美國(guó)今年房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎
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截止2014年2月17日，美國(guó)平均房?jī)r(jià)16.96萬美元，按照今天匯率，相當(dāng)于102.43萬美元。相比2014年1月上漲0.2%，相比過去4個(gè)月上漲1.3%。
洛杉磯。房產(chǎn)均價(jià)50.13萬美元，相比2013年同期上漲17.3%，2013年8月比2012年同期上漲23%，預(yù)計(jì)2014年房?jī)r(jià)上漲6.8%。
房產(chǎn)大腕和炒房者別具肺腸地忽悠中國(guó)百姓房?jī)r(jià)不高，并引用美國(guó)房?jī)r(jià)作對(duì)比，可惜他們沒有告訴中國(guó)百姓真相。筆者通過考察研究得出的結(jié)論是：美國(guó)人住房自有率為68.3%，4個(gè)以上房間的住房占住房總數(shù)的90%，普通工人5年工資可買別墅式住房，華盛頓房?jī)r(jià)從2006年4月到2010年4月平均每年下跌10.4%，美國(guó)全國(guó)1940年到2000年的房?jī)r(jià)平均每年上漲2.3%，這期間的房租平均每年上漲1.26%。 購(gòu)占地2500平方米房子花28萬美元 我的一個(gè)朋友Jessica住在美國(guó)明尼蘇達(dá)州布萊恩市，她和丈夫開了一家牙醫(yī)診所，有兩個(gè)孩子，一個(gè)是12歲的女兒，另一個(gè)是7歲的兒子。 2009年夏天，Jessica花28萬美元買了一處2000年建的三層獨(dú)立住房，室內(nèi)使用面積500平方米，2廳、5臥、4衛(wèi)、2車庫(kù)（其中一個(gè)是2車位）；房屋周圍是綠地，這所房子占地面積2500平方米。 房子買下后，Jessica花4萬美元對(duì)房子進(jìn)行了修整粉刷，并更換了中央空調(diào)。 美國(guó)出售的住房幾乎都是精裝修，并配置空調(diào)、冰箱、暖氣、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等基本生活電器。美國(guó)住房面積的計(jì)算方法與中國(guó)不同，他們說的面積是有供暖的室內(nèi)使用面積，車庫(kù)、地下室、閣樓等如果沒有供暖都不算面積，均屬贈(zèng)送。獨(dú)立住房均附帶花園，有的還有游泳池贈(zèng)送。車庫(kù)一般都可停放2-3輛汽車。 Jessica對(duì)這所房子很滿意，一個(gè)是價(jià)格便宜，再有就是社區(qū)環(huán)境好，是布萊恩市的富人區(qū)，房子坐落在一個(gè)高爾夫球場(chǎng)內(nèi)，風(fēng)景秀麗，環(huán)境幽靜，世界頭號(hào)球手伍茲也曾來此打球。 這處房產(chǎn)每年交納的房產(chǎn)稅為8000美元，約是購(gòu)房?jī)r(jià)的2.86%。房產(chǎn)稅可以半年一交，也可一年一交。除了房產(chǎn)稅，還要交垃圾處理費(fèi)。垃圾處理費(fèi)按垃圾桶的個(gè)數(shù)交納，每個(gè)垃圾桶每月交10美元。Jessica家門口有兩個(gè)垃圾桶，一個(gè)用于放置普通垃圾，一個(gè)用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費(fèi)20美元。 美國(guó)擁有房產(chǎn)的開支主要是房產(chǎn)稅，一般來講，美國(guó)的房產(chǎn)稅稅率是住房?jī)r(jià)值的1%-3%。房產(chǎn)稅各地區(qū)之間差別很大，即使一個(gè)城市的不同街區(qū)稅率也不相同，富人區(qū)、社區(qū)環(huán)境好的街區(qū)房產(chǎn)稅稅率就相對(duì)高些�？梢赃@樣理解，房?jī)r(jià)高的地區(qū)房產(chǎn)稅稅率也高。這大概是政府通過房產(chǎn)稅稅率影響公民住房偏好，防止人們過度擁擠在一個(gè)地區(qū)。再有，如果地方政府開支增大，也會(huì)隨時(shí)提高房產(chǎn)稅的稅率，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是地方政府的主要財(cái)政收入。 Jessica在明尼蘇達(dá)州奧克達(dá)爾還有一所房子，這所房子也是2000年建的，是5年前房?jī)r(jià)最高時(shí)花28.5 萬美元買下的。這所住房的室內(nèi)使用面積為300平方米，2廳、3臥、2衛(wèi)、2車庫(kù)，前后花園，現(xiàn)在以每月1400美元的租金租了出去。 四個(gè)以上房間的住房占住房總數(shù)的90% 美國(guó)有三種形式的住房：獨(dú)立住房，相當(dāng)于中國(guó)的別墅，有前后花園，四周不與任何其他建筑相連；連排房，一側(cè)或兩側(cè)與其他建筑相連，有較小面積的獨(dú)立花園；單元住房，和中國(guó)的樓房一樣，沒有屬于自己的綠地。 美國(guó)4個(gè)房間以上的住房占住房總數(shù)的90%，室內(nèi)使用面積中間值為177平方米，地產(chǎn)面積中間值為1416平方米。 擁有住房是美國(guó)夢(mèng)的核心。在美國(guó)，購(gòu)買住房不僅是為了棲息，也是對(duì)生活方式的選擇與投資。如果想過安逸的田園式生活，就要買有前后花園的獨(dú)立住房，周末可以修剪花草樹木。如果為了上班方便，那就住市內(nèi)的單元房，周末開車去海灘享受陽光與海風(fēng)。 美國(guó)普通家庭通過抵押貸款購(gòu)買住房的人不在少數(shù)，特別是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，第一套住房的貸款利率降低，吸引了不少人通過房貸購(gòu)房。 