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【北美購(gòu)房網(wǎng)】

在美國(guó)買了房，為什么還需要買保險(xiǎn)， 值得收藏！

這里的保險(xiǎn)我們指的是人壽保險(xiǎn)。在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。如果是貸款買房，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求買方在過戶之前必須購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。事實(shí)上法律并沒有要求你一定要買，但基于一旦你的房子發(fā)生事故，例如發(fā)生火災(zāi)或別人在你家受傷，為了保證你的房產(chǎn)投資不受損失，都應(yīng)當(dāng)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。

除了基本的保險(xiǎn)項(xiàng)目，在自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū)，還需要投保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)，例如美國(guó)南部地區(qū)要加保颶風(fēng)險(xiǎn)，加州要加保地震險(xiǎn)等。如果產(chǎn)權(quán)沒有任何問題，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，負(fù)責(zé)買賣雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和過戶手續(xù)，其性質(zhì)為獨(dú)立與買賣雙方外的保險(xiǎn)公司。一但房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，發(fā)生意外，產(chǎn)權(quán)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，給予賠償。先具體看看美國(guó)購(gòu)房要交的保險(xiǎn)費(fèi)。

保險(xiǎn)公司的賠償包括三部分：

1.受災(zāi)后賠償給業(yè)主或貸款銀行的部份，物業(yè)建筑物，包括房屋本身，圍墻,車房，車道，泳池等；

2. 私人財(cái)物:家俱、電器、書藉、收藏、文件等；

3. 修復(fù)期生活開支， 由于災(zāi)難的發(fā)生，使房屋不能居住或使用，以及在修復(fù)期間的額外生活花費(fèi)。

在購(gòu)買房屋保險(xiǎn)時(shí)，你要告訴保險(xiǎn)公司房子的用途，是出租還是自住。如果是自住，保險(xiǎn)公司會(huì)加上屋內(nèi)私人財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)。如果房屋用于出租，就不必對(duì)屋內(nèi)財(cái)物進(jìn)行保險(xiǎn)，也可節(jié)約保費(fèi)。除了以上三項(xiàng)，保險(xiǎn)還包括意外責(zé)任險(xiǎn)，保障你或你的客人在房屋室內(nèi)室外發(fā)生意外時(shí)，給予賠償。家中的寵物不小心咬傷別人，保險(xiǎn)公司也會(huì)給予賠償。

出租美國(guó)房子 房客險(xiǎn)應(yīng)由“房客”購(gòu)買：

有許多打算出租房屋的屋主常常會(huì)有疑問，他所買的房屋保險(xiǎn)，如果房客住在里面發(fā)生火災(zāi)，是否可以得到賠償?答案是肯定的，可以得到賠償。那為什么我們還要購(gòu)買房客保險(xiǎn)呢?在此澄清一下，房客保險(xiǎn)不是由屋主來(lái)購(gòu)買，而是由房客來(lái)購(gòu)買的。

房客購(gòu)買這個(gè)保險(xiǎn)，主要目的是為了當(dāng)他私人財(cái)物發(fā)生意外時(shí)得到賠償，同時(shí)也附帶了意外責(zé)任險(xiǎn)。如果房客買了一萬(wàn)五千塊的私人財(cái)物的責(zé)任險(xiǎn)，以及三十萬(wàn)的房屋責(zé)任險(xiǎn)，一旦發(fā)生火災(zāi)時(shí)，首先由房客所買的責(zé)任險(xiǎn)部分來(lái)賠償，其不足金額才由房主所買的保險(xiǎn)來(lái)支付，這樣可以避免或減少房主今后房屋保險(xiǎn)費(fèi)的增加。

