美35年來首度放寬房產(chǎn)稅 海外買家可享受“國民待遇”
來源：http://www.nychinaren.com/f/page_viewtopic/t_104265.html作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/23
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美國在1980年通過FIRPTA法案，目的是為了限制國際投資者購買美國農(nóng)場。
12月21日，美國總統(tǒng)奧巴馬19日簽署了一項(xiàng)法案，降低實(shí)施了35年之久的外國資本投資美國不動(dòng)產(chǎn)的稅率。此舉或促使數(shù)千億的新增資本涌入美國房地產(chǎn)市場。
該法案規(guī)定，外國養(yǎng)老基金在美國投資房地產(chǎn)時(shí)，可享有與美國養(yǎng)老基金同等的待遇。這一法案取消了1980年開始實(shí)施的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》（FIRPTA）對外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率。新法案還允許外國養(yǎng)老金最高可購買美國上市房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）的10%，之前的上限為5%。
美國在FIRPTA中設(shè)定了關(guān)于外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率，舊的法案規(guī)定，大多數(shù)外國投資者在賣出美國地產(chǎn)時(shí)，需繳納賣價(jià)10%的稅款，以及其它的聯(lián)邦丶州和地方稅種。
了解到，在1980年6月19日之前，外國人投資美國某些地方的房地產(chǎn)丶石油和天然氣利益獲取收益一般不會(huì)被征稅；而法案公布后，非美國國籍人在美國（實(shí)際擁有和視同擁有的）不動(dòng)產(chǎn)就被納入了應(yīng)征稅范圍。
這一法案最初的目的為了限制國際投資者購買美國農(nóng)場。根據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)的資料，外國投資者在出售美國的房產(chǎn)時(shí)，各種稅種累加起來，總額最高可能占據(jù)收益的60%。
根據(jù)房地產(chǎn)研究公司Real Capital Analytics Inc.數(shù)據(jù)顯示，今年投資美國房地產(chǎn)的外國跨境資本總額約為784億美元，占美國房地產(chǎn)投資總額（4830億美元）的16%。其中養(yǎng)老基金約為75億美元，約占所有海外投資的10%。
“過去，F(xiàn)IRPTA使得數(shù)萬億美元的國外養(yǎng)老金不能直接投資美國房地產(chǎn)，外國養(yǎng)老金的占比投資較低的原因就在于FIRPTA，而稅法修正改變了原有的游戲規(guī)則。”彭博援引私募股權(quán)公司Siguler Guff & Co總經(jīng)理James Corl的話稱。
“這是一個(gè)巨大的變化，”外國投資房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官Jim Fetgatter表示， “毫無疑問”這將增加外國投資者對美國房地產(chǎn)的投資。
值得指出的是，中國人已經(jīng)變成美國物業(yè)的大買家之一。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)6月底的報(bào)告，在截至今年3月底的過去一年里，中國買家在美國房地產(chǎn)上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購買住宅物業(yè)。
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根據(jù)FIRPTA，外國人須在購房時(shí)繳納美國境內(nèi)房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利得所得稅，政府在房子售出后會(huì)退還余額。不過，美國國稅局對于外國人的定義和移民局的有所不同。國稅局的外國人是指在一年內(nèi)在美國居住的時(shí)間未超過183天。對于在美國境內(nèi)居住滿183天的外籍人士，其納稅義務(wù)與美國公民相同，無需繳納“預(yù)扣稅”。
滿足下列幾種情形，可無需繳納10%的“預(yù)扣稅”：
一，外國投資者在出售房產(chǎn)時(shí)賣價(jià)未超過30萬美元；
二，買家或賣家的家庭成員已制定明確的計(jì)劃，打算在轉(zhuǎn)讓后的前兩年，房產(chǎn)至少有一半的時(shí)間將會(huì)被使用。
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