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有人在美國(guó)買房是為了自住，但也有很多人將在美購(gòu)置房產(chǎn)作為一種投資方式。在計(jì)算購(gòu)房回報(bào)率時(shí)我們主要考慮兩大因素：1. 房屋的租金回報(bào)率。2.房屋本身的增值回報(bào)率。

在加州灣區(qū)購(gòu)房，如果凈租金回報(bào)率5%以上，那可以看做是值得投資的適當(dāng)房產(chǎn)了。有人會(huì)擔(dān)心房子會(huì)折舊導(dǎo)致房屋貶值，但值得注意的是，美國(guó)購(gòu)房所購(gòu)建筑物下的土地也永遠(yuǎn)屬于業(yè)主，并且隨當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。如下圖所示，近年來灣區(qū)房產(chǎn)逐年增值，特別是好學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候也沒有大幅度貶值。持有一套房產(chǎn)如圖持有一只股票，不但每年可獲得固定分紅，還擁有未來資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)。從這個(gè)角度看，在美國(guó)投資房產(chǎn)回報(bào)率是很可觀的。

現(xiàn)金買房的租金回報(bào)率

租金回報(bào)率 = 凈房租年收入 / 購(gòu)房總價(jià)

凈房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有費(fèi)用 + 出租產(chǎn)生的相關(guān)支出）

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社區(qū)同等條件的出租房屋的租金作為參照。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以幫助您找出周圍同等條件已出租的五到十套房屋，篩選出出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格，房屋租金年收入應(yīng)使用比該數(shù)字稍低的價(jià)格。以后在實(shí)際出租房屋的時(shí)候也應(yīng)遵循此方法確定房租價(jià)格。

2.房屋持有費(fèi)用及出租產(chǎn)生相關(guān)支出

一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、社區(qū)費(fèi)、維修費(fèi)、空置期分?jǐn)偂⒊鲎夤芾碣M(fèi)等等。

房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅的稅率在每個(gè)州有所不同，從1%到3%不等。北加州灣區(qū)的地產(chǎn)稅為1.1%，所以購(gòu)房之前應(yīng)先搞清楚目標(biāo)房屋的稅率。

房屋保險(xiǎn)：根據(jù)房屋價(jià)值、投保內(nèi)容保險(xiǎn)費(fèi)用不等。

社區(qū)費(fèi)：獨(dú)立屋一般沒有社區(qū)費(fèi)，但有些獨(dú)立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設(shè)施，因此要交社區(qū)費(fèi)。

空置期分?jǐn)?通常購(gòu)買的房屋很少能立刻找到租戶，總會(huì)有一段空置時(shí)間，因此在計(jì)算每年平均凈房租收入的時(shí)候，應(yīng)把空置時(shí)期的租金扣除。一般租賃合同為一年期, 到期可續(xù)約。我們以兩年租約計(jì)算，平均空置時(shí)間估計(jì)為一個(gè)月，空置期分?jǐn)偟絻赡昙窗雮�(gè)月租金。由此可見合理的房租價(jià)格可以有效的減短空置期。

出租管理費(fèi)：租賃經(jīng)紀(jì)人可以大大減少您的工作和時(shí)間，幫您選擇合適的租客。并處理一系列在租房期間發(fā)生的事務(wù)，如房屋維修等。管理費(fèi)用一般是全年租金的8%。

 

購(gòu)房投資出租案例分析

房齡：32年

房型：4房2衛(wèi)3廳

室內(nèi)面積：2234sq feet

占地面積：11040sq feet

買入價(jià)：$870,000.00

目前市場(chǎng)價(jià)：$1,200,574.00

租金：$4500.00/月

 

年租金收入	$4500*12=$54000
房產(chǎn)稅	$870000*1.1%=$9570
房屋保險(xiǎn)費(fèi)	約$870
花園維護(hù)費(fèi)	$100*12=$1200
空置期分?jǐn)偅ㄒ?/span>2年租約，空置期1月計(jì)算）	$4500/2=$2250
出租管理費(fèi)（8%）	$54000*8%=$4320
持有房屋費(fèi)用及出租產(chǎn)生相關(guān)支出總計(jì)	$18210
凈房租年收入	$35790
租金回報(bào)率	4.1%
房產(chǎn)升值率（2年）	38%