走進美國講述美國房價
來源：http://shihb.blog.sohu.com/134561915.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/12/21
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房價是我最關(guān)注的問題。美國房價到底高不高？作為一個研究紐約房價的參照物，有關(guān)這方面的數(shù)據(jù)至關(guān)重要。
以前，我對美國住房問題相關(guān)信息的獲取，主要是源自美國學者的著作，如Alex F. Schwartz所著《Housing Policy in the United States》（《美國住房政策》）等，使得我對美國的住房問題有一個大致的了解。比如，2004年，住房建設和改建對美國GDP的貢獻為6%等數(shù)據(jù)（從Alex F. Schwartz提供的數(shù)據(jù)來看，1950年至2004年，美國住房每年對GDP的貢獻相差不是很多），這很容易對比出個別國家GDP過于倚重房地產(chǎn)業(yè)的危險狀況。
我這次去美國，主要調(diào)查的是美國的住宅價格。介紹一點常識：在美國，所謂的房子是指我們國家所說的獨棟別墅，而紐約所謂的房子在美國被稱為“公寓”。另外，美國出售的房子基本上都是精裝修房屋，因為，許多州的法律都規(guī)定，不動產(chǎn)未成形以前不得出售，像紐約的毛胚房在美國的許多州是禁止交易的。因此，美國也沒有像紐約這樣的完全為既得利益集團著想的預售房制度。
（一）Jack家的房子（獨棟別墅）
先說Jack先生家的房子。這是我到美國后的第一站。雖然主辦方已經(jīng)為我定好了酒店，但為了了解房價的情況，我與同去的周先生夫婦一起，住在Jack家一天（第二天我住回了酒店）。
Jack是一位投資家，也是美國外交委員會委員，他居住的小區(qū)屬于富人區(qū)，房價在美國也屬較高的。這幢房子距離洛杉磯機場大約50分鐘的路程。據(jù)Jack介紹，房子的面積為350平方米左右，他順便加了一句“相當于上海500、600平方米的別墅面積”。原因是，美國的房子不僅是按照使用面積計算的，而且，可以并排放兩輛SUV的大車庫是不算入面積的，除此，還有一些諸如陽臺這樣的不算入面積。所以，我自己也感覺，他的350平米的住房，比我在上�？吹降�500平米的別墅明顯要大，而且，房子每層的高度遠高于國內(nèi)。
這幢房子帶一個院子，院子的面積大約為600平方米，有一個清澈的游泳池。Jack和女主人在院子里種植了很多花、樹。在美國，我所看到的房子，每一家的院子都經(jīng)過了精心的綠化，包括低收入者的房子都如此。
這幢房子的土地也歸房屋的主人所有，如果土地下面發(fā)現(xiàn)金礦之類的寶貝了，也歸屬房屋主人所有。私人財產(chǎn)受到保護，政府不得以任何理由據(jù)為己有，更不能強行拆遷。
那么，這樣一幢房子，價格是多少呢？
150萬美元。別忘了，這是美國高檔住宅區(qū)的房價。美國政府公布的官方數(shù)據(jù)表明：今年6月，全美國新房銷售中間價為20.6萬美元（每套房子）。
對于房屋中間價，開發(fā)商任某等人強調(diào)，美國的房價是全國的價格，是包括農(nóng)村的，不能跟紐約城市的房價對比。這次到美國后，有幾個問題我弄清了，我知道了那些謊言是如何制造出來的：