房客保險(xiǎn)的保費(fèi)并不太高，對(duì)一萬(wàn)五千塊的私人財(cái)物的基本保險(xiǎn)及十萬(wàn)塊意外責(zé)任險(xiǎn)，每年保費(fèi)只需一百五十塊左右。如果意外責(zé)任險(xiǎn)增加到三十萬(wàn)的話，每年保費(fèi)也只有一百七十塊左右。通常是愿意購(gòu)買房客保險(xiǎn)的房客，都是比較好的房客，屋主為了鼓勵(lì)房客購(gòu)買房客保險(xiǎn)，可以在租金上運(yùn)用技巧，例如原本要租一千八的房子，如果房客不買房客保險(xiǎn)，就將租金提高到一千八百五。房客購(gòu)買了房客保險(xiǎn)，既能夠省錢，又能保障自己的私人財(cái)物，自然會(huì)欣然接受購(gòu)買房客保險(xiǎn)。

買人壽保險(xiǎn)也是同樣的原因：抵御風(fēng)險(xiǎn)。那么對(duì)于在美國(guó)購(gòu)房的海外投資者，具體有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

1.遺產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)

這是海外投資者在美國(guó)買房最大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。遺產(chǎn)稅法以定居 (domicile)來(lái)決定納稅人是否為稅務(wù)居民，不以移民身份，而以定居的意愿和事實(shí)來(lái)決定是否遺產(chǎn)稅稅務(wù)居民。美國(guó)遺產(chǎn)稅稅務(wù)居民就全球資產(chǎn)繳納遺產(chǎn)稅贈(zèng)與稅，但可享有545萬(wàn)美元（2015年）的免稅額。對(duì)于非美國(guó)遺產(chǎn)稅納稅居民若在離世時(shí)將房產(chǎn)由子女繼承，則只享有6萬(wàn)美元的免稅額，其余超出部分根據(jù)離世時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值繳納遺產(chǎn)稅，稅率可高達(dá)40%。需要注意的是，遺產(chǎn)稅不同于所得稅，不管所投資房產(chǎn)有無(wú)增值，房產(chǎn)價(jià)值的接近40% 部分將會(huì)無(wú)償贈(zèng)送給山姆大叔，這可能是每個(gè)投資人都不希望看到的。

人壽保險(xiǎn)是應(yīng)對(duì)遺產(chǎn)稅的天然武器。因?yàn)樗�正好在房屋所有人（被保人）身故，面臨大額稅負(fù)時(shí)提供身故賠償這樣一筆大額的流動(dòng)資金，從而對(duì)沖了遺產(chǎn)稅的影響。對(duì)于非美國(guó)遺產(chǎn)稅納稅居民，一個(gè)額外的好處是保險(xiǎn)的賠償并不計(jì)入遺產(chǎn)，不會(huì)導(dǎo)致遺產(chǎn)稅增多。而且無(wú)論繼承人到時(shí)候是不是美國(guó)居民，繳完遺產(chǎn)稅后剩余的賠償都不會(huì)計(jì)入當(dāng)年收入，不需要繳收入稅。

2.貸款的風(fēng)險(xiǎn)

在美國(guó)買房貸過款的人都知道，銀行要求你一定要購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，否則他不會(huì)貸款給你。此外銀行還會(huì)建議你購(gòu)買房貸保險(xiǎn)（mortgageinsurance），這個(gè)其實(shí)說到底就是一個(gè)人壽保險(xiǎn)，以你的貸款金額為保額，保證萬(wàn)一你發(fā)生意外，家庭收入來(lái)源中斷，你欠銀行的錢由保險(xiǎn)公司來(lái)還。銀行當(dāng)然是處于保護(hù)自己的角度考慮，但對(duì)于我們個(gè)人，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是切實(shí)存在的。而且我們需要考慮的不僅僅是貸款額，如果你有未成年小孩，還有撫養(yǎng)費(fèi)，大學(xué)學(xué)費(fèi)，如果有不上班的太太，還需要留若干年的生活費(fèi)等等，這幾項(xiàng)加在一起才是你需要的保險(xiǎn)的總額。

