這輪2001年以來的美國住宅市場景氣乃至泡沫化周期是受低利率、全球流動(dòng)性對美元資產(chǎn)的追捧、監(jiān)管的缺失以及金融衍生產(chǎn)品的運(yùn)用共同作用而成。由于有更多的資金介入以及更低廉的融資成本使得這次的住宅市場泡沫超過上次的程度。因此，這次泡沫破裂后，住宅市場理應(yīng)經(jīng)歷一個(gè)更深的調(diào)整過程，而按揭貸款的資產(chǎn)證券化則使得這次修正過程在市場的幫助下以非常迅速的方式展開。 還有更多信息你想知道嗎？快來看看我們的介紹！美國的房價(jià)在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下是一定會下跌的。
商品房是一種金融商品，和股票的性質(zhì)是差不多的，只不過商品房也有點(diǎn)實(shí)用價(jià)值，這是以擁有著對其的用法不同而性質(zhì)有所差別。
如果我猜的不錯(cuò)，閣下真正想問的問題肯定是，為什么美國的房價(jià)會下跌，中國的不會，那么我就給你解析一下，中國房價(jià)和美國房價(jià)的差別。
中國房價(jià)之殤，其實(shí)保障房的缺失賦予了商品房這種金融商品一個(gè)硬性消費(fèi)的強(qiáng)大支撐力，導(dǎo)致商品房價(jià)格過高。美國房價(jià)現(xiàn)階段之所以會跌，那是因?yàn)槊绹薪∪姆康禺a(chǎn)體系，導(dǎo)致商品房和土地會隨著美國大經(jīng)濟(jì)氣候的波動(dòng)而波動(dòng)。
如果聽起來難懂，我就給你打個(gè)比方，車
一般人出行，通常是坐公交，租車，打的，或者電瓶車自行車等方式，只有有錢人才能自己買車，如果我是一個(gè)中產(chǎn)階級，稍微有點(diǎn)寬裕，可能買輛差一點(diǎn)的車，幾萬塊錢，加上每年養(yǎng)車1萬5，大概5年的成本是三萬多塊錢，在一般的二三線城市，出行是比較方便的。如果我覺得買車不劃算，每天打的的話，平均一次10元錢，一年可以打三千次的士。這樣作為我本人來說，選擇性比較強(qiáng)。
但是如果有一天，的士公交都被取締了呢？要坐車只能買車了，后果會怎么樣？后果肯定是汽車的售價(jià)水漲船高，因?yàn)槟愕某鲂惺请x不開汽車的，除非你提早1個(gè)小時(shí)出發(fā)上班，否則你就只能買車，那汽車的售價(jià)可不是調(diào)控就可以調(diào)住的哦。
房地產(chǎn)市場就是那么一個(gè)原理。
住房分兩種，第一種是保障性住房；第二種是商品房。
保障性住房是政府用國家的土地，建造的房屋，一般又分為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等，在我的比方當(dāng)中，就相當(dāng)于公交車和出租車。居住人沒有對房屋的所有權(quán)，居住價(jià)格也相對便宜，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，一般國家設(shè)定為當(dāng)?shù)厝司晔杖氲牧�，但是不能轉(zhuǎn)賣，要賣也是能原價(jià)賣還給政府。保障房的建設(shè)，其目的是為了達(dá)到人人有房住的目標(biāo)，這也是一個(gè)正常政府的基本義務(wù)（保證公民的衣食住行教育）。
商品房則是另外一種概念，商品房的所有人擁有房屋的所有權(quán)以及土地的所有權(quán)（在中國例外，是土地使用權(quán)），私人房屋及私人土地的升值后帶來的財(cái)富也由個(gè)人擁有（產(chǎn)生財(cái)富后納的稅稱之為房產(chǎn)稅），所以，商品房是一種典型的金融產(chǎn)品（這里請注意，為什么炒大蒜是違法的，炒房子是合法的，就是因?yàn)榇笏獠皇墙鹑诋a(chǎn)品，然而商品房是金融產(chǎn)品），是一種很正常的投資渠道。
那么搞清楚了商品房和保障房的差別，我們在來說說商品房和保障房之間的關(guān)聯(lián)。
剛才我提到了房產(chǎn)稅，沒錯(cuò)房產(chǎn)稅正是連接商品房和保障性住房之間的關(guān)鍵點(diǎn)。
政府為了達(dá)到居者有其所的目標(biāo)，就必須為中、下產(chǎn)階級的人建造保障房，（首先給你住的地方，然后再由你自己決定，是要多努力賺錢買商品房，還是賺多少花多少瀟灑走一生，你自己決定）那么政府造保障房的資金怎么來？當(dāng)然是房產(chǎn)稅了！
那么什么是房產(chǎn)稅呢？可以這么理解，商品房的所有者，因土地的增值，而得到的利潤當(dāng)中，繳納部分的稅。