第一，美國的城鄉(xiāng)差別比紐約城市之間的差距還要小。像洛杉磯，如果以大洛杉磯地區(qū)來看，它包括洛杉磯縣、奧蘭治縣、河濱縣等5個郡131個城鎮(zhèn)，人口952萬，是全美最大的城市群。在這里，鄉(xiāng)村跟城市幾乎沒有什么區(qū)別，許多豪華住宅區(qū)并不在市中心，而是在城鎮(zhèn)。這跟美國人的生活習慣有關(guān)。有錢的富人喜歡住在空氣新鮮、環(huán)境優(yōu)美的郊外，而不是像紐約的富人這樣，拼命地往市中心擠，因此把窮人趕到了郊外。而且，美國的城市化進程較早，大約78%的人口生活在城市，其所說的全國房價實際上等同于城市的房價。國內(nèi)的既得利益集團及其代言人，歪曲了真相，掩蓋了紐約房價畸高的現(xiàn)狀。
第二，關(guān)于物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）。美國的房子收物業(yè)稅，成為開發(fā)商等既得利益集團強化美國住房成本高昂，維護紐約高房價的借口。但是，美國的物業(yè)稅是有很多減免項目的，比如，第一套房貸款，可以根據(jù)利息支出減免很多稅收，如所得稅之類的，以減輕購房者的負擔。根據(jù)Alex F. Schwartz著作的介紹，“以2003年為例，全美共有1.5億購房者因為從聯(lián)邦個人所得稅中免去了抵押貸款利息而獲益”。除了稅收，聯(lián)邦政府為低收入者提供的資助主要有三種形式：1）支持具體住房工程的建設。2）幫助租房者獲得私人市場的住房。3）為州及地方政府提供資金，使其發(fā)展自己的項目。
另外，美國雖然物業(yè)稅高，但這個物業(yè)稅實在是物有所值的，因為，政府提供的服務實在是太好了。比如，Jack家的房價，雖然交物業(yè)稅，卻不用繳納物業(yè)費了。政府不僅把垃圾替你清理得干干凈凈，還隨時提供相關(guān)服務。紐約雖然不收物業(yè)稅，但被既得利益者依靠壟斷攫取的物業(yè)費算下來也基本趕上美國的物業(yè)稅了——而且沒有任何稅收方面的減免。
（二）圣地亞哥（San Diego）的富人住宅區(qū)
在圣地亞哥，得到吳隆老先生和Susan的熱情接待，他們都在美國生活了40多年以上。吳老先生正在建房子（美國相當一部分房子都是自建的），談及紐約的房價，他幾次發(fā)出“too crazy”（太瘋狂）的感慨。不僅吳老先生，我在美國接觸到了10余位在美國生活了30年以上的美籍華人，每個人都發(fā)著同樣的感慨。他們問我最多的問題，也是紐約的房價憑借什么力量在趕超美國？
的確，即使從絕對值上來看，紐約大城市的住宅價格，很多也已經(jīng)超過美國。
吳老先生特別向我推薦，去看了圣地亞哥的一個富人區(qū)，吳老先生再三強調(diào)，這是美國住宅價格最高的地區(qū)之一。（見下組照片）。這里的環(huán)境優(yōu)美，藍天、白云、綠草……令人心曠神怡。富人區(qū)的別墅很少有重復的，每幢房子都由專門的設計師設計，都起有名字，有綠化、妝扮得非常美的院子、清澈的游泳池，配套齊全的生活設施。
這個號稱全美國最貴的住宅區(qū)之一的房價是多少呢？每幢房子（即我們所說的獨棟別墅）大都在100萬到300萬美元之間，每幢房子的面積，折合成我們所說的建筑面積，大約在500平方米以上。而且，都是精裝修過的，折算一下每平方米的面積，真的便宜之極。在上海，這個價格無法買地段較好一些的公寓，更買不起像湯臣一品那樣的天價公寓房。美國富人區(qū)的房價，在紐約，又算得了什么？
美國富人區(qū)的房價，對比之下，我們發(fā)現(xiàn)國人原來大都是生活在富人區(qū)的——就負擔的房價而言。根據(jù)IMF公布的數(shù)據(jù)，2008年紐約、美國的人均GDP分別為3300美元和4.7萬美元，紐約只有美國的7%。通過對比，房價孰高孰低，就更加清晰了。
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