2010年5月12日，美國(guó)首套住房15年期房貸固定利率為4.3%，30年期房貸固定利率為5.03%，大大低于購(gòu)車等其他用途的貸款利率。房貸低利率也吸引了不少高收入群體加入到房貸行列，把省下的錢投資到其他領(lǐng)域。 首付額一般是房?jī)r(jià)的10%，實(shí)際上也有超過20%的，退伍軍人則是零首付。首付比例多大，是由政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策及個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況決定。 房產(chǎn)交易時(shí)，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(fèi)(200美元左右)、貸款申請(qǐng)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、過戶登記費(fèi)、律師費(fèi)、交易稅、取暖燃油稅、房產(chǎn)稅等等費(fèi)用，所有這些稅費(fèi)加在一起，大約是房?jī)r(jià)的3%-8%。如果自己聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人購(gòu)買住房（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常由賣方聘請(qǐng)），還需支付經(jīng)紀(jì)人一筆費(fèi)用，這筆費(fèi)用是房?jī)r(jià)的5%-7%。 前年底開始每個(gè)季度房?jī)r(jià)下跌近20% 進(jìn)入21世紀(jì)，由于美國(guó)政府疏于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，導(dǎo)致炒房過熱，房地產(chǎn)泡沫形成，最終于2008年爆發(fā)金融危機(jī)，大量房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，失業(yè)率增加，房貸無法償還，銀行相繼倒閉，一些被收回的抵押住房二次流入市場(chǎng)，供大于求，造成房?jī)r(jià)急劇下跌，標(biāo)價(jià)10000-50000美元的住房隨處可見。 在2009年9月8日 11日舉辦的第十三屆中國(guó)國(guó)際投資貿(mào)易洽會(huì)上（廈門），展出了姚明打球所在地美國(guó)休斯敦市區(qū)58套酒店式別墅，每套居住面積130平方米，1廳、4室、2衛(wèi)、1廚，售價(jià)僅為120690美元。 從2008年第4季度開始，美國(guó)每個(gè)季度的房?jī)r(jià)跌幅接近20%，到2009下半年已回落到2002年的價(jià)位。 根據(jù)美國(guó)住房監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)2010年5月10日發(fā)布的全國(guó)54個(gè)大城市住房信息，全國(guó)54個(gè)大城市共有待售房1187733套，平均房?jī)r(jià)為每套242073美元（賣方期望價(jià)，非交易價(jià)），房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是下跌的。 房?jī)r(jià)最低的5個(gè)城市是密歇根州底特律，每套109900美元，與去年同期相比下降12%；內(nèi)華達(dá)州拉斯維加斯，每套135000美元，同比下降10%；俄亥俄州克利夫蘭，每套139900美元，同比下降5.7%；印第安納州印第安納波利斯，每套145000美元，同比下降3.3%；內(nèi)布拉斯加州奧馬哈，每套 149900美元，同比下降6.3%。 房?jī)r(jià)最高的5個(gè)城市是加利福尼亞州圣何塞，每套499950美元，同比下降5.6%；加利福尼亞州舊金山，每套499900美元，同比下降6.1%；加利福尼亞州奧倫奇，每套450000美元，同比下降0.8%；夏威夷州檀香山，每套450000美元，同比下降3.2%；紐約州長(zhǎng)島，每套429000美元，同比下降4.5%。 華盛頓平均每套房子28萬美元 根據(jù)美國(guó)勞工部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年美國(guó)共有135185230名從業(yè)人員，美國(guó)從業(yè)人員的平均年收入為42270美元，注意，這是全國(guó)所有從業(yè)人員的平均收入，并非只是吃皇糧的平均收入。也就是說，美國(guó)普通工人能用5年的工資在54個(gè)大城市買室內(nèi)使用面積為177平方米、地產(chǎn)面積為1416平方米的住房，這符合聯(lián)合國(guó)提出的一個(gè)和諧社會(huì)的合理房?jī)r(jià)應(yīng)為3-6年個(gè)人收入的標(biāo)準(zhǔn)。 下面看看美國(guó)首都華盛頓近4年來的房?jī)r(jià)變化情況。美國(guó)首都華盛頓2006年4月的房?jī)r(jià)為每套489528美元，2007年4月為446862美元，2008年4月為357739美元，2009年4月為320725美元，2010年4月為316173美元，房?jī)r(jià)平均每年下降10.4%。在這4年間，2006年5月房?jī)r(jià)最高，為490354美元，2010年1月房?jī)r(jià)最低，為286000美元。 雖然現(xiàn)在處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是買方市場(chǎng)。根據(jù)MLS的數(shù)據(jù)，不少房子標(biāo)價(jià)50000美元，標(biāo)價(jià)10000-20000美元的房子也不少見。 