛

所有設(shè)施服務(wù)均不需再付費(fèi)，已包含在HOA費(fèi)中