美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹
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美國有兩個自律性行業(yè)管理的全國性經(jīng)紀(jì)人組織，一個是全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR），成立于1908年，其會員為有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人，名稱是Realtor(r)。該協(xié)會的宗旨主要是促進經(jīng)紀(jì)人與立法機關(guān)、行政機關(guān)的協(xié)調(diào)、溝通，經(jīng)紀(jì)人協(xié)會與房地產(chǎn)業(yè)其它行業(yè)協(xié)會的交流，以及經(jīng)紀(jì)人之間的溝通、協(xié)調(diào)，執(zhí)業(yè)行為的約束，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)水平，保持從業(yè)人員的倫理道德水準(zhǔn)以維持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的良好聲譽等等。
另一個協(xié)會是全國房地產(chǎn)中介人協(xié)會（National Association of Real Estate Brokers，NAREB），其成立于1947年，主要由黑人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成。其會員被稱為Realtist。該協(xié)會的宗旨與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會類似。
其中，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會及其下屬的各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的影響為最大。
機構(gòu)形式；
美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會都是以私人發(fā)起的獨立機構(gòu)組織，可分為三級協(xié)會，即全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會、州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會和市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會。形成既有全國性組織，又有地區(qū)性組織。三級協(xié)會之間是貫通上下的網(wǎng)絡(luò)性關(guān)系，不是領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。三級協(xié)會之間因各自發(fā)揮的作用不同，而相互關(guān)聯(lián)、相互依存。協(xié)會內(nèi)實行董事制，董事分兩種，一種是出資人董事，一種會員董事。一般來講，出資人董事在董事會中占的比重不高，會員董事所占的數(shù)量較多。會員董事是州協(xié)會依據(jù)本州各市協(xié)會會員在州協(xié)會占的數(shù)量多少，來確定董事人數(shù)多少。協(xié)會的日常工作由總裁主持，總裁都是輪流做莊。有的任期一年，有的任期二年。美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會數(shù)量眾多，全美的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會像一個金宇塔。下面有54家州協(xié)會，120O家地區(qū)(市)協(xié)會。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會是美國最大的行業(yè)協(xié)會，有72萬會員。每年的會費收入達到5500萬美元。美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會純粹是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的機構(gòu)。既不依靠政府，也不享有任何政府管理職能。
協(xié)會會員的來源；
持有經(jīng)營執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才有資格申請人會。但都是志愿入會。銷售員是沒有資格申請入會的。申請入會的會員，都會問一聲：入會有什么好處，能給什么幫助。往往在得到肯定的答復(fù)后，才申請入會。全美持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營執(zhí)照的有250萬人（其中我們訪問的加州有55萬會員），但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會現(xiàn)有的會員是100萬人。可見并末全部入會。據(jù)美國同行介紹，美國的房地產(chǎn)市場中，一期房地產(chǎn)(與我國增量房地產(chǎn)或商品房的說法相同)的20%銷售率，二期房地產(chǎn)(與我國存量房地產(chǎn)說法相同)的90%—95%銷售率，都是由全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的會員促成的，而不入會的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在二期房地產(chǎn)市場中，只占5%一8%的銷售率。由此可見，美國的各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會在為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)中，發(fā)揮著積極、卓越的作用。在美國，執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人會，同時是入三級協(xié)會，即所在地區(qū)(市)協(xié)會，同時人州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會和全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會�？芍^是三級協(xié)會的會員。三級協(xié)會會員的每年總加會費是幾百美元。三級協(xié)會的會費比例是，地區(qū)(市)協(xié)會比例較高，其次為州協(xié)會，全美協(xié)會收費最低。
協(xié)會的組織機構(gòu)；
美國的三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會都是獨立機構(gòu)，由一定規(guī)模和組織結(jié)構(gòu)。三級協(xié)會，因協(xié)會會員的多少，規(guī)模有大有小。組織結(jié)構(gòu)上也有簡繁之別。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會總部分設(shè)兩個地方，一地在華盛頓市哥倫比亞特區(qū)，一地在芝加哥市，組織結(jié)構(gòu)門類比較齊全。美國的房地產(chǎn)分為兩大類，一類稱為私人房地產(chǎn)(或稱私人財產(chǎn))，一類稱為商業(yè)房地產(chǎn)。有些類似我國居住非居住的分類。部門設(shè)置，有私人房地產(chǎn)部、商業(yè)房地產(chǎn)部；還有法律制度制訂、土地事務(wù)、國際事務(wù)、專業(yè)雜志等部門設(shè)置。像傘一樣涵蓋所有的內(nèi)容。部門的工作人員，基本是雇員，雇員有的是從社會上招聘來的，包括副總裁和部門主任，有的從會員公司中選派來的。這些會員公司都是較為著名的大型公司。一般來講社會招聘來的，不一定都懂得和熟悉房地產(chǎn)知識和業(yè)務(wù)，來了后，憑自身的能力和鉆研。會員公司選派來的，一般都是些專家能手，這些工作人員當(dāng)中有持有律師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評估師等多種執(zhí)業(yè)資格的人。協(xié)會的雇員，非常敬業(yè)，部門的工作也卓有成效，積極為會員服務(wù)。
業(yè)務(wù)范圍和內(nèi)容；
NAR的宗旨是幫助它的成員獲得更多利益和成功。
具體包括如下工作：
游說議員，影響政府決策
研究經(jīng)濟、政策、建筑等對房地產(chǎn)的影響
舉辦經(jīng)紀(jì)人的會議和展覽
出版經(jīng)紀(jì)人雜志（月刊）
對經(jīng)紀(jì)人提供支持，如法律、法規(guī)的解釋等
在各個基層協(xié)會建立MLS系統(tǒng)
在加州，經(jīng)紀(jì)人協(xié)會還提供各種格式合同。（由于各個州的法律不同，每個州的買賣、代理合同的具體內(nèi)容都不相同）
美國的各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會開展上述專業(yè)性的業(yè)務(wù)活動，為協(xié)會會員服務(wù)，都是免費的。但協(xié)會會員要求提供的其它專項服務(wù)是要收費的。美國的各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會均不從事自營性活動，即協(xié)會自身不搞房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動；美國同行認(rèn)為，如果協(xié)會自身也搞房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動，無疑是同自己的會員搶生意，肯定會損害協(xié)會的聲譽。
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