而繳納房產(chǎn)稅本身不會對商品房的所有者帶來任何不利的影響，因?yàn)橥恋卦鲋盗�，有錢賺了才達(dá)到納稅的標(biāo)準(zhǔn)，所以商品房的所有者會很愿意納稅給政府，而政府索取了房產(chǎn)稅后，就有這個(gè)資金去建造保障房。所以，在一般國家的一般情況下，保障房和商品房是個(gè)共生的關(guān)系，商品房的價(jià)格越高，保障房的建設(shè)就越完善，而且還不單單收益的是保障房的建設(shè)，房產(chǎn)稅還被用于地方治安和教育事業(yè)。所以毫不夸張的說，合理的征收房產(chǎn)稅，關(guān)系到一個(gè)城市的居住環(huán)境。
但是這是一般的情況，中國情況特殊，是不適合房產(chǎn)稅的，因?yàn)槠渌麌艺魇辗慨a(chǎn)稅的目的不是讓商品房的房價(jià)跌，而是讓商品房的房價(jià)漲，再拿漲的部分取出稅來補(bǔ)貼保障性住房，而中國目前是要讓商品房的房價(jià)不漲，所以中國還沒有達(dá)到征收房產(chǎn)稅的先決條件。
然后說說中國的商品房為什么會漲！
剛才說道保障房和商品房是個(gè)共生關(guān)系，然而在中國則比較特殊。不同的國家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8：2的比例，有的是9：1，但是有個(gè)基本點(diǎn)，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市場，但是中國卻是相反的，保障房比例是1，商品房是9。
那么為什么我們國家的保障房會那么的少呢？
我們應(yīng)該都記得，現(xiàn)在的80后，小時(shí)候和父母居住的房子，很多都是單位里分的。這個(gè)分的房子，就是保障房，在我們小時(shí)候，保障房的占比足有90%。但是現(xiàn)在基本上都沒有了。為什么呢？
那要從98年說起！
中國在98年后，由于改革開放發(fā)展所帶來的影響（這里可以詳細(xì)查閱百度百科：下崗），下崗危機(jī)到達(dá)最高峰，失業(yè)率高，就業(yè)率低，當(dāng)時(shí)政府想到的辦法，就是停止保障性住房的建設(shè)，增加商品房的建設(shè)，然后讓原本應(yīng)該買保障性住房的老百姓自己掏錢去買商品房，政府拿了土地出讓金后，再投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把城市美化好后，再進(jìn)行招商引資。而在建設(shè)的過程中，自然會產(chǎn)生眾多就業(yè)崗位，就業(yè)問題得到緩解，就業(yè)率得到報(bào)障后，周邊行業(yè)（比如鋼筋水泥）就得到發(fā)展，就業(yè)人數(shù)多了，零售業(yè)生意就好做了，中國經(jīng)濟(jì)就得到了喘息的時(shí)間。然而這樣，必然會產(chǎn)生住房問題。
由于保障房的建設(shè)停滯了，商品房的剛性需求則日益凸顯，而商品房也是一個(gè)金融產(chǎn)品，將一個(gè)金融產(chǎn)品賦予強(qiáng)大的剛性需求，其結(jié)果是非�？植赖�。我剛才說過了，商品房本身就是一個(gè)金融產(chǎn)品，不同于炒綠豆，炒大蒜，綠豆大蒜屬于民生食品，炒作這東西是犯法的，屬于違反“反壟斷法”，抓住要坐牢的。但是商品房本來就是金融產(chǎn)品，金融產(chǎn)品的作用本來就是包含了投資用途，炒房雖然不合情，但是卻合理合法。恰好有正值80后年輕人到了成家立業(yè)的年紀(jì)，對于房屋的需求越發(fā)的大，故此在近年來，房價(jià)來了個(gè)大爆發(fā)。
那么美國的房地產(chǎn)近年來為什么會跌呢？
和中國恰恰相反，因?yàn)槊绹薪∪谋Ｕ闲宰》康氖袌�，總體來說，美國的老百姓是居者有其所的，所以沒必要硬著頭皮去買商品房。而且美國在市場不景氣和美國緊縮的前提下，對自己最有利的行為就是保存貨幣。這和中國的情況完全是相反的，中國是通貨膨脹，錢越來越不值錢，美國是通貨緊縮，錢越來越值錢。
兩個(gè)原因加起來，自然可以想象，美國人在現(xiàn)階段當(dāng)然不情愿買房子了，美國人在現(xiàn)階段大家都收緊錢袋，不愿意多消費(fèi)，那投資的商品房就很難出手賣給別人（再加上房產(chǎn)稅的征收，還容易虧本）。大家都不愿意買房子，房價(jià)自然就跌了。
其實(shí)我想說的是房子其實(shí)就是一件商品，商品的價(jià)格有波動(dòng)是正常的。美國的會降，是因?yàn)槊绹慕?jīng)濟(jì)發(fā)展比較平穩(wěn)、有序，所以會有波動(dòng)。而中國一直漲，是因?yàn)橹袊幵诟咚侔l(fā)展的時(shí)期，需求量比較大，所以會一直漲。這就是我提供的信息啦，希望對您有所幫助！
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