如今很多人在美國買房做投資，很多人都認(rèn)為申請投資房買房貸款而發(fā)愁，今天小編會(huì)詳細(xì)給你說下具體的相關(guān)問題，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋貸款申請起來比你想象的簡單！
大部分人都不是現(xiàn)金全款買房，而是貸款買房，那麼能夠貸多少錢呢?
買房能貸多少款需要結(jié)合個(gè)人的消費(fèi)現(xiàn)狀，消費(fèi)習(xí)慣，和消費(fèi)觀念等來分析。
先來學(xué)一個(gè)名詞：Debt to Income Ratio (DTI)。 DTI是月債務(wù)和月收入的比例，即DTI=Monthly Debt/Monthly Income
如果想計(jì)算能貸多少款，就要通過上面公式倒推出每個(gè)月最多能承擔(dān)的Mortgage Payment是多少，然後再結(jié)合當(dāng)前利率和貸款年限算出最多能貸款多少。這個(gè)可以用貸款軟件來計(jì)算， 如果自己估算也可以，大致下面幾步：
1、確定收入
大部分人的收入就是工資單上的收入，銀行審核貸款一般看的收入是稅前的收入。如果是自雇者或者有投資房等，建議準(zhǔn)備好至少兩年稅表，找一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer幫忙算一下。
2、確定Monthly Debt
Monthly Debt 中有大部分是確定知道而且不變的。譬如車貸每月還款、教育貸款每月還款、子女教育費(fèi)用等。而自己申請貸款時(shí)的信用卡賬單月付也不難估。
3、倒退估算
Monthly Debt里比較難估算的是要買的房子的PITI (Principal，Interest， Tax， and Insurance)等。
推薦用下面的倒推法：
1) 先根據(jù)自己有多少首付， 對(duì)房子的要求， 以及當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)情況估算自己想買的房子的最高價(jià)。
2) 用估算的房子價(jià)格減去首付算出貸款額。
3) 用貸款額和當(dāng)前30年的利率估算出貸款的Monthly Mortgage Payment (P&I)。選用30年的貸款是因?yàn)橘J款期短的貸款如15年雖然利率低但是每個(gè)月的Monthly Mortgage Payment會(huì)高， 從而影響到能貸到的最大貸款額。
4) 根據(jù)房子價(jià)格和當(dāng)?shù)鼐唧w情況估算出地產(chǎn)稅，房屋保險(xiǎn)，以及HOA Fee等。
5) 如果Down Payment 不到20%， 請根據(jù)這個(gè)鏈接http://www.mgic.com/is/html/ratefinder.html 估算Monthly mortgage insurance。
這些數(shù)字都確定或者估算出來以後， 就可以計(jì)算出DTI來， 根據(jù)不同貸款情況，銀行對(duì)DTI有不同要求，常規(guī)貸款大體有下面三種情況。不管哪種情況， DTI越小， 說明有更強(qiáng)的貸款能力，如果DTI過高，請降低房價(jià)或多準(zhǔn)備首付來降低DTI，需要注意的是DTI可以影響的只是能不能貸到款， 不影響利率的高低。
1.如果是常規(guī)的Conforming Loan (貸款額小於或者等於$417,000) ，一般貸款銀行在DTI<45%的時(shí)候能貸到款， DTI在45%-50%之間需要個(gè)例分析。
2. 如果貸款額大於$417,000。那DTI最多只能到45%， 如果是超出當(dāng)?shù)豀igh Balance Loan Amount的True Jumbo Loan， 很多貸款銀行會(huì)根據(jù)最近出臺(tái)的QM rule要求DTI在43%或者以下。
3. 如果Loan to value 大於80%，不管是銀行幫你付Mortgage insurance還是自己付，基本所有Mortgage insurance公司的要求是DTI不能大於45%，所以即使是Conforming loan，也請保證DTI <=45% 。
以上提供的是一個(gè)自估的方式。
有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer可以采取選用特定貸款產(chǎn)品等方式幫助客戶提高可以貸到的款的最高額度。所以如果自估DTI比較緊或者偏高，建議聯(lián)系有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer幫您想辦法。
現(xiàn)在來分析貸多少款合適，考慮貸多少款合適的時(shí)候不需要考慮DTI，而是要著重考慮以下幾個(gè)方面的情況：
1、收入：估算能貸多少款用的是稅前收入，估算貸多少款合適我建議用每個(gè)月拿到手的工資凈收入加上雖然貸款銀行不會(huì)考慮用但是自己知道是穩(wěn)定的隱性收入等。工資凈收入是稅後的收入并且減掉了401k等支出。買房後貸款利息和地產(chǎn)稅可以抵稅， 但我不建議考慮這部分收入，因?yàn)檫@部分通常是第二年報(bào)稅後才能拿回來， 而房貸是每個(gè)月都要還的，而且買房後還有修修補(bǔ)補(bǔ)等亂七八糟的額外費(fèi)用，就算這兩樣互相抵消吧。
2、Monthly Debt：建議用www.ivymtg.com/luke/FAQ-4-ch 中提到的“Debt 一般包括什麼”+“Debt一般不包括什麼”。
3. 工作/收入的穩(wěn)定性。
4. 財(cái)產(chǎn)主要是可以立即變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)有多少。
5. 特殊情況下有沒有其他來源的財(cái)力支持。
計(jì)算貸多少款合適，請參考以下原則：
1.前面提到的收入減去支出大於等於0。如果在可預(yù)期的將來工資會(huì)大幅提高，而且準(zhǔn)備好了工資提高之前的資金缺口，也可以暫時(shí)小於0。
2. 工作/收入穩(wěn)定的建議留3-6個(gè)月的可立即變現(xiàn)財(cái)產(chǎn);工作/收入不穩(wěn)定的建議留9-12個(gè)月的可立即變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)。就是相同情況下工作/收入穩(wěn)定的可以多放些首付來提高可以買的房價(jià)。
3. 特殊情況下有其他財(cái)力支持的，必須是非常可靠的來源， 譬如父母可以支持的，等同於可變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)增加。
4. 影響這個(gè)凈勝額大小的另外一個(gè)主要因素是消費(fèi)觀念，譬如有的人比較樂觀，覺得現(xiàn)在每個(gè)月能持平就行，因?yàn)橐葬峁べY會(huì)漲，而貸款的Monthly Payment不會(huì)。有的人比較保守，覺得每個(gè)月必須再攢下幾千美元才舒服。