亞利桑那州的經(jīng)濟(jì)在美國(guó)各州中屬于較好的，在首府菲尼克斯市，經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前50萬美元的房子，現(xiàn)在最多能賣到30萬美元。 佐治亞州首府亞特蘭大有87000套住房待售，房?jī)r(jià)急劇下跌，許多小公寓以“跳樓價(jià)”出售。 根據(jù)美國(guó)住房監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu) 2010年5月10日發(fā)布的售房公告，當(dāng)天全美國(guó)新掛牌的房子要價(jià)最高的10所房子也僅在501000美元到505000美元之間。 美國(guó)人住房自有率68.3% 根據(jù)2008年的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)共有永久住房128203000套（另外還有4402000套季節(jié)性住房），其中80406000套是獨(dú)立住房，獨(dú)立住房占所有類型住房的63%。美國(guó)人口為304059724，每2.37人擁有一套永久住房，2008年美國(guó)平均每個(gè)住戶（住在一套房子里生活的人組成一個(gè)住戶，與家庭戶有別）2.55人，也就是說，美國(guó)現(xiàn)在住房已經(jīng)飽和。美國(guó)的住房自有率為68.3%，租住率為31.7%。 美國(guó)房?jī)r(jià)1940年平均每套為30600美元（按2000年美元計(jì)算，下同），1950年為44600美元，1960年為58600美元，1970年為65300美元，1980年為93400美元，1990年為101100美元，2000年為119600美元，平均每年上漲2.3%。 美國(guó)房租的中值價(jià)為，1940年為284美元/月，1950年為257美元/月，1960年為350美元/月，1970年為415美元/月，1980年為481美元/月，1990年為571美元/月，2000年為602美元/月，房租平均每年上漲1.26%，增幅是房?jī)r(jià)增幅的55%。 2007年，每套住房用于房貸月供、房產(chǎn)稅、房屋維護(hù)費(fèi)用和折舊等費(fèi)用為972美元/月，全國(guó)住房估價(jià)中間值為191471美元/套，房屋交易價(jià)中間值為100359美元，可以看出，美國(guó)住房的實(shí)際交易價(jià)格是估價(jià)的52.4%。2007年的房屋空置率為13%。 房地產(chǎn)商年利潤(rùn)超過10%政府就出手 美國(guó)1949年通過的《住房法案》提出了美國(guó)的住房目標(biāo)：“讓每個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)舒適的家”。60年來，美國(guó)政府采取多種補(bǔ)貼措施保障低收入家庭的住房，如廉價(jià)住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房課稅扣除、第一套住房房貸利率課稅扣除等。 美國(guó)從1940年到2000年房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)率為2.3%，可以看出，房產(chǎn)稅對(duì)防止過熱炒房、抑制房?jī)r(jià)的過快上漲起到?jīng)Q定性作用。房地產(chǎn)開發(fā)商的年利潤(rùn)超過10%政府就出手，通過政策和稅收機(jī)制穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 總體上講，除了21世紀(jì)初的前7年，美國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)的控制是有效的，在歷史上沒有出現(xiàn)過房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象，切實(shí)保護(hù)了公民的利益。 由于房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，百姓能拿出更多的錢用于其他領(lǐng)域的投資和消費(fèi)，擴(kuò)大了內(nèi)需，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
最后推薦幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)： 費(fèi)城 Philadelphia：售價(jià)中位數(shù)13.6萬美元，相比2013年上漲5%,預(yù)計(jì)2014年上漲2.2%，為美國(guó)第五大城，并且是賓夕法尼亞州人口最多，面積最大的城市。費(fèi)城城中心的人口在全美國(guó)排名第五，僅次于紐約、洛杉磯、芝加哥和休斯頓。
華盛頓 Washington, D.C.：售價(jià)中位數(shù)46.99萬美元，相比2013年上漲15.1%,預(yù)計(jì)2014年上漲4.9%，美國(guó)首都
夏威夷 Hawaii：售價(jià)中位數(shù)43萬美元，相比2013年上漲9.3%,預(yù)計(jì)2014年上漲5.1%，距離美國(guó)本土3,700公里，總面積16,633平方公里，屬于太平洋沿岸地區(qū)。
拉斯維加斯 Las Vegas：售價(jià)中位數(shù)17萬美元，相比2013年上漲27%,預(yù)計(jì)2014年上漲7.3%，旅游、賭城，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，和奧蘭多差不多。希望對(duì)您有所幫助。
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