3.法律訴訟的風(fēng)險(xiǎn)

許多華人都喜歡把錢投資在地產(chǎn)上，都有物業(yè)在收租，因此經(jīng)常成為一些別有用心的人的目標(biāo)，特別容易被官司纏身。通常原告律師都會(huì)精心挑選他們的被告，一旦發(fā)現(xiàn)被告有物業(yè)，那么原告律師會(huì)很樂意接這個(gè)案件。中國(guó)有句話叫做“未雨綢繆”，說的很對(duì)。為了在官司中保障自己，那就必須在官司到來(lái)前做好準(zhǔn)備。如果有人已經(jīng)對(duì)你提出起訴，那時(shí)候再做準(zhǔn)備就已經(jīng)太遲了。人壽保險(xiǎn)中的現(xiàn)金值不受任何官司或債權(quán)人的追討，享受司法豁免的保障。 二十年前美國(guó)有個(gè)轟動(dòng)一時(shí)的辛普森案，辛普森打刑事官司贏了，免了牢獄之災(zāi)，但打民事官司輸了，要賠償幾千萬(wàn)美元，辛普森幾乎所有的財(cái)產(chǎn)、房子、地、銀行存款、股票、生意都要拿去賠償。但辛普森有很大的人壽保險(xiǎn)，其中的現(xiàn)金值據(jù)說有上百萬(wàn)，這筆錢就安然無(wú)恙。辛普森可以提領(lǐng)或借的方式拿出來(lái)供自己用，而不必拿去付賠償金。所以擁有永久性的人壽保險(xiǎn)是作資產(chǎn)保護(hù)的一項(xiàng)主要方式，是打不破的堅(jiān)盾。

所以現(xiàn)在大陸的有錢人，為以防不測(cè)，都想方設(shè)法把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外，紛紛選擇購(gòu)買美國(guó)的大額人壽保險(xiǎn),把大量的現(xiàn)金投到保險(xiǎn)上就是看中了人壽保險(xiǎn)有司法豁免保障的功能。既使日后被引渡回去了，放在保險(xiǎn)上的現(xiàn)金值別人也拿不走。

除了低于上述風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)的保險(xiǎn)經(jīng)過200多年的發(fā)展，目前擁有最成熟的市場(chǎng)和最先進(jìn)的產(chǎn)品。在美國(guó)的800多家人壽保險(xiǎn)公司，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)讓消費(fèi)者成為最大的贏家。

從保費(fèi)上，在美國(guó)、大陸，香港買相同的保額的壽險(xiǎn)，美國(guó)的保費(fèi)只有中國(guó)大陸的五分之一，香港的三分之一。也就是說，買同樣的保險(xiǎn)，在中國(guó)大陸所花費(fèi)的錢大約是美國(guó)的五倍。

從產(chǎn)品類型上，美國(guó)市場(chǎng)除了擁有大陸和香港都還沒有的投資型保險(xiǎn)和指數(shù)型保險(xiǎn)。其中指數(shù)型保險(xiǎn)可以跟隨股市指數(shù)獲得免稅收益而保證只賺不虧，已經(jīng)成為市場(chǎng)的主流。

從保單條款上，美國(guó)的保險(xiǎn)法都是為保障投保人的權(quán)利而設(shè)立，在遭遇理賠爭(zhēng)議時(shí)，對(duì)客戶的保護(hù)程度是遠(yuǎn)大于中國(guó)國(guó)內(nèi)。

從服務(wù)理賠上，流程非常簡(jiǎn)單，只要提出死亡證明以及死亡理賠申請(qǐng)單即可申辦理賠。若是非美國(guó)公民居民，也只需要將死亡證明翻譯成英文并公證后，連同死亡理賠單一起送回保險(xiǎn)公司即可辦理賠償。保險(xiǎn)公司即會(huì)支付美金支票給受益人，受益人可以在全世界任何地方存入戶頭。